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Comprar una casa de vacaciones en Europa: ¿Qué hay que tener en cuenta?

Para las vacaciones en su propio país o en un país europeo vecino, hoy en día la compra de una casa de vacaciones es más interesante que nunca. De este modo, el propietario tiene todas las comodidades del hogar en el lugar de vacaciones. La vivienda vacacional se ajusta al estilo personal y garantiza unas vacaciones agradables con todas las comodidades. Además, los inmuebles vacacionales en Europa son también una inversión de capital, ya que los bajos tipos de interés permiten una financiación favorable. Al mismo tiempo, las propiedades ofrecen la posibilidad de obtener atractivos incrementos de valor e ingresos adicionales al alquilarlas. Los precios de las propiedades en la mayoría de los centros turísticos de Europa han aumentado de forma constante durante años y prometen una atractiva rentabilidad en el contexto de los alquileres a corto plazo. Por lo tanto, comprar una casa de vacaciones en Europa puede ser igual de interesante tanto para sus propias vacaciones como para una inversión de capital: Para asegurarse de que la propiedad en el extranjero cumple óptimamente con todos los requisitos, hay una serie de cosas que hay que tener en cuenta a la hora de comprar.

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Adquirir una casa de vacaciones de ensueño para sus propias vacaciones

Si la casa de vacaciones se utiliza exclusivamente como segunda residencia privada, debe satisfacer por completo los deseos del propietario. En este caso, cualquier propiedad y ubicación que complazca al comprador es óptima. Que la propiedad en el extranjero sea un romántico piso antiguo en las estrechas calles de una ciudad italiana o una propiedad de lujo única en uno de los destinos vacacionales de moda en Europa es una cuestión de gustos y del capital disponible para invertir. Los esquiadores empedernidos pueden preferir una propiedad de vacaciones en Austria con la opción de ski in/ski out, mientras que los golfistas pueden preferir un apartamento en Mallorca cerca de un campo de golf de campeonato.  Algunos disfrutan del sol en las elegantes playas de la Costa Azul francesa, mientras que otros aprecian la nobleza de los inmuebles de Mónaco. Para las casas de vacaciones en Europa en régimen de uso propio, el lema es: se permite todo aquello que le agrade.

Alquiler de casas de vacaciones en Europa: Todo depende de la ubicación

La situación es algo diferente si la propiedad en el extranjero se destina a una inversión y se pretende generar un rendimiento alquilándola. Cuanto más conocido sea un destino de vacaciones, mayor será la demanda de viviendas vacacionales y más fácil será su alquiler. Las propiedades en primera línea del mar Báltico o del lago Starnberg alcanzan precios más altos que las situadas en zonas rurales alejadas del turismo. Pero cuanto mejor sea la ubicación y más posibilidades ofrezca el lugar, más dispuestos estarán los inquilinos a pagar alquileres más elevados. Además, las propiedades vacacionales atractivas en lugares privilegiados son una inversión interesante. 

Al fin y al cabo, una propiedad de vacaciones con una vista panorámica de ensueño en Ascona, Suiza, probablemente mostrará una interesante tendencia de precios de la vivienda y, en su caso, será más fácil de vender que una situada en un pueblo o en una carretera principal con mucho tráfico. A la hora de comprar propiedades como inversión, hay que tener en cuenta las necesidades del grupo objetivo además de los propios intereses. Si los futuros inquilinos se desplazan en avión, tren o coche, la propiedad debe gozar de una buena ubicación. Si los inquilinos deseados necesitan una esfera privada tranquila o una vida nocturna activa, esto influirá significativamente en la ubicación óptima de la propiedad que se va a comprar en el extranjero. Con un uso mixto entre propiedad de inversión y casa de vacaciones para uso propio, una propiedad en una ubicación privilegiada suele cumplir todos los requisitos.

El tejido edilicio en Europa: no todas las viviendas son iguales

Al mirar un impresionante folleto brillante de un complejo turístico en un edificio nuevo, rara vez es posible sacar una conclusión realista sobre el edificio. La razón es que no en todos los países de Europa se construye con la misma calidad que en Alemania. Sobre todo en los países del sur de Europa, es más bien una excepción un aislamiento elaborado y sistemas de calefacción eficientes. Los elegantes edificios antiguos situados en ubicaciones atractivas en destinos turísticos de Europa saben cómo cautivar. Puede que la estructura de su edificio sea buena o que la casa de vacaciones necesite ya una reforma. Si no es un especialista, debe confiar en la experiencia de los expertos y de los agentes inmobiliarios con conocimientos a la hora de comprar un piso antiguo. 

Muchos de los vecinos europeos no dan importancia al ahorro energético a la hora de construir una vivienda vacacional, lo que puede notarse rápidamente en la factura de los gastos. Por lo tanto, a los futuros compradores se les plantea la cuestión de si conviene comprar una casa de vacaciones para ocuparla por primera vez en la fase inicial de construcción, porque así podrá hacer realidad sus propios deseos. Otra posibilidad es plantearse la construcción de una casa de vacaciones, algo que no obstante no siempre es fácil para extranjeros en muchos países. Los agentes inmobiliarios experimentados están familiarizados con el mercado inmobiliario y el procedimiento de licencias en el respectivo destino de vacaciones y pueden asesorar a los posibles compradores al respecto.

Características especiales de la compra de una casa de vacaciones en Europa

Comprar un inmueble en su propio país es relativamente fácil. La situación es algo diferente cuando se trata de inmuebles en el extranjero. Porque, dependiendo del país, el comprador extranjero tiene que respetar diferentes normas y reglamentos. Mientras que en Alemania un notario tiene que certificar la compraventa de una propiedad, en otros países a veces es suficiente un acuerdo informal de compraventa por escrito entre el comprador y el vendedor. Por lo tanto, no existe un control por parte de un experto que conozca y tenga en cuenta las particularidades legales del país respectivo. Por lo tanto, a la hora de comprar una propiedad en Europa, los futuros compradores deberían consultar sin falta a asesores externos como abogados, notarios o agentes inmobiliarios competentes antes de firmar. Conocen las costumbres locales así como los pequeños escollos del contrato de compraventa. Los que no hablan el idioma local también necesitan un intérprete jurado para todas las negociaciones y las firmas de contratos. A menudo los asesores inmobiliarios en los lugares de vacaciones son multilingües, lo que facilita la comunicación. 

Comprobar los fundamentos jurídicos antes de comprar una casa de vacaciones

Es esencial comprobar los documentos necesarios para la propiedad que se va a comprar, como la licencia de obras y la inscripción en el registro de la propiedad. Esta es la única manera de evitar que los compradores paguen un precio excesivo debido al desconocimiento de las características específicas del país. En algunas regiones vacacionales de Europa, los extranjeros necesitan un permiso antes de comprar una casa de vacaciones. En Suiza, existen algunas restricciones para la compra de bienes inmuebles en función de la región y la nacionalidad del comprador. En Austria, la obligación de consagrar la propiedad al uso turístico puede obligar a los propietarios a alquilar la casa de vacaciones. En España, los compradores deben solicitar primero un número de identificación fiscal, el llamado NIE, antes de poder firmar los contratos de compraventa. Es igualmente importante en todos los países comprar la propiedad extranjera libre de gravámenes y con seguridad jurídica. Los experimentados asesores inmobiliarios de Engel & Völkers en los principales destinos de Europa están familiarizados con todos los trámites que conlleva la compra de una casa de vacaciones y hablan el idioma local y el de sus clientes.

¿Hay que pagar impuestos al comprar una propiedad de vacaciones en Europa?

En principio, la responsabilidad fiscal en Europa siempre se da en el lugar donde se generan los ingresos. En el caso del alquiler de una casa de vacaciones comprada en la Unión Europea, esto significa que no se incurre en responsabilidad fiscal en Alemania. En el caso de una casa de vacaciones en los Países Bajos, por ejemplo, los ingresos procedentes del alquiler son susceptibles de ser gravados por la Agencia Tributaria holandesa. En efecto, estos ingresos ni siquiera han de ser mencionados en la declaración de la renta alemana. La única excepción en la UE es España. Los ingresos procedentes del alquiler de bienes inmuebles en España, las Islas Baleares o las Islas Canarias siguen estando sujetos a la reserva de progresividad negativa. En cambio, cuando se adquiere una vivienda de vacaciones en terceros países europeos, como Suiza, los ingresos deben incluirse en la declaración de la renta alemana. 

Dependiendo del acuerdo de doble imposición, esto puede suponer una obligación fiscal en Alemania o sólo en el país en el que se encuentra la propiedad vacacional. Si la propiedad fue adquirida en Europa exclusivamente para su ocupación por el propietario, generalmente no hay que pagar el impuesto sobre la renta. Sin embargo, es posible que los propietarios de una vivienda vacacional en Europa deban pagar el impuesto sobre el patrimonio en el país respectivo de la UE. También hay que tener en cuenta el impuesto sobre transacciones inmobiliarias, que en otros países puede ser mayor o menor que en Alemania. Por lo tanto, antes de comprar una casa de vacaciones en Europa, los posibles compradores deben aclarar en detalle los aspectos fiscales que les afectan personalmente.

Otros gastos adicionales para un piso de vacaciones en Europa 

Al comprar una casa de vacaciones, se añaden varios gastos adicionales según el destino de las vacaciones. Esto incluye los gastos puntuales, como las tasas de intermediación, los honorarios de abogados, notarios y traductores, así como las tasas de los permisos oficiales necesarios. Si la propiedad está fuera de la zona del euro, las fluctuaciones monetarias pueden tener un impacto significativo en el precio de compra y en los gastos complementarios mensuales. Además, por supuesto, mantener una propiedad en el extranjero también cuesta dinero. Además de la electricidad, el agua y la calefacción, las viviendas de vacaciones en el extranjero conllevan otros gastos, similares a los de un apartamento en propiedad en Alemania. Esto incluye el cuidado y el mantenimiento de las instalaciones comunes, como la piscina, los parques infantiles y las instalaciones deportivas. Pero los servicios como la limpieza de las zonas comunes, los jardineros o el portero también pueden suponer un gasto mensual para los apartamentos de vacaciones. Los gastos adicionales hay que pagarlos tanto si la propiedad está vacía como si está alquilada.

Propiedad vacacional en Europa: comprar con los ojos abiertos

Europa cuenta con numerosos y fantásticos destinos turísticos, paisajes pintorescos y lugares de interés mundial. Quienes compran una casa de vacaciones junto al mar o en la montaña suelen cumplir el sueño de toda una vida. Para garantizar que la propiedad pueda servir de base para unas vacaciones inolvidables durante muchos años o incluso décadas, es necesario ser prudente a la hora de comprar. El hecho de haber pasado unas vacaciones agradables no debe traducirse en la compra de una propiedad por capricho. La compra de una propiedad en Europa es una inversión que debe pensarse tan bien como la compra de una residencia principal en su propio país. Cada una de las bellas regiones vacacionales de Europa se rige por diferentes directrices sobre cómo se debe realizar la compra de una propiedad. En la mayoría de los países europeos, los ciudadanos alemanes pueden comprar propiedades de vacaciones, pero en algunos casos tienen que solicitar permisos, prometer dedicación exclusiva o números de identificación fiscal por adelantado. El método de construcción de las propiedades vacacionales es con frecuencia diferente al que podemos estar acostumbrados. Por esta razón, la estructura del edificio de muchas propiedades no siempre es fácil de evaluar para los posibles compradores.

Los asesores inmobiliarios de Engel & Völkers se conocen al dedillo los destinos más populares de Europa

Los asesores inmobiliarios regionales de Engel & Völkers están presentes en los mejores destinos vacacionales de Europa. Como especialistas inmobiliarios con experiencia, están muy familiarizados con las peculiaridades regionales. Son capaces de estimar el valor y el estado de una propiedad de vacaciones. Como intermediarios multilingües entre el vendedor y el comprador, también superan todas las barreras lingüísticas y ayudan en los trámites administrativos relacionados con la compra del inmueble vacacional. Nuestros asesores estarán encantados de recomendarle otros expertos locales para responder a cualquier pregunta fiscal o legal que pueda surgir. De este modo, la compra de una casa de vacaciones en Europa se convierte en lo que debe ser: el cumplimiento de los sueños vacacionales de cada uno.

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