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Las particularidades de un contrato de arrendamiento y el derecho de superficie

Los contratos de arrendamiento generalmente prevén la transferencia de los bienes arrendados por un período de tiempo fijo o indefinido. En este tipo de contrato hay un usuario, el arrendatario, que paga una cuota, en este caso llamada “canon”, al arrendador. La relación contractual tiene una estructura similar a la de un contrato de alquiler. Sin embargo, un contrato de alquiler únicamente permite al inquilino el uso del objeto alquilado. El contrato de arrendamiento también autoriza al arrendatario a “percibir los frutos”.

Además, se regula contractualmente la retención de ganancias. Si la propiedad arrendada es un terreno agrícola o una granja, puede ser un fruto real, no obstante, el término “percepción de los frutos” se deriva del término latino para los derechos de propiedad (usus fructus) y se refiere a todos los rendimientos posibles.

La percepción de los frutos también es posible en el caso de los derechos de arrendamiento, por ejemplo, los derechos de pesca.

Para que la diferencia entre el alquiler y el arrendamiento sea fácil de entender, se suele utilizar como ejemplo un huerto. Un inquilino puede utilizarlo con fines recreativos, pero no puede cosechar y/o vender la fruta para obtener un beneficio. Este derecho corresponde al propietario y al arrendador del jardín.

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- ¿Qué tienen de especial los arrendamientos? En nuestra nueva entrada del blog encontrará información interesante sobre el arrendamiento y el derecho de superficie.

El arrendamiento en el sector inmobiliario

En el sector inmobiliario, se suelen firmar acuerdos de arrendamiento de terrenos, inmuebles en el sentido de estructuras de edificios o empresas.

Los contratos de arrendamiento de terrenos deberán celebrarse por escrito si se conciertan para un arrendamiento de más de un año. Si se trata de un terreno utilizado para fines agrícolas, esta regla se aplica para contratos por una duración de más de dos años. Si no se cumple con la forma escrita, el contrato de arrendamiento se prolongará por un período indefinido ante la ley. La recomendación general para todas las formas de arrendamiento no puede ser sino poner todo por escrito desde el principio y hacer que ambas partes firmen todos los acuerdos.

Obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado por ley a proporcionar al arrendatario la propiedad arrendada de manera que sea posible el uso y la percepción de los frutos regulados por contrato. Si también se arrienda el inventario, lo que es bastante común en un negocio de restauración o en un negocio agrícola, y uno de los artículos del inventario se vuelve inutilizable sin culpa del arrendatario, éste deberá reemplazarlo. Los animales utilizados con fines de lucro están excluidos de esta normativa

Obligaciones del arrendatario

Un contrato de arrendamiento tiene por objeto permitir a un arrendatario utilizar la propiedad arrendada con fines comerciales. Por lo tanto, también está sujeto a la obligación de hacerlo correctamente y con la diligencia de un hombre de negocios prudente. Los objetos arrendados usados deben ser reparados o reemplazados si han sufrido desgaste. En caso de terminación o rescisión de un contrato de arrendamiento, el arrendatario, por su parte, está obligado a devolver el bien arrendado en las mismas condiciones en que lo tomó.

Terminación del contrato de arrendamiento mediante aviso de rescisión

A falta de un acuerdo en contrario, un contrato de arrendamiento puede ser rescindido al final de un año de arrendamiento con un preaviso de seis meses.

Es importante saber que, a diferencia de un alquiler, un contrato de arrendamiento no termina con la muerte del arrendatario, sino que las obligaciones se traspasan a los respectivos herederos.

Particularidades y datos interesantes acerca del contrato de arrendamiento

Por su naturaleza, el contrato de arrendamiento está destinado a celebrarse por un período más largo. Por lo tanto, vale la pena conocer y sopesar las posibles ventajas y desventajas antes de firmar el contrato.

El fundamento jurídico de un contrato de arrendamiento es la Ley de arrendamientos urbanos, la cual protege al inquilino. No existe tal protección de los arrendatarios. El contrato de arrendamiento se rige por el Código Civil y las dos partes lo pueden redactar libremente. Por esta razón, al redactar el contrato debería buscarse siempre el asesoramiento de un especialista en derecho para no pasar por alto las lagunas o los escollos que pudieran tener un efecto perjudicial más adelante.

Cuanto más detallado y completo sea el contrato, mejor podrá protegerse contra posibles disputas. Se han de registrar todos los detalles del objeto del contrato de arrendamiento con todo lujo de detalles. Esto también incluye las modalidades de pago y los plazos de preaviso.

Superficie: la alternativa de arrendamiento a la adquisición de propiedades

El derecho de superficie constituye una forma especial de arrendamiento. También se conoce como enfiteusis. El sueño de construir una casa a menudo fracasa debido a las condiciones financieras. Esto se debe a que las parcelas de tierra con derechos de construcción son raras y caras. Especialmente en lugares atractivos o áreas metropolitanas.

El derecho de superficie permite construir en una parcela de tierra cuyo propietario no es el constructor. El propietario y otorgante del derecho de superficie reciben regularmente el llamado censo hereditario. La duración típica de estos contratos es de entre sesenta y noventa y nueve años.

Tras la expiración del contrato de derecho de superficie, el propietario y el titular del derecho de superficie hereditario tienen un derecho preferencial de compra mutuo. Si no se hace uso de esto, la casa pasa al dueño del terreno. En caso de acuerdo de prórroga del contrato, el enfiteuta tendrá derecho de tanteo y retracto.

Si la propiedad pasa al propietario del terreno, éste debe pagar una compensación al arrendatario. Por lo general, se trata de dos tercios, como mínimo, del valor de mercado actual que se determine. La base jurídica de los arrendamientos de terrenos se encuentra en la Ley alemana sobre derecho de superficie (Erbbaurechtsgesetz).

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