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¿Sabe cómo conseguir la mejor hipoteca?

No cabe duda de que, tras unos años nefastos en los que la crisis económica devastó el sector inmobiliario y, por qué no decirlo, los bolsillos de la mayoría de españoles, todo parece indicar que, en estos momentos, el mercado está experimentando una pronunciada recuperación marcada por el incremento en el poder adquisitivo de los compradores y en los bajos tipos de interés de las hipotecas ofrecidas por los bancos.

Sin embargo, a pesar de que todos los datos invitan al optimismo, a la hora de contratar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, hay que tener una serie de factores en cuenta. Por ello, en esta ocasión, vamos a explicarle los tipos que existen para que determine cuál le conviene más y le daremos algunos consejos que le vendrán muy bien a la hora de elegir un banco u otro.

Tipos de hipotecas

Muchas personas, antes de afrontar la compra de una vivienda y la solicitud de un préstamo hipotecario, creen que únicamente existen dos tipos de hipotecas, que son aquellas que son conceden a un tipo de interés fijo o a un tipo de interés variable. Sin embargo, hay muchos otros criterios que intervienen en estos productos financieros. Aquí vamos a atender a todos los criterios posibles.

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Foto: © Engel & Völkers Madrid 

Tipos de créditos hipotecarios en función del interés

El tipo de interés se define, fundamentalmente, como la proporción de la cantidad de dinero efectivo prestado que el deudor debe abonar al acreedor como retribución por el capital que ha percibido, es decir, la cantidad de más que el solicitante tiene que pagar al banco como compensación por haberle prestado el dinero y haberle permitido devolverlo en un plazo determinado de tiempo. Generalmente, se define mediante un porcentaje.

Ateniéndonos a esta denominación, podemos distinguir entre tres tipos de créditos hipotecarios diferentes:

1. De interés fijo. El tipo de interés se mantiene invariable durante todo el plazo de amortización del préstamo. Esto, por un lado, ofrece la seguridad al deudor de saber cuánto pagará exactamente desde la primera cuota hasta la última. Hoy en día, es factible encontrar bancos que los ofrecen por menos del 2 %.

2. De interés variable. El tipo de interés varía durante el período de amortización del crédito. Hay que tener en cuenta que este varía en función del euríbor más un diferencial. En estos momentos, este indicador está a la baja y en negativo, por lo que son las más rentables. Sin embargo, no hay que olvidar que, hace una década, llegó a estar en 5 puntos.

3. De interés mixto. Como podrá imaginar, estos créditos hipotecarios combinan características propias de los dos tipos anteriores. Debido a que, por lo general, el tipo fijo es aplicable durante los primeros años y el resto a continuación, no gozan de una gran demanda en estos momentos, aunque no siempre ha sido así.


Madrid - Hipotecas

Tipos de créditos hipotecarios en función de la vivienda

Las características de la vivienda y, sobre todo, el uso que vamos a hacer de ella también influyen en el tipo de crédito hipotecario a solicitar. En este sentido, es necesario diferenciar entre:

1. Crédito hipotecario para primera vivienda. Es habitual que las entidades bancarias ofrezcan condiciones mucho más favorables a los solicitantes en el caso de que quieran adquirir una primera vivienda. Esta es la razón por la que, por lo general, ofrecen hasta un 80 % de financiación sobre el valor de tasación y un plazo de amortización más largo de lo normal. De hecho, este puede exceder los 30 años.

2. Crédito hipotecario para segunda vivienda. Si la casa a comprar no va a ser empleada como residencia habitual, el banco suele imponer condiciones menos favorables para el comprador. De hecho, no suelen cubrir más del 60 % del valor de tasación y el plazo de amortización suele situarse, como máximo, en los 25 años. También hay que decir que exigen mayor solvencia financiera al interesado e, incluso, la presentación de más de un aval.

Créditos hipotecarios en situaciones especiales

Los bancos prevén la concesión de créditos hipotecarios especiales en determinadas circunstancias. En este sentido, los más importantes son los siguientes:

1. Créditos hipotecarios para funcionarios. Ser trabajador del Estado, una comunidad autónoma o un ayuntamiento es sinónimo de solvencia para los bancos, por lo que es habitual que les ofrezcan mejores y exclusivas condiciones de contratación del préstamo.

2. Créditos hipotecarios para autónomos. Todo lo contrario que en el caso anterior. Los trabajadores por cuenta propia suelen sufrir tipos de interés más elevados y plazos de amortización más cortos que aquellos que operan por cuenta ajena.

3. Créditos hipotecarios para jóvenes. Aquellos que se embarcan en la compra de una vivienda teniendo entre 18 y 24 años de edad también gozan de condiciones más favorables.

4. Créditos hipotecarios inversos. Un producto conocido desde hace tiempo pero que lleva poco comercializándose en España. En concreto, están destinados a personas con incapacidades iguales o superiores al 33 % y a pensionistas con más de 65 años. En estos casos, el banco es el que paga una cantidad pactada al usuario a cambio de que, en el momento de su fallecimiento, la vivienda pase a ser de su propiedad.


Consejos para elegir el banco adecuado

No piense que su banco de toda la vida o aquel en el que tiene domiciliada su nómina es el único en disposición de gestionar su préstamo hipotecario. Y es que, puesto que el mercado es libre, tendrá la oportunidad de elegir el que más le convenga. Para que acierte en su decisión, aquí vamos a darle una serie de consejos que, sin duda, le van a resultar muy útiles:

1. Compruebe la solvencia del banco. Venimos de una situación en la que varias entidades bancarias han quebrado o se han visto muy cerca del desastre. Por ello, es importante elegir uno que nos ofrezca solvencia y todas las garantías posibles. Al fin y al cabo, además del crédito hipotecario, lo más probable es que allí también tenga sus ahorros, al menos en parte.

2. Mucha atención a las comisiones. No todos los bancos aplican las mismas comisiones. De hecho, a pesar de que algunos dicen a los cuatro vientos que no las aplican, luego, en la letra pequeña, es posible encontrarlas. Trate de decantarse por aquella opción que menos cargos le supongan por apertura, amortización, cancelación, etc.

3. Tipos de interés que aplican. Esto solo es aplicable en los créditos hipotecarios a tipo fijo. En este sentido, eche números y, si lo necesita, consulte con un asesor. A veces, por el mero hecho de ahorrar en unas centésimas porcentuales, es posible encontrar desagradables sorpresas en forma de comisiones o tasas parecidas.

4. Garantías adicionales. Lo normal es que, junto a su crédito hipotecario, obtenga otros productos de la entidad como, por ejemplo, una cuenta corriente o una tarjeta de crédito. Asegúrese de que el banco le ofrezca las mayores garantías posibles respecto a ellos y que, de paso, le cobren el menor mantenimiento posible.

5. Si está cerca, mejor. Tener una oficina del banco en el que tenemos el préstamo hipotecario siempre es una ventaja. Y es que, a pesar de que la banca online cada vez funciona de forma más efectiva y está más extendida, sigue siendo habitual que, para resolver problemas de gravedad, haya que recurrir a una entrevista en persona. Además, si de la cuenta también extrae dinero a través de la red de cajeros, así se asegurará de tener siempre su dinero al alcance de su mano.

6. Obtenga algo a cambio. Para un banco, un cliente con un crédito hipotecario que sea solvente y buen pagador es una auténtica bendición ya que, en concepto de intereses, obtendrá suculentas ganancias de él. Por ello, trate de recibir algo a cambio, ya sea en forma de regalo o de bonificaciones en otros productos. Por ejemplo, más allá de esas entidades que suelen ofrecer televisores, videoconsolas o tablets por la contratación, hay otras que dan tarjetas con descuentos para gasolineras, supermercados y otros establecimientos de uso común que permiten obtener un buen ahorro.

Un crédito hipotecario no es un contrato de por vida

Queremos recordarle, antes de acabar este artículo, que un crédito hipotecario no es un contrato que le una a la entidad hasta su extinción. Con esto queremos decir que es posible que, en un momento determinado, otro banco le ofrezca mejores condiciones para tener allí su préstamo. Si es así, puede cambiarlo cuando desee. Solo tiene que gestionarlo con ambos y que den el 'ok' para que la operación se produzca.

Esto puede ser especialmente interesante en el caso de que quiera hacer una ampliación de capital. Asimismo, también puede ser una opción muy interesante si, en el momento de la contratación, los tipos de interés estaban muy elevados y luego descendieron. Es cierto que, a corto plazo, los beneficios pueden no ser muy palpables pero, si aún le quedan varios años para amortizar el crédito, acabará dándose cuenta de que el trámite mereció la pena.

En resumen, si va a contratar próximamente un crédito hipotecario para comprar una vivienda, no olvide tener en cuenta todos los consejos que aquí acabamos de darle. Le aseguramos que, si lo hace, lo más probable es que acabe eligiendo la mejor opción de la que disponga.

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