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¿Qué es un inmueble con gravamen o prohibiciones?

En una compraventa, es necesario que el inmueble se encuentra debidamente adquirido. Conoce cómo determinarlo y cómo se alzan los principales gravámenes.

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Al momento de comprar una propiedad usada, es muy importante que se realicen ciertos trámites que acrediten que el inmueble se encuentra en condiciones de ser vendido sin ningún tipo de problema legal. Una de estas herramientas es el estudio de títulos, el cual es fundamental que se realice en cada proceso de compra de un bien raíz.


¿En qué consiste el estudio de títulos?

El comprador que adquirirá una vivienda o el banco que se hará cargo de una hipoteca deben estar seguros de que el inmueble que se está obteniendo o hipotecando fue adquirido de forma reglamentaria por el dueño.

En ese sentido, el estudio de títulos representa una garantía de que lo anterior se cumple. Mediante un análisis que realiza un abogado se revisan una serie de antecedentes legales del inmueble como la historia de las transferencias de la propiedad, si hay deudas de contribuciones, gastos comunes, derechos de aseo en un periodo de 10 años hacia atrás, entre otras variables.

Una vez que se comprueba que los títulos de dominio hayan sido adquiridos de acuerdo con la ley se puede realizar la operación.

¿Qué son los gravámenes?

Sin embargo, en ciertos casos las propiedades se encuentran con algún tipo de gravamen o prohibición. Algunas de las más comunes son derechos de usufructo a favor de terceros, prohibiciones de celebrar actos o contratos, declaración de la propiedad como bien familiar o decretos de embargo por mandato de algún tribunal competente.

¿Qué significa esto? Primeramente, no quiere decir que la propiedad no pueda ser comprada. Pero, para que la venta se lleve a cabo, el encargo de la operación tiene que ceñirse a los requisitos legislativos para que la transacción se realice sin problemas. A continuación, se analizarán los requerimientos para algunos casos:

Propiedades hipotecadas a favor de una institución financiera

Se debe determinar el estado de la deuda que originó la hipoteca. Si estuviese vigente, hay que garantizar el pago de la deuda a  la institución financiera acreedora, la cual debe alzar la hipoteca en el contrato de compraventa. En el caso contrario, si la morosidad se encuentra cancelada, sólo se solicita el alzamiento de los gravámenes a la institución por medio de una cláusula en el contrato de compraventa o por medio de una escritura aparte.

Propiedades con derechos de usufructo

El derecho de usufructo es el cual permite a un tercero disfrutar de un bien con el mandato de conservarlo, es decir, el usufructuario puede utilizar el bien, pero no se constituye como dueño.

Para vender una propiedad que tenga esta condición, el usufructuario debe acudir al contrato y ceder o renunciar a su derecho a favor del comprador.

Si se encuentra fallecido, se debe adjuntar al Conservador de Bienes Raíces un certificado de defunción para cancelar dicho derecho.

Propiedades con embargos vigentes u otras medidas declaradas por un tribunal

Hay que tener una especial atención a este tipo de gravámenes porque el contrato de compraventa queda sin validez si se realiza sin la aprobación del acreedor que inició el proceso de embargo.

Para que se haga el alzamiento de esta condición no basta con que las partes estén de acuerdo en el contrato, sino que debe realizarlo el tribunal correspondiente previa solicitud de acreedor.

Propiedades declaradas como “bien familiar”

Ñuñoa, Santiago - Imagen 1.png

En este caso, los cónyuges que determinaron el bien como familiar deben alzar el gravamen ante el Conservador de Bienes Raíces por medio de una escritura pública elaborada específicamente para estas situaciones, lo que no requiere de un pronunciamiento de algún tribunal.

Es importante que los comprometidos en cada proceso de compraventa actúen en conformidad con lo que dicta la ley para cada contexto específico. Lo anterior requiere de una coordinación efectiva que permita convocar a aquellos responsables para alzar cada gravamen y así poder disfrutar de un inmueble saneado y sin problemas.


Fuente: Idea.mercadolibre.com

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