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Requisitos y efectos para un contrato de promesa

Pon atención a los puntos claves para tener todo listo a la hora de firmar y asegurar la propiedad que estás comprando o vendiendo.

Además de los requisitos generales de todo acto jurídico, el contrato de promesa, para su validez, requiere cumplir con los requisitos de forma y de fondo que establece el artículo 1554. La omisión de cualquiera de ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato. Los requisitos son los siguientes:

1. La promesa verbal no produce ningún efecto, es indispensable que conste por escrito. Si bien la promesa es un contrato solemne pues debe constar por escrito, no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades del contrato prometido. Tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz basta que sea por documento privado, pero la compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura pública. Hace poco tiempo, la ley estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz “en verde” (en proceso de construcción): debe constar en documento privado autorizado ante notario. 

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, es decir, la realización del contrato prometido debe estar permitida por la ley. La promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos no divorciados está prohibida. Por el contrario, es válida la promesa de compraventa de un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin autorización judicial, ya que dicha permisión es requisito formal para la celebración del contrato de compraventa, no de su promesa.


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3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo deberá celebrarse el contrato prometido. Así cada parte sabrá desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento, es decir, no puede demandar la celebración del contrato prometido. 

4. Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato, con indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito.

Deberá indicarse el precio de la compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.

¿Cuáles son los efectos de la promesa?

El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato.
Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligación de hacer, se produce el efecto contemplado en el inciso final del artículo 1554, esto es el derecho a exigir la ejecución forzada de esa obligación en los términos del artículo 1553.




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