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Finalizar el Alquiler de un Piso de Renta Antigua

Cada vez son menos los pisos en régimen de alquiler que se encuentran acogidos al sistema de renta antigua que se pueden encontrar dentro del territorio español. Sin embargo, la ley de finales de la década de los 50 que fue aprobada con la finalidad de permitir el acceso a la vivienda a los más desfavorecidos tuvo tanta extensión que, hoy en día, aún perduran alrededor de 200.000 viviendas alquiladas como renta antigua en nuestro país. En este sentido, ¿tienen la oportunidad los propietarios de finalizar unilateralmente el contrato de alquiler que le vincula con los arrendatarios sin perjudicar los pertinentes derechos de estos inquilinos de renta antigua? Aquí vamos a tratar de dar respuesta a esta cuestión, así como a otras cuestiones de vital importancia para los propietarios de inmuebles sujetos al arrendamiento renta antigua.






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Algunos antecedentes acerca de los pisos de renta antigua



En primer lugar, antes de explicar las diferentes maneras que la ley contempla para disolver el contrato que tienen los propietarios de viviendas arrendadas bajo el modelo de rentas antiguas, convieneexponer brevemente los antecedentes de los hechos que se dan en la actualidad con la finalidad de comprender mucho mejor este asunto. En concreto, para conocer el origen de estos alquileres hay que remontarse hasta finales de los años 50 del pasado siglo, momento en el que el gobierno del régimen franquista lanzó una serie de iniciativas con el objetivo de fomentar y facilitar el acceso a la vivienda de las familias con pocos recursos económicos.


Dichas iniciativas quedaron plasmadas, varios años después, en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la cual estuvo vigente hasta el año 1985. Esa regulación recogía el derecho de los inquilinos a disfrutar de una prórroga forzosa de duración extraordinaria, es decir, que no se limitaba exclusivamente a los 5 años como sucedía para los alquileres de carácter convencional. Además, la vigencia de estos alquileres de renta antigua transgredía el fallecimiento del titular del mismo, ya que contemplaba su traspaso en calidad de arrendatario, y hasta en dos ocasiones, a descendientes o ascendientes que convivieran en la vivienda con el titular del contrato de arrendamiento y siempre que se cumpliera una serie de circunstancias. A ello debemos sumar que la cuantía de la renta solo se podía modificar en muy pequeños porcentajes. De ahí que estos alquileres se conozcan popularmente como de renta antigua, pues la renta que se satisface a los propietarios de los inmuebles es propia de otro siglo y está totalmente desactualizada si tenemos en cuenta los precios actuales del mercado del alquiler en nuestro país.



Posteriormente, en 1985 se aprueba el conocido como 'Decreto Boyer', nombre que se le da en honor a su propulsor Miguel Boyer, ministro de Economía y Hacienda del primer gobierno del Partido Socialista liderado por Felipe González. En este Decreto se suprime la prórroga forzosa y se permite a los propietarios aplicar subidas en el precio a satisfacer en concepto de renta con la finalidad de hacerlas algo más competitivas. No obstante esta medida tomada en la nueva Ley de arrendamientos urbanos renta antigua, como ha sido evidente, no resultó suficiente y los precios se mantuvieron en cotas muy similares.

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A pesar de que existen diversas deducciones fiscales para los propietarios de viviendas en régimen de renta antigua y que este solo es aplicable a aquellas que fuesen arrendadas antes del 9 de mayo de 1985, lo cierto es que, en estos momentos, sigue habiendo un grave problema en este sentido. Y es que los dueños de los inmuebles se ven en la tesitura de que, a tenor de la carestía actual de la vida, lo que cobran como mensualidad ni siquiera les da para sufragar los gastos de mantenimiento del inmueble. Sin embargo, la impopularidad que generaría la supresión total de estos contratos ha frenado a todos los gobiernos que han intentado acometer reformas de mayor calado encaminadas a poner fin de los arrendamientos de renta antigua.


Muy similar es el caso de los contratos de arrendamiento de locales de renta antigua. Y es que existen locales, sobre todo el los cascos históricos de las ciudades, que a día de hoy todavía satisfacen unas rentas simbólicas en concepto de alquiler. Esto supone un agravio comparativo respecto a los locales comerciales de nueva apertura, los cuales en muchas ocasiones deben hacer frente a rentas desproporcionadas en comparación con estos arrendamientos simbólicos.



¿Es posible suprimir un alquiler de renta antigua por parte del propietario?



La respuesta es que sí. Hoy en día, la supresión de un alquiler de este tipo sin perjuicio de los derechos de los inquilinos de renta antigua está contemplada por la ley. Aunque cabe precisar que poner fin de los arrendamientos de renta antigua, tan solo es posible hacerlo en casos muy específicos. En concreto, las opciones recogidas en la legislación actual son las siguientes:


1. Por fuerza mayor


La ley ofrece al propietario del inmueble la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler de renta antigua siempre que precise utilizar dicha vivienda para sí mismo o para cualquiera de sus ascendientes o descendientes de primer grado. No obstante, alegar esta circunstancia para rescindir un alquiler de renta antigua no es algo sencillo, pues es imprescindible que contar con una justificación válida y sin fisuras, pues es bastante probable que la rescisión tenga que pasar por un Juzgado que valore si esta necesidad es cierta o no. Un ejemplo de rescisión por fuerza mayor sería la necesidad del propietario de contar con una vivienda de mayores dimensiones que la que posee actualmente para vivir. Asimismo, también se podría considerar como tal la necesidad de ocupar el inmueble por motivos familiares o laborales que exigiesen un cambio de residencia o de municipio. Como se puede comprobar, estos motivos válidos para ejercer la opción de rescisión del contrato de alquiler no se dan con demasiada facilidad. De ahí que todavía perdure la vigencia de tan elevado número de alquileres sujetos al régimen de renta antigua.



En el caso de que la vivienda quiera cederse a los hijos, el proceso se simplifica bastante. En este sentido, es suficiente con acreditar que estos poseen la edad mínima para independizarse y que disponen de un trabajo remunerado con un salario suficiente para hacer frente a sus gastos habituales. Eso sí, en cualquier caso, es indispensable efectuar una petición anticipada al inquilino para que lleve a cabo el desalojo de la vivienda a cambio de una indemnización económica. Esta indemnización contempla la legislación que debe ser equivalente a dos años de renta en el caso de que proceda a abandonar el piso en menos de seis meses y de solo un año si debe producirse en los doce meses a partir de que se produjese la notificación.

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2. Residencia anual inferior a los seis meses



Otro de los motivos que justifican la extinción del contrato de renta antigua es la no residencia del arrendatario, durante un período mínimo de seis meses por año, en el inmueble arrendado. En este caso, siempre que la ausencia en el domicilio no se deba a un motivo justificado por parte del inquilino, el arrendador podrá dar por extinguido el contrato y tomar posesión del inmueble una vez resuelto. No obstante, este motivo es muy difícil de demostrar, pues para hacerlo habría que requerir al inquilino que aportase documentación acreditativa de su no residencia en la vivienda, como podría ser un certificado de empadronamiento donde constase su residencia en otro inmueble o municipio. Como parece evidente, esta documentación es muy complicada de obtener, lo que imposibilita en la mayoría de las ocasiones al arrendador finalizar el arrendamiento renta antigua.


En el caso de contratos de arrendamiento de locales de renta antigua alegar este motivo es más sencillo, pues sería suficiente con demostrar ante el Juez de Instancia que el negocio ha cesado su actividad y que se encuentra desocupado.



3. Subarrendamiento a un tercero



En el caso de que el inquilino proceda a arrendar la vivienda a un tercero para aprovecharse económicamente de la baja renta mensual que paga y de este modo obtener un beneficio económico, el propietario también tendrá derecho a proceder de manera inmediata a la rescisión del contrato sin necesidad de abonar cantidad alguna en concepto de indemnización.



4. Posesión de otro inmueble



El inquilino no puede tener entre sus propiedades otra vivienda desocupada, ya sea en propiedad o usufructo, y disfrutar de los beneficios que implica un alquiler de renta antigua. De hecho, en caso de que el propietario del inmueble sujeto al régimen de renta antigua tuviese constancia de ello, estará en disposición de denegar la prórroga forzosa del arrendamiento. El único requisito contemplado por la ley es que, anteriormente a la interposición de la demanda, el arrendatario tuviese la vivienda en su poder durante, al menos, durante un plazo de seis meses. Si no ha sido así, habrá que esperar a que transcurra ese periodo de tiempo, lo cual no es demasiado si se tiene en cuenta el beneficio que se podría obtener. Para conocer si el arrendatario tiene en su propiedad otros inmuebles conviene remitirse al registro de la propiedad de cara a obtener una nota simple informativa.



5. Otros motivos



La legislación vigente también abarca otros motivos que se pueden alegar con la finalidad de rescindir el contrato de renta antigua. El primero de ellos es el impago de la mensualidad del alquiler. El segundo es la ejecución de obras dentro del inmueble sin contar con el permiso explícito y por escrito del propietario. Y por último, la comisión de daños intencionados en cualquier zona del inmueble.

¿Qué soluciones existen para resolver un conflicto por un alquiler de renta antigua?


Desgraciadamente, solo existen dos vías para proceder a la resolución de un contrato de alquiler de renta antigua. La primera de ellas es la de la negociación. Se trata de la opción más efectiva, rápida, recomendable y beneficiosa para las dos partes, ya que implica el desalojo en el tiempo acordado y el pago de la indemnización correspondiente que se pacte entre ambas partes.


La otra, como es obvio, es la vía judicial, a la cual habrá que recurrir el arrendador cuando no haya posibilidad de alcanzar un acuerdo amistosos y siempre que se cumpla alguno de los motivos de resolución contemplados en la legislación vigente. En ella, el propietario deberá demostrar ante el juez que la razón aludida para finalizar la relación de arrendador e inquilino es real, lo que suele resultar largo y costoso en términos económicos. Además, durante el tiempo que dura el procedimiento judicial, el arrendatario podrá seguir viviendo dentro del inmueble con normalidad y el arrendador tendrá que seguir atendiendo a sus obligaciones como propietario. Conviene precisar que es fundamental contar con prueba suficiente que justifique el motivo de resolución del contrato de renta antigua, pues de otra manera, existe la posibilidad de que el Tribunal desestime la pretensión procediendo a la condena en costas a la parte demandante.


En definitiva, estos son los supuestos que se contemplan en la legislación vigente y que permiten la resolución de los contratos de renta antigua firmados con anterioridad al 9 de mayo del año 1985. Siempre que se cumpla alguno de estos supuestos la rescisión será posible. En cambio, si no puede acogerse a estos supuestos tasados, la única opción que tiene es esperar a que finalice la segunda prórroga a ascendientes o descendientes contemplada en la ley.


Esperamos que este artículo haya aclarado todas sus dudas referentes a los alquileres de renta antigua y que, a partir de ahora, tenga mucho más claros los pasos que debe dar para recuperar la posesión de su inmueble sujeto a este tipo de régimen de alquiler que le reporta tan escasos beneficios.


Si está pensado en vender su piso de renta antigua no dude en ponerse en contacto con nosotros para que un asesor inmobiliario experto en su zona pueda aconsejarle.

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