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Guía de garajes y garajes subterráneos

Los garajes son prácticos porque proporcionan una plaza de aparcamiento segura y resistente a la intemperie para el coche, la moto y también la bicicleta. Igualmente se pueden guardar en él la carretilla o algunas herramientas. No pocas veces, el garaje también sirve de refugio donde dar rienda suelta a las aficiones. Los garajes subterráneos en los edificios de apartamentos también favorecen el alquiler de las viviendas, y no sólo en los lugares céntricos. A la hora de vender, un garaje también aumenta el valor de una propiedad. Pero, ¿cómo es el garaje o el aparcamiento subterráneo ideal, qué permisos se necesitan y cuánto cuesta?

El garaje de la vivienda unifamiliar

Un garaje en su propia casa tiene muchas ventajas. El coche está protegido en el garaje cubierto, sin importar si fuera graniza, nieva o el sol es abrasador. Se evitan los molestos arañazos del parabrisas en invierno, así como la retirada de arena, hojas o polen, según la época del año. Un garaje ofrece al coche una protección adicional contra los daños causados por accidentes, vandalismo o robo. En consonancia con los diversos estilos arquitectónicos de las viviendas, existen garajes individuales, prefabricados o en módulos, de distintos materiales y tamaños.

¿Qué tipos de garajes hay?

Quienes busquen un garaje encontrarán modelos para uno, dos o más coches. Los garajes simples o dobles pueden tener espacio de almacenamiento adicional, tener ventanas y puertas al jardín o incluso estar conectados a la casa. La forma del tejado puede combinarse con la casa principal o como un elegante contraste. Que se trate de un garaje con tejado plano, a dos aguas o a cuatro aguas es una cuestión de lo que esté dispuesto a pagar y de gusto personal. La variedad de garajes prefabricados de diferentes materiales permite que se pueda construir un garaje en una propiedad sin mucho esfuerzo. Los garajes de ladrillo se pueden hacer a medida, pero requieren un cierto tiempo de construcción. Los garajes de madera son una solución intermedia en términos de individualidad y tiempo, pero requieren un mantenimiento periódico. Entre los distintos tipos de garajes se encuentran, por ejemplo:

  • Garajes de ladrillo u otra mampostería
  • Garajes metálicos prefabricados con pared de acero galvanizada o enlucida
  • Garaje de hormigón macizo
  • Garajes de madera maciza o en construcción de postes y vigas

¿Merece la pena añadir puertas y ventanas adicionales?

Una puerta hacia el jardín es especialmente práctica si el garaje se destina también a albergar las herramientas de jardín, la manguera y la carretilla. Una ventana deja entrar la luz del día en el garaje y, al mismo tiempo, garantiza una buena ventilación. Dependiendo de la ubicación del garaje, una puerta lateral, por ejemplo, conduce con seguridad a través de la zona ajardinada vallada hasta la puerta de entrada lateral de la casa o, alternativamente, a la entrada frontal cubierta.

¿Garaje adosado a la casa o independiente?

Dependiendo del tamaño de la propiedad, se plantea la cuestión de si el garaje debe estar unido directamente a la casa o colocado de forma independiente en la propiedad. Independientemente de si se trata de una obra nueva o de la construcción posterior de un garaje, ambas variantes son posibles si se dispone de espacio suficiente. Cuando se adosa a la casa, una puerta de conexión puede ser práctica para acceder a la casa, lo cual es especialmente ventajoso cuando hace mal tiempo. Sin embargo, si el garaje se encuentra en la linde de la propiedad, no es adecuado como almacén para las herramientas de jardín, a menos que tenga una puerta adicional al jardín. Un garaje independiente se distancia visualmente de la arquitectura de la casa y pone sus propios acentos. Cuando se trata de construir un garaje a posteriori, que el garaje sea independiente suele ser más fácil de construir que una ampliación con apuntalamiento. Especialmente con el garaje de madera, se recomienda una cierta distancia a la casa para simplificar el mantenimiento regular.

Las diferentes puertas de garaje

Hay diferentes puertas que pueden abrirse hacia arriba o hacia los lados. Las puertas seccionales consisten en secciones individuales de la puerta que, como una puerta seccional superior, normalmente se desplazan hacia arriba en el garaje mediante guías. Quien desee colocar su tabla de surf en el techo del garaje puede optar por una puerta seccional lateral. Cuando se abre, la puerta del garaje se desliza por un riel hasta la pared longitudinal interior. A diferencia de las puertas seccionales, una puerta enrollable sólo requiere espacio en el techo en la zona delantera del garaje. Enrolla las secciones individuales de la puerta en forma de rodillo, de modo que se mantiene el espacio de almacenamiento en el techo detrás de la puerta. Tanto la puerta seccional como la puerta enrollable permiten aparcar directamente delante del garaje, ya que no sobrepasan el borde del mismo. Si hay suficiente espacio libre delante del garaje, una puerta basculante es una opción económica. La clásica puerta de garaje bascula en una sola pieza bajo el techo del garaje. Se necesita aún más espacio en el camino de entrada para una puerta de ala que se abre hacia afuera en dos mitades. Todos los tipos de puertas pueden abrirse manualmente o estar equipadas con un motor. La apertura eléctrica de la puerta del garaje desde el coche con la ayuda de un mando a distancia resulta especialmente convincente cuando llueve o nieva. Una puerta de garaje eléctrica también ofrece ventajas en la oscuridad. De este modo, las personas que regresan a casa no tienen que bajar del coche hasta que el portón se cierre de nuevo. Sin embargo, la automatización está asociada a unos costes de adquisición algo más elevados.

¿Qué permisos son necesarios para construir un garaje?

Lamentablemente, no es posible dar una respuesta general sobre si se necesita o no una licencia de obras para la construcción de un garaje privado. Cada Estado federado regula de forma individual los requisitos correspondientes en el marco de su normativa de construcción. En la actualidad, en Alemania, sólo Renania del Norte-Westfalia exige, por lo general, una solicitud de construcción. En todos los demás Estados federados de Alemania, no se requiere ningún permiso de construcción para la construcción de un garaje para una casa unifamiliar hasta una determinada superficie, longitud y altura. Las especificaciones del tamaño del garaje varían entre 20 y 50 metros cuadrados según el Bundesland.

Si el garaje se va a situar en el límite de la propiedad o a una distancia normalmente inferior a tres metros de la propiedad de la casa vecina, se aplicará la legislación sobre lindes. En algunos casos, puede incluso requerirse el consentimiento por escrito de los vecinos. En otros países, existen requisitos sobre la superficie y la altura del garaje, así como su distancia a la carretera. La autoridad local de construcción puede proporcionar información detallada sobre los requisitos de los permisos y los valores máximos para un garaje. Las empresas productoras de garajes prefabricados suelen conocer los requisitos regionales o se encargan de aclararlos con la administración. A la hora de elegir un garaje hay que prestar atención a este aspecto y a los requisitos que se exigen según el Estado federado:

  • Obligación general de obtener un permiso (actualmente sólo en Renania del Norte-Westfalia)
  • Superficie en metros cuadrados (entre 20 y 50 m2)
  • Altura del garaje (hasta 3 m, Schleswig-Holstein 2,75 m, Renania-Palatinado 3,2 m)
  • Longitud permitida (hasta 9 m, Sarre y Renania-Palatinado 12 m)
  • Límite de construcción en la linde permitido (entre 15 y 25 m)

¿Cuánto cuesta un garaje?

El coste de un garaje depende de muchos factores. Mientras que un garaje prefabricado de hormigón requiere una cimentación completa por medio de una placa base, para un garaje de madera o metálico es suficiente una cimentación corrida. La forma del tejado, el número de puertas y ventanas y el tamaño y el material del garaje también influyen en los costes de adquisición. Además, puede haber equipos especiales como puertas de garaje eléctricas, sistemas de cierre y conexiones de electricidad y agua. Los garajes sencillos de acero sin extensiones son relativamente baratos, mientras que los modelos revestidos ya tienen un precio bastante más elevado. Los costes adicionales, como el transporte, el montaje, la preparación del terreno y la pavimentación del camino de entrada, también deben tenerse en cuenta a la hora de decidirse por un garaje. Los distintos tipos de garajes difieren en sus costes posteriores, como la pintura periódica necesaria. Los trabajos realizados por uno mismo pueden reducir significativamente los costes de un garaje de ladrillos o de los cimientos. Apenas hay límites máximos a la hora de comprar un garaje. Los precios básicos y demás costes de un simple garaje individual sin accesorios especiales son:

  • Garaje de acero galvanizado: desde 2500 euros
  • Garaje de madera: desde 1500 EUR
  • Garaje de acero enyesado: desde 5000 euros
  • Garaje de hormigón: desde 5500 euros
  • Garaje enladrillado: desde 9000 euros
  • Costes de los cimientos: desde 1000 euros
  • Costes de montaje: de 300 a 700 euros
  • Costes de transporte: de 300 a 1500 euros
  • Ingeniero estructural: de 500 a 1000 euros

Los garajes y su versatilidad

Un garaje puede cumplir muchas funciones en una vivienda unifamiliar. Los coches, las motos y las bicicletas pueden aparcarse allí de forma segura y en seco. Un amplio garaje doble puede servir de gimnasio, trastero o taller. El garaje además puede ser respetuoso con el medio ambiente con un sistema solar en el tejado a dos aguas. Del mismo modo, un atractivo tejado verde puede aislar y embellecer al mismo tiempo el moderno tejado plano. En cualquier caso, el garaje amplía el espacio utilizable de la propiedad y ofrece así un verdadero valor añadido.

Garajes subterráneos en edificios de apartamentos

Los edificios de apartamentos con aparcamiento subterráneo son muy populares. En zonas densamente urbanizadas del centro de la ciudad, son las perlas entre las propiedades comerciales. Pero incluso en las localidades suburbanas, los residentes prefieren un edificio de apartamentos con aparcamiento subterráneo. El vehículo está seco y seguro. La plaza es siempre la misma y siempre está reservada. Además, se puede llegar a su propio apartamento de forma cómoda y segura a cualquier hora del día desde el aparcamiento subterráneo. Dado que la construcción a posteriori de un aparcamiento subterráneo es muy costosa, las plazas de aparcamiento subterráneas ya existentes en la propiedad comercial aportan claras ventajas y un mayor valor de la propiedad a la hora de venderla. Un aparcamiento subterráneo también puede tener un rendimiento positivo.

¿Se puede construir garajes subterráneos en edificios antiguos o sólo en edificios nuevos?

Si la parcela es apta en principio para la construcción de un garaje subterráneo y hay suficiente espacio libre, se puede incorporar un garaje subterráneo al edificio de apartamentos. El garaje de gran capacidad es más económico si no tiene que construirse bajo el edificio de apartamentos existente, sino que puede excavarse junto a él. Esto se debe a que los métodos especiales de ingeniería de cimentación, como el apuntalamiento, requieren mucho tiempo y son costosos. Si hay una planta sótano sin utilizar, se puede convertir en un aparcamiento subterráneo. Por supuesto, es más fácil y barato planificar y realizar el aparcamiento subterráneo desde el principio en un proyecto de nueva construcción. Entonces, el techo del aparcamiento subterráneo sirve también como suelo del edificio de apartamentos, lo que reduce notablemente los costes de construcción.

¿Qué permisos son necesarios para un aparcamiento subterráneo?

La construcción de un aparcamiento subterráneo requiere siempre un permiso de obras previo. Para ello, hay que preparar con anterioridad un peritaje del suelo que determinará si la propiedad es adecuada para la construcción de un aparcamiento subterráneo. Los subsuelos arenosos o un nivel freático demasiado alto son factores que pueden imposibilitar el proyecto de construcción o, cuando menos, provocar costes más elevados. El plan de desarrollo puede aportar información sobre si una solicitud de construcción de un aparcamiento subterráneo tiene posibilidades de prosperar. Además, ya en la fase de planificación deben observarse las especificaciones según la normativa estatal sobre garajes (GaVO, por sus siglas en alemán). Regula, entre otras cosas:

  • Longitud y anchura prescritas de las plazas de aparcamiento
  • Altura mínima del aparcamiento subterráneo
  • Requisito mínimo de anchura y radio de curva de la carretera de acceso
  • Pendiente máxima permitida y anchura mínima de las rampas
  • Propiedades de protección contra incendios de los componentes del edificio

¿Cuáles son los costes de funcionamiento de un aparcamiento subterráneo?

Un aparcamiento subterráneo también conlleva gastos de funcionamiento. Esto incluye, por ejemplo, la iluminación, la ventilación, la limpieza y los gastos de mantenimiento invernal. Un sistema de control de acceso, como una puerta en la entrada o una barrera, requiere un mantenimiento regular. Los seguros necesarios para el edificio y para cubrir el riesgo de responsabilidad frente a terceros cuestan dinero, al igual que cumplir con las exigencias de la ordenanza de protección contra incendios. Con el paso de los años, el aparcamiento subterráneo acusa el desgaste, por lo que se producen gastos de renovación y reparaciones estéticas.

¿Es rentable alquilar plazas de aparcamiento subterráneo?

Las plazas de aparcamiento en el garaje subterráneo del edificio de apartamentos aportan un verdadero valor añadido para los inquilinos. No tener que buscar una plaza de aparcamiento y poder llegar cómodamente a la entrada de su propio piso con los pies secos, incluso cuando hace mal tiempo. De hecho, el aparcamiento subterráneo puede ser incluso un criterio de decisión para elegir un piso de alquiler. La plaza en el aparcamiento subterráneo suele estar recogida como prestación accesoria en el contrato de alquiler de la vivienda. Como alternativa, se puede celebrar un contrato de alquiler independiente para la plaza de aparcamiento, lo cual permite aumentar el alquiler por separado. Sin embargo, si se alquilan independientemente del piso, las plazas de aparcamiento cuentan como locales comerciales a efectos fiscales y, por tanto, están sujetas al IVA. En cualquier caso, los inquilinos pagan un extra por la plaza de aparcamiento, por lo que genera ingresos adicionales. De este modo, el aparcamiento subterráneo contribuye a aumentar el valor de la propiedad y, al mismo tiempo, incrementa las perspectivas de alquiler y el rendimiento.

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