- Engel & Völkers prevé que la sólida demanda residencial en un entorno de bajos tipos de interés será el principal motor del mercado
- Las revelaciones del año serán la periferia de Madrid y Barcelona, capitales medianas como Valencia, Málaga o Alicante y localidades turísticas premium de segunda residencia
- El auge de la obra nueva en las mejores localizaciones de las grandes ciudades sitúa en máximos históricos los precios. En Madrid se alcanzan los 15.000 euros/m2
La consolidación del ciclo expansivo de la economía y el apetito inversor en un entorno de bajos tipos de interés mantendrán un escenario positivo para el sector inmobiliario a lo largo de este año. En 2018, a pesar de las subidas de precios registradas en los últimos años, el mercado seguirá creciendo a un ritmo estable y sostenido alejado de excesos crediticios y nuevas burbujas.
La expectativa de que los precios se mantengan al alza explica la demanda de inversión en vivienda en las principales ciudades en un entorno de reducidas rentabilidades en muchos activos. En este contexto, las mejores localizaciones y la obra nueva acapararán el protagonismo en la medida que aumenten los hogares con alto poder adquisitivo y se consolide la demanda internacional.
Esta son algunas de las conclusiones del Informe de mercado de España y Andorra 2017-2018, elaborado por la firma alemana Engel & Völkers. El estudio prevé que, por primera vez en la actual fase expansiva del ciclo, "numerosas familias que viven de alquiler cambiarán su vivienda actual por una en propiedad por un doble motivo: las menores exigencias de la banca para conceder hipotecas y la elevada creación de empleo prevista".
El informe, presentado hoy por Juan-Galo Macià, CEO de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, señala que "la subida del precio de la vivienda será superior al 10% en un entorno donde las ventas se incrementarán un 20%". "Aunque la demanda de mejora e inversión continuarán siendo los principales motores del mercado, la de primer acceso a la propiedad (efectuada principalmente por jóvenes) empezará a ser significativa", apostilla.
Si en 2017 las mayores subidas de precios se registraron en Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca, para 2018 Macià pronostica que "las grandes revelaciones del año serán la periferia de estas ciudades, junto a capitales medianas como Valencia, Málaga o Alicante y determinadas localidades turísticas premium de segunda residencia".
Las razones hay que buscarlas en el encarecimiento de las dos grandes ciudades que, por un lado, provocará que cada vez un mayor número de familias prefiera adquirir una vivienda en propiedad en sus alrededores que vivir de alquiler en el centro. Y, por otro, desplazará la inversión hacia ciudades medianas que se han situado en el punto de mira como Valencia, Málaga o Alicante, al combinar una oferta atractiva y unos precios más moderados.
La obra nueva volverá a acaparar el protagonismo ante la consolidación de la promoción de viviendas en aquellos mercados de mayor demanda, de elevado volumen de población y donde se ha absorbido buena parte del stock de los últimos años. La cifra de visados para construir se situará cerca de los 100.000 en 2018 liderada por Madrid, Barcelona, Alicante y Málaga.
Foto: Juan-Galo Macià - CEO Engel & Völkers España, Portugal y Andorra
Madrid tiene cuatro veces más demanda que oferta
En 2017, la reducción de la oferta de viviendas disponibles sufrida en Madrid ha disparado los precios hasta crecimientos de doble dígito que, según las previsiones de Engel & Völkers "se mantendrán en crecimientos del entorno del 11% en 2018, llegando a los 15.000 euros/m2 en las zonas prime", estima la directora general de Engel & Völkers Madrid, Paloma Pérez.
Pérez espera que "las transacciones suban un 13% a lo largo del ejercicio", si bien alerta que el crecimiento puede ser menor ante "la falta de oferta y la limitación a la financiación con la nueva ley hipotecaria".
Retiro, Salamanca y Centro han mantenido la hegemonía como las zonas más exclusivas de Madrid en 2017 dando paso a unas nuevas zonas de moda surgidas fuera del cinturón de la M-30, como son Arturo Soria y Boadilla del Monte.
Foto: Paloma Pérez Bravo - Directora de Engel & Völkers Madrid
En Retiro y Salamanca, la mayoría de los compradores son nacionales, si bien destaca un aumento de la demanda de americanos de alto poder adquisitivo, principalmente mexicanos, colombianos, venezolanos y estadounidenses. Aunque el comprador español de mediana edad de clase media sigue siendo el principal demandante de la vivienda de lujo (50%) en Salamanca, surge cada vez más un nuevo cliente con un perfil más senior en un distrito donde el precio medio más alto se sitúa en los 6.573 euros/m2 del barrio de Castellana.
La compra de una vivienda en Centro tiene asegurada la rentabilidad. En 2017 el precio medio aumentó algo más de un 10% hasta situarse en 4.450 euros/m2, con Justicia como la ubicación más cara del distrito. Embajadores, con un precio medio más asequible (4.415 euros/m2) y mayor oferta, se ha convertido en el área más demandada.
El alquiler ha ganado terreno en Madrid impulsado tanto por la oferta, donde los inversores se sienten atraídos por la alta rentabilidad -en torno al 6%- que ofrece la compra para el alquiler, como por la demanda. La zona Centro, con un precio medio de 20,66 euros/m2 y Salamanca, con 20,55 euros/m2, son las más caras de la capital, aunque destacan los máximos de 67 euros/m2 que pueden llegar a pagarse en Chamberí. En 2018, la capital vivirá un año de consolidación en el alquiler con un alza precios del 5%.
Crecimientos moderados de precios en el centro de Barcelona
El mercado inmobiliario en Barcelona ha estado marcado en 2017 por la incertidumbre política vivida en el último trimestre del año. Tal como explica Oriol Canal, director general de Engel & Völkers Barcelona, "la caída de un 2% del precio de la vivienda en la Ciudad Condal en los tres ultimos meses del ejercicio frenó la subida del 20% interanual vivida en los tres trimestres anteriores y sitúo finalmente el aumento del coste de los inmuebles en el 14%".
Esta caída fue provocada por el descenso de la demanda de los clientes internacionales, con un descenso del 32% en el último trimestre del año, mientras que la demanda del cliente nacional de primera residencia se mantuvo. Así, en el conjunto de 2017, la demanda de compradores de vivienda en Barcelona se repartió entre el 62% de clientes nacionales -dos puntos más que en 2016 (60%)- y el 38% de extranjeros de 47 nacionalidades distintas.
De cara a 2018, Canal señala que "las previsiones apuntan a un incremento del precio de venta de las viviendas del 4% y a un aumento del 3% de las transacciones en Barcelona capital, que suben hasta el 14% y 11%, respectivamente, en su área metropolitana".
Foto: Oriol Canal - Director de Engel & Völkers Barcelona
Por lo que respecta a los alquileres, al cierre de 2017 los precios se habían consolidado tras las fuertes revalorizaciones registradas en años anteriores y la previsión es que en 2018 mantengan la misma tendencia en Barcelona capital con subidas moderadas en el área metropolitana de la ciudad.
Las zonas más demandadas siguen siendo los distritos de Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, Eixample, Ciutat Vella y Gràcia. También Diagonal Mar, que una vez transformada en una de las áreas más premium de Barcelona presenta un precio medio de 12.000 euros/m2 que triplica el de la Vila Olímpica o Poblenou.
En la Zona Alta los barrios más demandados son Turó Park, Santa Amelia y Galvany. En Turó Park no existe una tipología de propiedad más solicitada y todo lo que sale a la venta tiene una gran aceptación, lo que le ha convertido en una de las ubicaciones más caras de la Ciudad Condal con un precio medio de 7.500 euros/m2.
Valencia, camino de récord
El mercado inmobiliario valenciano va camino de superar los récord de 2007 impulsado por unos precios atractivos respecto a otras ciudades del país y por su posición como mercado refugio para los inversores que huyen de la incertidumbre en Cataluña. En 2017, el precio de los inmuebles en venta en Valencia capital aumentó una media del 10%, un crecimiento que, en opinión de Miguel Ángel Cantos, director general de Engel & Völkers Valencia, "se mantendrá a lo largo de 2018".
Por su parte, el mercado de alquiler comenzará el año con fuertes subidas de "hasta un 15%", apunta Cantos, "debido principalmente a la finalización de muchos contratos firmados antes de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2013". La fuerte demanda del alquiler en la ciudad del Turia ya impulsó un 6% los precios en 2017.
Foto: Miguel Ángel Cantos - Director de Engel & Völkers Valencia
Cabe destacar la mayor presencia de compradores españoles en la ciudad, que en 2017 aumentó un 20% hasta acaparar el 73% de las operaciones frente al 27% de extranjeros. Distribución muy diferente a la observada en el mercado de alquiler, donde los arrendamientos se reparten practicamente a partes iguales entre clientes nacionales e internacionales.
La zona más demandada de la ciudad es el centro, donde el barrio de Pla del Remi registra el precio medio más elevado (3.394 euros/m2). No obstante, la zona de Alameda- Costa tiene un importante potencial de crecimiento por la oferta de servicios y los precios actuales. En la zona de Pla del Real, Ciudad de las Ciencias o Patacona, con precios medios de 3.000 euros/m2, se han alcanzado ya máximos de 5.500 euros/m2.
Los exclusivos destinos de la Costa Brava
Cataluña constituye un destino de inversión muy atractivo para el cliente extranjero tanto en las principales ciudades como en el litoral, donde la Costa Brava acapara el mayor interés. La inversión se centra en los destinos más exclusivos como Cadaqués, donde el precio medio se sitúa en los 6.000 euros/m2 así como las zonas más premium de Platja d’Aro, entre las que se encuentra una de las áreas más top de la Costa Brava como es la urbanización de La Gavina.
Ubicada en el municipio de S’Agaró, los precios de las exclusivas viviendas de La Gavina se sitúan en un estrecho rango que oscila entre un mínimo de 8.500 euros/m2 y un máximo de
10.000 euros/m2. Con un precio medio de 9.250 euros/m2, se convierte en uno de los destinos más exclusivos de España.
Foto: Constanza Maya - Directora de Expansión y Franquicias de Engel & Völkers España
Andalucía, alta demanda de extranjeros
Los extranjeros coparon el 54% de las compras de viviendas de Málaga en 2017, propiedades que subieron un 11,5% hasta un precio medio de 2.872 euros/m2. Las viviendas más demandadas son los áticos y las casas unifamiliares y las zonas más solicitadas La Malagueta y el centro histórico, ambas con el precio medio más alto de la ciudad (3.000 euros/m2).
El centro vive un boom ante la llegada masiva de inversores extranjeros en busca de una segunda residencia, mientras que el alquiler ha tomado impulso en Málaga gracias a una oferta muy por debajo de la demanda. Esto explica que el precio medio de una vivienda para alquilar haya subido un 20% hasta los 12 euros/m2.
También los extranjeros componen la mayor parte de la demanda en la Costa del Sol. En Marbella se encuentran las propiedades de mayor coste y el precio medio alcanzó los 6.500 euros/m2 en Puente Romano y los 6.000 euros/m2 en Los Monteros y Casablanca. Idéntico precio al registrado en uno de los lugares más exclusivos de Puerto Banús como es La Zalageta.
Zona Noroeste: repunte en Galicia y consolidación de San Sebastián
El interés por el mercado inmobiliario ha resurgido con fuerza en La Coruña, duplicando el número de inversores en 2017 respecto a 2016. El precio medio de los pisos aumentó en la ciudad un 10,5% hasta los 2.430 euros/m2, con el Centro Ensanche y la zona de la Ciudad Vieja como las zonas más caras.
Por su parte, Vigo ha vivido un repute de la compra de viviendas como fórmula de inversión dada la alta rentabilidad que ofrecen las propiedades destinadas al alquiler. Las zonas más demandadas de la ciudad se concentran en el Centro-Areal, donde el precio medio de la vivienda alcanza los 4.500 euros/m2.
Una de cada tres personas que adquirió una vivienda en San Sebastián lo hizo como inversión y pagó de media 5.540 euros/m2, un 10,8% más. La ciudad cuenta con dos de las zonas más exclusivas de todo el país: Miraconcha con un precio medio de 9.000 euros/m2 y el Área Romántica con un coste medio de 8.450 euros/m2.
Islas Canarias y Baleares
El 85% de los compradores en El Puerto de la Cruz, en Tenerife, son pensionistas -en su mayoría extranjeros. Con unos precios medios de 1.500 euros/m2 en los pisos y de 1.100 euros/m2 en las casas, Santa Úrsula y El Sauzal configuran las zonas más caras, con un precio medio en el entorno de los 2.000 euros/m2.
El pasado año ha estado marcado en las islas Baleares por el regreso al mercado inmobiliario de los inversores españoles y por el aumento del poder adquisitivo de los clientes, con un potencial de gasto mayor. Hoy en día el desafío en las islas consiste en encontrar en Palma de Mallorca apartamentos de calidad y pied à tèrre para cubrir la demanda, algo que también sucede en Menorca, en las ciudades de Ciudadela y Mahón, así como en la ciudad de Ibiza y su casco antiguo, Dalt Vila.
La capital mallorquina mantendrá su dinamismo en 2018 con nuevas subidas de precios con Playa de Palma/El Arenal como una de las zonas de mayor potencial de inversión ya que el precio medio para una villa aún se sitúa por debajo del millón de euros.
El auge de la obra nueva
La demanda del cliente internacional ha impulsado los precios medios de la obra nueva en las zonas más prime de las grandes ciudades hasta niveles de máximos históricos. En Madrid, donde la falta de ley de suelo y la escasez de nuevas promociones -principalmente en Centro, Salamanca y Retiro- marcan el comportamiento de un segmento que no cubre el crecimiento de la demanda, los precios se han disparado. Así, el coste medio de la obra nueva en la capital se situó entre los 6.000 y los 15.000 euros/m2 en las zonas prime para bajar hasta una banda entre los 4.000 y 5.000 euros/m2 en el resto.
Por su parte en Barcelona se ha observado un aumento de producto de obra nueva en el centro de la ciudad, principalmente en los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Gràcia y la Zona Alta, aunque destaca el aumento de las promociones desarrolladas en lugares donde hay más suelo como el Baix Llobregat, Vallès o Badalona. El precio más alto de la obra nueva en la Ciudad Condal se alcanzó en Sant Gervasi y Diagonal Mar con 11.000 euros/m2.
La obra nueva ha registrado un espectacular despegue en Valencia a lo largo de 2017. El inversor estaba ávido, algo que demuestra la rápida comercialización de las promociones que salen a la venta en zonas consolidadas que, a pesar de los elevados precios se reservan en pocas semanas. Engel & Völkers arranca con este departamento en el centro de la ciudad, zonas cercanas al río y en primera línea de playa con un precio medio de 2.000 euros/m2, que pueden llegar hasta los 3.500 euros/m2 en la zona más prime.
