Milieuschutzsatzung sorgt für Verunsicherung und Verschiebungen auf dem Immobilienmarkt

Berlin, den 12. Februar 2015. Die jüngst vom Berliner Senat beschlossene Umwandlungsver­bots­verordnung, nach der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sogenannten Milieu­schutzgebieten ab März unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden soll, führt zu einiger Verun­sicherung im Markt und ersten Verschiebungen der Nachfrage.

Umsetzung des Umwandlungsverbots unsicher 

Karte ErhaltungssatzungsgebieteZentrale rechtliche Fragen der geplanten Verordnung, die erst in Kraft tritt, sobald der zuständige Bezirk eine entsprechende Vorschrift für ein bestimmtes Gebiet erlassen hat, sind noch ungeklärt. Unsicher ist auch, wie die Umsetzung in der Praxis aussehen wird und unter welchen Voraus­setzungen die Bezirksämter eine Genehmigung zum Schutz der Mieter in den betroffenen Gebieten zukünftig versagen werden oder eben nicht. Uneinigkeit herrscht insbesondere darüber, ob eine vorsorglich vor Inkrafttreten des Umwandlungsverbots vom Eigentümer eingereichte und notariell beglaubigte Teilungserklärung möglicherweise bereits ausreicht, die Umwandlung in Eigentums­wohnungen später doch noch vornehmen zu können. Dieses Risiko wollen einige Investoren jedoch nicht eingehen.

Nachfrageverschiebung und Preiskonsolidierung in Milieuschutzgebieten

„Wir beobachten, dass sich klassische Aufteiler, also Projektentwickler, deren Ziel die Aufteilung von Mietwohngebäuden in Eigentumswohnungen ist, aus den bestehenden Milieu­schutzgebieten, die vor allem in den beliebten innenstadtnahen Altbauquartieren im Osten liegen, zurückziehen und ihre in den letzten Jahren hier erworbenen Immobilien unverändert wieder zum Verkauf anbieten“, sagt Florian Schwarz, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Berlin und Bereichsleiter Wohn- und Geschäftshäuser. Für Family Offices und andere langfristig orientierte Investoren, die ihr Geld dauerhaft und sicher in vermietete Zinshäuser anlegen wollen, erhöhe das die Chancen, in den bisher so begehrten und entsprechend teuren Szenelagen in Mitte, Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Neukölln überhaupt zum Zuge zu kommen. Denn diese Anleger stünden nun nicht mehr im Wettbewerb mit den Aufteilern, die ganz anders kalkulieren und – mit Blick auf den späteren Abverkauf von Eigentumswohnungen – hier in der Ver­gangenheit eben auch deutlich höhere Preise haben zahlen können.

Gleichzeitig schrecke der Milieuschutz die langfristig denkenden Investoren nicht. Im Gegenteil. Da diese Eigentümer weder Luxussanierungen noch Umwandlungen planten, sondern risikoarme Kapitalanlagemöglichkeiten suchten, seien voll vermietete Objekte in sozialen Erhaltungsgebieten, die künftig unter das geplante Umwandlungsverbot fallen, jetzt besonders gefragt. „Dabei kommt das unverhofft größere Angebot an interessanten Objekten, das derzeit von Seiten der Aufteiler auf den Markt gebracht wird und die teilweise ambitionierten Kaufpreise wieder ins Gleichgewicht kommen lässt, den Vorstellungen der konserva­tiven Anleger natürlich entgegen“, meint Schwarz. Er prophezeit: „Die Preise in den Szenelagen werden sich mittelfristig auf einem hohen, aber nachhaltig trag­fähigen Niveau konsolidieren.“

Die Karawane zieht weiter

Die Investoren, deren Kerngeschäft die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohn­ungen ist, bleiben indes nicht untätig. „Schon heute stellen wir fest, dass sich das Interesse dieser Käufergruppe verstärkt auf die westlichen Stadtteile, wo bislang keine oder höchstens einige kleinere Milieuschutzgebiete ausgewiesen sind, konzentriert“, so Schwarz. Die Nachfrage in Teilen von Wedding, Moabit, Tiergarten, Wilmersdorf oder Schöneberg hat bereits spürbar angezogen, diese Lagen profitieren eindeutig von den verschärften Restriktionen in Milieuschutzgebieten und die Preise steigen.

Bislang seien die bereits seit Erlass der Erhaltungsrechtsverordnung 2006 geltenden Vorschriften, wonach bestimmte Modernisierungsmaßnahmen wie etwa der Einbau einer Gästetoilette oder einer Fußbodenheizung, die Schaffung großzügiger Grundrisse durch Zusam­men­legung von Wohnungen oder der Anbau eines zweiten Balkons in Milieuschutzgebieten nicht zulässig sind, nie wirklich ein Thema gewesen. Projektentwickler und Bezirksämter hätten meist Verabredungen getroffen und seien fast immer irgendwie zu einer beiderseits befriedigenden Einigung gelangt, weiß Florian Schwarz aus seiner langjährigen Erfahrung zu berichten. Aber das geplante Umwandlungsverbot gehe vielen Investoren nun doch zu weit und zeige bereits vor seinem Inkrafttreten die beschriebe­nen Auswirkungen auf den Markt. „Da wir die Sinnhaftigkeit dieser Verordnung grundsätzlich in Frage stellen, rechnen wir allerdings damit, dass sie nach Ablauf der fünfjährigen Geltungsdauer ohnehin wieder eingestellt wird. Die hohe Dynamik des Marktes wird sie jedenfalls nicht bremsen.“ 

Den Download finden Sie hier: 20150212_WGH_Milieuschutz_Berlin

Zur Illustration: Erhaltungssatzungsgebiete Berlin

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