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Venta de una propiedad con deuda hipotecaria

La deuda hipotecaria no es impedimento para que vendas a buen precio tu casa o departamento.

Cualquier persona puede vender su propiedad aun cuando no ha terminado de pagar el crédito hipotecario. No hay ningún problema, ya que esta no influye en el valor de venta, ni en los plazos de los dividendos y el tiempo de la operación.

Para asegurar el pago del crédito, el valor de la nueva compraventa debe ser superior al monto de la deuda financiera. Y en el caso que la plusvalía del sector haya aumentado, se podrá ofertar a un valor considerablemente más alto que el total del préstamo. Lo que sí es importante es que, en la transacción, se le garantice a la entidad financiera acreedora el pago de la deuda insoluta.

Aunque el procedimiento puede variar de una entidad bancaria a otra, lo que deben hacer el vendedor y el comprador, usualmente, es incluir en la escritura de Compraventa una Cláusula de Alzamiento de la Hipoteca, que se solicita en el área de servicio al cliente del banco.

El pago de la deuda a la entidad financiera se realiza, por lo general, mediante un vale vista endosado a su favor por el monto de la obligación insoluta especificada en la liquidación de deuda y en el certificado de alzamiento. Este, será entregado por el notario a un representante del banco una vez que:

  • El alzamiento se halle inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
  • La propiedad esté inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.

Otra alternativa en esta clase de operación es que el comprador asuma la deuda hipotecaria. Esto ocurre principalmente cuando las condiciones del crédito son convenientes para el usuario, específicamente si la tasa de interés es de un valor razonable. Así, se traspasa la deuda al comprador con las mismas condiciones que rigieron para el vendedor, previa revisión y aceptación del banco.

Básicamente, se trata de una renovación de crédito a nombre de otra persona, aunque es necesario volver a realizar la tasación de la propiedad.

Esto se puede hacer cuando el comprador cumple con los requisitos exigidos por el banco para acceder al crédito hipotecario.

Si el precio del inmueble es mayor al monto de la deuda que asumirá el comprador, este debe entregarle al vendedor la diferencia a que haya lugar. Por supuesto, primero es necesario inscribir la propiedad a su nombre en el respectivo Conservador de Bienes Raíces, y validar que se halla libre de otras hipotecas, gravámenes y prohibiciones legales.

Como recomendación adicional, el vendedor debería elaborar un documento de exención de responsabilidad, que lo libere de la responsabilidad (valga la redundancia) de pagar la hipoteca una vez se ha realizado la transferencia de la deuda.

De esta manera también se puede vender una propiedad con deuda. En todo caso, es importante informar el procedimiento a la respectiva entidad bancaria desde un inicio, para evitar malas interpretaciones o líos de orden jurídico.

Las dos alternativas son muy fáciles de tramitar, y pueden beneficiar tanto al vendedor como al comprador. Al primero porque lo ayudan a vender la propiedad y cumplir con la obligación bancaria; al segundo porque le permite adquirir el inmueble, de pronto, en mejores condiciones de lo que lo haría en el mercado tradicional.

La venta de propiedades con deuda hipotecaria es más normal de lo que pensamos, y todas las entidades financieras ofrecen soluciones al respecto. No hay que no hay que sentir temor a esta situación, sino ejecutar la opción de compraventa que más le convenga tanto al vendedor como al comprador.


Fuente: Portal Inmobiliario – Mercado Libre.


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