Wann ist die Ferienwohnung ein Zweitwohnsitz?

Eine Ferienwohnung an der Ostsee oder ein Wochenendhaus auf dem Land zur privaten Nutzung sind generell als Zweitwohnsitz zu betrachten. Dient die Ferienwohnung dagegen ausschließlich zur Vermietung, so ist sie definitiv kein Zweitwohnsitz. Vielmehr kann ein Investment in Ferienimmobilien bei Erreichen bestimmter Einkommensgrenzen zu einem Gewerbeobjekt werden. In beiden Fällen ist die Frage nach einem Zweitwohnsitz leicht zu beantworten. Anders verhält es sich, wenn die Immobilieneigentümer ihre Ferienwohnung für das Wochenende oder den Urlaub zur Eigennutzung verwenden und während der übrigen Zeit des Jahres vermieten.

Hamburg - Wann ist die Ferienwohnung ein Zweitwohnsitz?

Ist eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz meldepflichtig?

Für jegliche private Nutzung ist eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz meldepflichtig, egal, ob gemietet oder gekauft. Die Anmeldung erfolgt spätestens innerhalb von 14 Tagen nach Bezug beim Einwohnermeldeamt an dem Ort, an dem sich die Ferienwohnung befindet. Die Insel Sylt beispielsweise besteht auf eine Meldung innerhalb einer Woche nach Kauf oder Miete der Ferienimmobilie. Liegt die Ferienwohnung in der gleichen Stadt wie der Hauptwohnsitz, ändert dies nichts. Für die Meldepflicht ist es zudem unerheblich, ob der Eigentümer die Ferienwohnung ausschließlich persönlich oder zusätzlich zur Vermietung nutzt. Ferienwohnungen als Zweitwohnsitz im Ausland sind dagegen in Deutschland nicht meldepflichtig. Wird die Ferienwohnung ausschließlich vermietet und nutzt der Eigentümer die Immobilie nicht in persona, so erhält sie keine Einstufung als Zweitwohnsitz.

Was passiert bei einem Hauptwohnsitz im Ausland und einem Zweitwohnsitz in Deutschland?

Die Meldepflicht gilt genauso für Eigentümer von Ferienwohnungen, die ihren Hauptwohnsitz im Ausland haben. Einige Einwohnermeldeämter lehnen jedoch bei einer Auslandsadresse die Anmeldung eines Zweitwohnsitzes in Deutschland ab. In diesem Falle registrieren die Eigentümer ihre Ferienwohnung nicht als Zweitwohnsitz, sondern als Hauptwohnsitz in Deutschland. Die Häufigkeit der Anwesenheit in Deutschland ist dabei nicht von Belang. Damit entfällt die Zweitwohnsitzsteuer, es kann aber eine Steuerpflicht entstehen, sofern es kein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Ausland geben sollte. In allen anderen Fällen kann die zuständige Gemeinde eine Zweitwohnsitzsteuer berechnen, wenn es in ihrer Satzung vorgesehen ist. Bis 2013 regelte die Freizügigkeitsbescheinigung diese Fälle. Seit ihrer Abschaffung können die kommunalen Behörden diesbezüglich selbst entscheiden.

Welche Ferienimmobilien eignen sich als Zweitwohnsitz?

Prinzipiell erfüllen alle Immobilienarten ihren Zweck als Zweitwohnsitz. Ob Ferienwohnung, Ferienhaus oder Studenten-Apartment, nicht die Art der Immobilie, sondern deren Nutzung ist zur Einordnung als Zweitwohnsitz entscheiden. Nur bei der Vermietung einzelner Zimmer unterscheidet sich die Einordnung je nach Kommune. Während die einen bereits ein Zimmer als Zweitwohnsitz einstufen, erfordert es bei anderen Gemeinden eine geschlossene Wohneinheit oder zumindest ein integriertes Badezimmer. Im Zweifelsfalle gibt die jeweilige Stadtverwaltung dazu eine genaue Auskunft.

Welche Kosten fallen für eine Zweitwohnung an?

Ähnlich wie bei einem Hauptwohnsitz fallen außerdem bei einer Ferienwohnung als Zweitwohnsitz zumindest die üblichen Nebenkosten und das sogenannte Hausgeld an. Diese Umlage ist zur Deckung der laufenden Betriebskosten und Instandhaltungsarbeiten im Mehrfamilienhaus gedacht, in dem sich der Zweitwohnsitz befindet. Hinzukommen können noch Kosten für den Gärtner, der in einer Ferienwohnung mit Gartenanteil die Pflege übernimmt. Auch das Reinigungspersonal, dass die Endreinigung nach der Vermietung oder eine monatliche Reinigung vornimmt, kostet Geld. Ist die Ferienwohnung als Zweitwohnsitz gemietet, kommt natürlich noch die Miete hinzu. Langfristige Verträge wie Internet, Telefon oder Pay-TV laufen weiter, sogar wenn die Ferienwohnung leer steht.

Sind überall Steuern für einen Zweitwohnsitz zu zahlen?

Ob Steuern für einen Zweitwohnsitz zu zahlen sind, hängt zunächst einmal von der jeweiligen Kommune ab. Denn die Städte und Gemeinden dürfen eine Zweitwohnungsteuer als Aufwandsteuer für die Nutzung der Infrastruktur berechnen, müssen es aber nicht. Grundlage zur Berechnung der Zweitwohnsitzsteuer ist in jedem Fall die jährliche Nettokaltmiete, die bei Immobilieneigentum gemäß der ortsüblichen Miete veranschlagt wird. Wie hoch die Zweitwohnungsteuer ist, kann jede Gemeinde individuell festlegen. So berechnet München seit diesem Jahr 18 Prozent der Jahresnettokaltmiete und verdoppelt die Steuer damit im Vergleich zum Vorjahr. In Hamburg beträgt sie weiterhin acht Prozent. 

Berlin verdreifachte im Jahr 2019 die Steuer sogar von fünf Prozent auf 15 Prozent. Die Steuerhöhe blieb seitdem aber stabil. Die Insel Sylt setzt zwar einen Steuersatz von sechs Prozent für einen Zweitwohnsitz an. Die Sylter Stadtverwaltung berücksichtigt bei Festlegung der Steuerhöhe alternativ zur Nettokaltmiete aufgrund der hohen Eigenheimquote den Grad der Eigennutzung, Größe, Baujahr, Lage und Art des Gebäudes. In Jena dagegen berechnet die Stadtverwaltung überhaupt keine Zweitwohnsitzsteuer. Diese Beispiele zeigen, dass die Steuer für einen Zweitwohnsitz in Deutschland völlig unterschiedlich geregelt ist.

Wer ist von der Zweitwohnsitzsteuer befreit?

Einige Personengruppen sind zur Entlastung von der Zahlung einer Zweitwohnsitzsteuer befreit. Dies gilt für verheiratete Arbeitnehmer, die unter der Woche einen Zweitwohnsitz am Arbeitsplatz benötigen und deren Familie am Hauptwohnsitz wohnt. Die Unterkunft in einem Pflegeheim, Altersheim oder in einem Hotel sowie anderen Gemeinschaftsunterkünften unterliegt ebenfalls nicht der Steuer für Zweitwohnsitze. Jugendliche unter 16 Jahren sind genauso befreit. Das Bundesland Bayern geht noch einen Schritt weiter und veranlagt erst die Nutzer eines Zweitwohnsitzes, wenn sie mehr als 25.000 Euro Jahreseinkünfte haben. Darüber hinaus sind die Eigentümer einer Ferienwohnung dann von der Zweitwohnsitzsteuer befreit, wenn absolut keine Eigennutzung vorliegt. Macht der Eigentümer zum Beispiel drei Wochen Urlaub im Jahr in seiner Wohnung, liegt eine Eigennutzung und damit eine Steuerpflicht vor.

Sind für mehrere Zweitwohnungen jeweils Steuern zu entrichten?

Gemäß Bundesmeldegesetz Paragraf 21 ist jede Wohnung neben der Hauptwohnung eine Zweitwohnung. Das bedeutet, ob eine oder zehn Zweitwohnungen, jede Ferienwohnung kommt einzeln zum Ansatz. Liegen alle Immobilien in Orten, die die Zweitwohnsitzsteuer veranschlagen, so ist an jedem Ort die jeweilige Höhe zu bezahlen. Auch in diesem Falle gilt dies nur, sofern es sich bei den Ferienwohnungen um reine Zweitwohnungen und nicht um Anlageimmobilien zur Vermietung handelt. Wer eine Ferienwohnung zur Eigennutzung verkauft, sollte dies umgehend dem Einwohnermeldeamt mitteilen, damit er dafür keine Steuer mehr zu zahlen hat.

Ist die Zweitwohnsitzsteuer bei zeitweiser Nutzung für das ganze Jahr zu bezahlen?

Einige Städte rechnen die Steuer für den Zweitwohnsitz tageweise ab, andere monatlich. Wer seine Wohnung beispielsweise zum 15. eines Monats anmeldet, zahlt die Steuer in dem einen Fall hälftig im anderen Fall voll. Den Kommunen ist es hingegen egal, ob die Eigennutzung nur in der Urlaubszeit oder jedes Wochenende stattfindet. An der Steuerpflicht ändert dies nichts. Dennoch berücksichtigen einige Gemeinden den Verfügbarkeitsgrad des Zweitwohnsitzes für den Eigentümer. Dieser errechnet sich aus der Dauer der Vermietung beziehungsweise aus den Tagen, an denen die Ferienimmobilie nicht vermietet ist. Wer zum Beispiel auf Sylt seine Ferienwohnung in Westerland weniger als 180 Tage im Jahr vermietet, zahlt die volle Steuer. Bei mehr als 270 Tagen der Vermietung beträgt der Verfügbarkeitsgrad immer noch 30 Prozent.

Wann ist die Zweitwohnungssteuer zu bezahlen?

So uneinheitlich wie die Steuersätze sind auch die Zahlungstermine und weiteren Modalitäten. Einige Gemeinden kassieren die Zweitwohnungssteuer im Voraus für ein ganzes Jahr, andere setzen Zahlungstermine im Juli fest. Die Hansestadt Hamburg gibt die Möglichkeit zur quartalsweisen Zahlung, während Köln eine halbjährliche Zahlung festgesetzt hat. Immobilieneigentümer oder Mieter einer Zweitwohnung müssen zur Festsetzung der Steuer in jedem Fall einmal jährlich eine Erklärung zur Zweitwohnungssteuer beim zuständigen Finanzamt abgeben. Die Frist zur Steuererklärung legt ebenfalls die Gemeinde fest.

Was sind die Nachteile eines Zweitwohnsitzes?

Wer sich eine Ferienwohnung in Toplage an der Ostsee oder auf der Insel Sylt kauft, muss entsprechend Kapital einbringen. Natürlich gibt es andernorts günstige Zweitwohnsitze zu kaufen, die aber im Fall einer Vermietungsabsicht dementsprechend niedrigere Mieten einbringen. Die Rendite kann in beiden Regionen jedoch ähnlich sein. Eine Ferienwohnung zur Eigennutzung ist in Deutschland in jedem Fall meldepflichtig. Je nach Gemeinde kann die Zweitwohnsitzsteuer unter Ansatz der ortsüblichen Miete einige hundert Euro und bei großen Immobilien deutlich mehr betragen. Zudem kostet eine Ferienwohnung das ganze Jahr über Geld. Selbst wenn kein Stromverbrauch vorliegt, berechnen die Energieversorger eine Grundgebühr. Denn die Müllabfuhr interessiert es nicht, ob Müll vor der Tür steht oder nicht. Wer darüber hinaus den Zweitwohnsitz vermietet, muss mit Reinigungskosten, Gebühren für den Gästeempfang und Vermittlungsgebühren rechnen. Wem auf Dauer der Urlaub in der eigenen Ferienwohnung Jahr für Jahr zu langweilig wird, zahlt bei einer Fernreise beispielsweise die Nebenkosten für die Ferienwohnung weiterhin.

Welches sind die Vorteile einer Ferienwohnung?

Eine eigene Ferienwohnung in Deutschland oder in anderen Ländern in Europa ist der Traum vieler. Bei einer Ferienimmobilie zur Eigennutzung ist der Urlaub in der Regel komfortabler und einfacher zu genießen. Die Ausstattung und die Lage der Ferienwohnung entspricht den eigenen Wünschen. Eine Grundausstattung ist zumeist in dem Zweitwohnsitz vorhanden, egal, ob es sich um Kleidung, Bettwäsche, Handtücher oder Geschirr handelt. Eigentümer einer Ferienwohnung können ihre Küche mit allem ausstatten, was sie benötigen. Die Anreise erfolgt dann mit minimalem Gepäck und wesentlich entspannter als bei einem Hotelaufenthalt. Eine abgeschlossene Ferienwohnung bietet zudem viel Privatsphäre. Familien können ihren Urlaub unbeschwert genießen, da die Ferienimmobilie kindgerecht und mit dem richtigen Spielzeug ausgestattet ist. 

Das Coronavirus hat vielen Reisenden wieder ins Bewusstsein gerufen, wie wichtig die Sicherheit der eigenen Wohnung im Urlaub sein kann. Die Beliebtheit von Ferienimmobilien als Zweitwohnsitz ist dementsprechend stark gestiegen. Zudem handelt es sich bei einer Ferienimmobilie um eine Kapitalanlage, die sich in Zeiten niedriger Zinsen gleich doppelt rechnet. In vielen Ferienregionen steigen die Immobilienpreise für Zweitwohnsitz seit Jahren kontinuierlich. Somit kann eine Ferienwohnung nicht nur für den Urlaub oder das Wochenende, sondern zugleich als Altersvorsorge oder sogar als Altersruhesitz Verwendung finden. Denn während die Finanzierung aktuell äußerst günstig zu bekommen ist, sind die Wertsteigerungen einer Immobilie teilweise enorm. Vermieten Eigentümer ihre Ferienwohnung in der Zeit, in der sie sie nicht nutzen, tragen die Mieteinnahmen zu Kapitalbildung bei. Im besten Falle erwirtschaftet eine Ferienwohnung noch eine attraktive Rendite, die die Immobilie zusätzlich zum kostenlosen Urlaub attraktiv macht.

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