Descubra la diferencia entre valor catastral y valor de mercado

Valor catastral de una vivienda

El valor catastral de una vivienda es un valor administrativo que se calcula a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentra el inmueble correspondiente. El valor catastral forma parte, a su vez, del catastro inmobiliario, que es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, donde se hallan inscritos los inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales. En dicho registro se encuentran definidas las características de la propiedad, tales como el titular del inmueble, localización, superficie, uso, representación gráfica y referencia catastral.

Los cálculos del valor catastral de una vivienda son efectuados por técnicos cualificados, sin que nadie más intervenga en esta valoración. No obstante, si el propietario no está conforme con el valor establecido por el catastro, puede solicitar una segunda opinión e iniciar un proceso de reclamación denominado discrepancia catastral.

Asimismo, los valores catastrales se van actualizando periódicamente por medio de nuevos coeficientes ratificados por la ley de Presupuestos Generales del Estado. De hecho, en 2018 se introdujo una modificación a la hora de efectuar la valoración catastral, con un nuevo sistema basado en las transacciones reales del mercado inmobiliario. En principio, se pensó que esto supondría una subida del valor catastral y, por ende, de los impuestos asociados al mismo (principalmente el IBI), pero Hacienda comunicó que se trataba de un valor de referencia catastral, y que este era diferente al valor catastral, por lo que no repercutiría en los impuestos. Y es que el objetivo de esta revisión era favorecer la transparencia y fortalecer la seguridad jurídica, además de servir de herramienta para un mayor control del fraude.

Plusvalía y valor catastral

Los inmuebles suelen revalorizarse con el paso del tiempo, de ahí que a menudo los propietarios vendan una propiedad inmobiliaria por un importe superior al que la compraron. De este supuesto beneficio surgió el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía.

La plusvalía es una tasa que grava los beneficios que se obtienen cuando se vende una vivienda, se hereda o se recibe en donación.

Para calcular la plusvalía se ha de saber cuánto ha aumentado el valor de un terrenos y qué tipo de imposición fija el ayuntamiento que le corresponde. Con estos datos se puede determinar la cuantía íntegra.

Por tanto, la plusvalía y el valor catastral del suelo son conceptos vinculados, puesto que se ha de consultar el valor catastral del suelo —presente en el recibo del IBI— para calcular la plusvalía.

Para saber en cuánto ha aumentado el valor el inmueble se aplica la tasa de revalorización establecida por el ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Dicha tasa es anual, por lo que se debe calcular por cada año en el que hemos sido propietario del inmueble.Sobre este aumento del valor se aplica la plusvalía, que es única en cada ayuntamiento, aunque en ningún caso puede superar el 30 %.