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Como reclamar mi gasto hipotecario

El Tribunal Supremo ha dictaminado una sentencia donde establece que es el banco el responsable de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD relativo a las hipotecas. Sin embargo, es algo que ha levantado ampollas incluso dentro del propio organismo y al final será el Pleno de la Sala quien deberá decidirlo en votación. 
El argumento del Alto Tribunal se basa en decir que es la entidad financiera la verdadera interesada en la operación, dejando claro que los hipotecados tienen derecho a reclamar lo que les ha sido cobrado de forma indebida. 

La última sentencia del Tribunal Supremo 

La sentencia se dictaminó el pasado 16 de octubre por parte de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo. En ella se viene a decir que el artículo 68.2 del Reglamento, donde se establece la obligación del prestatario a abonar el pago, es ilegal. 
Esto es así porque cualquier préstamo, como bien puede ser una hipoteca, no necesita ser otorgado en escritura pública o documento notarial. De esa forma, no tributará por el impuesto de Actos Jurídicos Documentos, pues es el único gasto que se abona al formalizar una hipoteca con un banco. 


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De esa manera, el impuesto no está sujeto al préstamo sino al documento notarial. De hecho, la base imponible del impuesto que se ha de pagar a Hacienda no viene dada por el importe del préstamo solicitado, sino por la cantidad hipotecada, cuyo interesado es el banco, y cuya suma es aproximadamente un 30% más que el importe del préstamo. 
Como conclusión final, en esta sentencia se establece que el negocio de las escrituras públicas en las que se documentan los préstamos hipotecarios, no es el relativo al propio préstamo sino a la hipoteca. Así, el interesado que estaría en la obligación de hacer frente al pago del impuesto sería el banco, no el prestatario. 

¿Cuál es el procedimiento para hacer la reclamación de los gastos hipotecarios? 

Lo primero es hacer una reclamación formal ante la entidad financiera correspondiente y esperar la respuesta del banco. Una vez han pasado dos meses (el tiempo que tiene la entidad para contestar), si no se obtiene respuesta o se obtiene una negativa, el hipotecado podrá interponer una demanda ante el Juzgado. 
En la demanda se deberá proponer la anulación de la cláusula establecida por el banco por ser abusiva y deberá acompañarse de todas las facturas abonadas en la constitución del préstamo. En estos procedimientos es obligatoria la presencia de un procurador y de un abogado

Qué gastos son de reclamo 

Los gastos cuya devolución puede solicitar el prestatario de la hipoteca son los referidos a la formalización de la hipoteca en escritura pública. Aquí no estarían incluidos los gastos de compraventa: 

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• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. Un impuesto autonómico que pesa sobre la constitución del préstamo, algo de lo que según el Tribunal Supremo debe hacerse cargo el banco. 
• El impuesto correspondiente al timbre de los documentos notariales (el papel usado para elaborar el contrato), que se ha de pagar entre el prestatario y el prestamista. 
• Los gastos relativos a la gestoría. 
• El importe de la factura del Registro de la Propiedad donde se inscribe la hipoteca. 

¿Qué hipotecas son las damnificadas? 

• En primer lugar las concernientes a la primera escritura del préstamo. 
• Las hipotecas de subrogación. 
• Aquellas relativas a modificaciones, novaciones, ampliaciones, etcétera. 

Plazos para reclamar la cláusula y las cantidades correspondientes 

• Una vez se ha firmado el préstamo hipotecario, el hipotecado podrá reclamar en el momento que crea conveniente. A la hora de solicitar la nulidad de esta cláusula no existe ningún plazo concreto. 
• Si se ha procedido a solicitar la nulidad sin aportar las facturas que se requieren, es posible reclamar las cantidades a través de otro procedimiento. El demandante tendrá 5 años para hacerlo, a contar desde que se estableció la sentencia donde se falló la nulidad. 
• Una vez hecha la reclamación correspondiente, cuando a los hipotecados no se les haya concedido el pago del Impuesto, habiendo recurrido la sentencia, será la Audiencia Provincial la encargada de fijar el pago del impuesto frente al banco. 
• Sin embargo, a quienes no les fue concedido el pago del Impuesto a través de una sentencia firme, les será imposible volver a hacer reclamación alguna. 
La cláusula cuya nulidad es solicitada por los consumidores es la concerniente a los gastos y el abono que se espera son aquellas cantidades que no debían haber pagado. 

Documentación para hacer la reclamación pertinente:

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• Copia simple de la escritura en cuestión, ya se de primera hipoteca, novación o subrogación. 
• Factura de los gastos relativos al Registro de la Propiedad. 
• Factura de los gastos de gestoría. 
• Factura de los gastos de notaría. 
• La carta de pago del impuesto o AJD. 

¿A quién corresponde reclamar la devolución del AJD, a Hacienda o a la entidad financiera? 

Según algunos abogados, es más sencillo hacer la correspondiente reclamación a Hacienda que al banco. Esto es así porque el pago de este impuesto le correspondía al solicitante del préstamo, no al banco, tal y como así establece la Sala de lo Civil del Supremo. Sin embargo, este criterio ha sido recientemente cambiado por la Sala de lo Contencioso del Supremo y hay que esperar para saber algo más sobre el asunto. 
Para reclamar el impuesto a Hacienda hay que solicitar una rectificación relativa a la autoliquidación del impuesto que se presentó y la devolución de la cantidad indebida. Sin embargo, existe un modelo de reclamación por parte de Hacienda para que este trámite resulte más sencillo de hacer a consumidores, empresas y autónomos. 
Ahora bien, existe un plazo para poder reclamarlo, cuatro años contados a partir de la fecha en la que el usuario debía presentar dicho impuesto. Otra cosa diferente es si se reclama por lo civil, solicitando la plena nulidad de los gastos hipotecarios. En ese caso, los consumidores podrán hacerlo en cualquier momento, sin prescripciones. 
Lo más acertado según la opinión de expertos en el tema, es que si el impuesto se pagó hace menos de cuatro años, se reclame su devolución ante Hacienda. En otro caso se tendrá que reclamar, vía civil, a la entidad bancaria. 

Hasta qué punto afecta la sentencia del Tribunal Supremo a la banca 

No hay duda de que este criterio impuesto por el Tribunal Supremo ha sido un fuerte golpe para los bancos. Sin embargo, esta situación podría perjudicar a los prestatarios futuros, pues podría degenerar en los precios de las hipotecas
Este impacto, tal y como establece la Agencia Negociadora, se ha estimado en 4000 millones de euros, una cifra escandalosa que podría resultar un palo importante para el sistema financiero español. Otra cosa diferente sería la situación de los hipotecados, que estarían encantados de volver a disponer de esas cantidades en sus cuentas bancarias. 
Muchos bancos, por no decir la gran mayoría, habían eliminado las comisiones de apertura en los préstamos. Sin embargo, esta sentencia podría hacer que se volvieran a recuperar e incluso que los bancos aumentaran los diferenciales en la concesión de las nuevas hipotecas. 
Sin embargo, eso está por ver, pues existe una gran competencia entre los bancos con ánimo de captar nuevos usuarios, por lo que estas subidas podrían resultar mínimas. Lo que no significa que la nueva sentencia sea un duro obstáculo para los que intentan adquirir actualmente una casa al resultar más complicado el acceso al crédito.


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