Sven Odia, Co-CEO de Engel&Völkers.
Las inversiones en bienes raíces siempre han sido un camino significativo para construir riqueza. Ya sea que se trate de objetos residenciales o comerciales, la inversión en propiedades puede producir un flujo de efectivo estable, el potencial de crecimiento de su capital y la diversificación, todo lo cual es atractivo para las grandes carteras. Invertir directamente en bienes raíces da un mayor control del perfil de riesgo, la estructura de propiedad y el modelo de negocio.
Los bienes raíces satisfacen una necesidad básica: la necesidad de seguridad. La desconfianza de la bolsa reforzará la percepción del consumidor de que los bienes inmuebles son una de las inversiones más seguras, tangibles y a largo plazo. La propiedad de la vivienda está en uno de sus niveles más altos, y la tendencia seguirá subiendo. Eventualmente, una propiedad es algo que se puede tocar y experimentar, lo que significa que a menudo es una búsqueda más emocional que las acciones o los bonos.
Para cualquiera que esté interesado, he reunido 4 consejos aquí:
1. Alinee sus proyectos inmobiliarios con su filosofía de inversión
El primer paso para invertir con éxito en la propiedad es determinar la naturaleza del proyecto: ¿es principalmente una inversión financiera o más bien una inversión de estilo de vida? Si se trata de una inversión de estilo de vida, ¿qué objetivos personales o familiares debe apoyar? Considere detalles tales como las restricciones de uso, así como el potencial de apreciación durante un período de tiempo específico.
Si un inversor está comprando por razones financieras, ¿la inversión se basa en el rendimiento y las ganancias o en el crecimiento del capital? Es crucial comprender si una propiedad estará bien posicionada en los mercados de alquiler actuales y futuros, además de tener en cuenta los costos de operación y los honorarios. Las propiedades compradas para generar rendimiento siguen proporcionando al propietario un ingreso regular debido al alquiler. Por lo tanto, la demanda es continuamente fuerte.
Además, los inversionistas pueden requerir inversiones que mejoren la residencia o el estatus migratorio preferido. Por lo tanto, la ubicación de la propiedad y el potencial de desarrollo de la región es esencial.
2. Seleccione una cartera inmobiliaria diversa
Una de las claves del éxito es tener un enfoque de inversión diversificado, algo que generalmente aconsejan la mayoría de los expertos financieros (como nota al margen, yo no soy un experto financiero, así que por favor compruébelo con los suyos). La ventaja de esto es que los activos se reparten entre los mercados, las divisas y los ciclos económicos, equilibrando así el riesgo potencial. El enfoque aquí es la mezcla correcta entre propiedades rentables y riesgosas. Esta diversificación se logra a través de una cartera inmobiliaria equilibrada de diferentes ubicaciones, tipos, tamaños, operadores y usuarios. En función de las expectativas de beneficios, también se produce la concentración en determinados segmentos del mercado.
En la actualidad, las personas con valor neto ultra alto (UHNWIs) de Alemania están invirtiendo fuertemente en las siete ciudades principales, que incluyen Berlín, Munich, Hamburgo, Frankfurt, Düsseldorf, Colonia y Stuttgart. Hay un fuerte exceso de demanda en el mercado inmobiliario de lujo de Alemania, con una disponibilidad extremadamente limitada de propiedades. Esta situación general ha significado que las ventas y alquileres se cerraron a precios muy altos en los principales lugares de las siete ciudades, incluso durante el brote de coronavirus.
Los destinos vacacionales establecidos con una excelente infraestructura y sistemas de salud estables, como Austria y Suiza, también encabezan la lista de la mayoría de los UHNWIs, buscando oportunidades de inversión en los mercados de segunda vivienda. En el Mediterráneo, vemos un repunte de los inversores, en particular en las Islas Baleares y Grecia.
3. Busque ventajas fiscales
Las regulaciones especiales de impuestos también podrían alentar a los UHNWIs a invertir en bienes raíces. Por ejemplo, Italia introdujo un régimen fiscal especial en 2017. Su objetivo es atraer a los inversores italianos y extranjeros que han residido fuera del país durante al menos nueve de los diez años anteriores para que transfieran su residencia fiscal a Italia y paguen una cantidad fija de 100.000 euros, en lugar del impuesto sobre la renta italiana regular, sobre sus ingresos de fuentes extranjeras.
En términos de impuestos, es crucial saber si un inversor planea usar una propiedad como segunda residencia después de trasladarse o si más bien propone alquilarla. Esta decisión, tomada en el momento de la compra, determinará los impuestos que se aplican durante el período de propiedad y en la reventa.
4. Elija su ubicación sabiamente: De la costa a la isla y a la montaña
Al sopesar dónde invertir en propiedades, considere que los lugares de vacaciones internacionales ofrecen oportunidades de recompensa financiera.
Poseer una propiedad de lujo en un destino vacacional deseable es ideal para alquilar durante la temporada alta cuando los UHNWIs buscan un alojamiento exclusivo. Los alquileres rentables dependen sobre todo de tres factores:
- Una muy buena ubicación e infraestructura.
- Servicios de primera clase.
- Un nivel de interés constantemente alto en la región de vacaciones.
La crisis del coronavirus ha llevado a un aumento del interés de los compradores en el segmento de lujo para grandes propiedades en lugares independientes. Las oportunidades de retiro y la sensación de seguridad que tales propiedades les ofrecen a ellos y a sus familias han visto a clientes de primera clase acudir en masa a estos lugares de gran demanda. Uno de los lugares más atractivos de verano para los UHNWIs es la Riviera Francesa. Los compradores internacionales invierten en casas y apartamentos, especialmente en la región alrededor de Cannes, Saint-Jean-Cap-Ferrat y Saint-Tropez. Mallorca ofrece propiedades exclusivas a los clientes que buscan lugares impresionantes en un entorno seguro, mientras que las residencias de lujo en Mykonos, Santorini y Cerdeña también tienen una gran demanda.
Este apetito se refleja en los excepcionales precios de venta, incluso en tiempos del coronavirus. Por último, hay que tener en cuenta que los compradores e inversores de alto perfil público suelen atraer a otros clientes ricos, lo que añade valor a una región. Cuando se trata de los favoritos para las vacaciones de invierno, Aspen, Courchevel, Gstaad, Kitzbühel, St. Moritz y Vail figuran entre los destinos de esquí más exclusivos del mundo. Las propiedades de lujo en estas zonas siempre serán una buena inversión porque hay muy pocas casas disponibles. Para asegurar el crecimiento potencial del valor a largo plazo, los inversores deben buscar propiedades en los mejores lugares. El valor de reventa más alto proviene de propiedades con arquitectura y características de primera clase y vistas panorámicas espectaculares del mar o del paisaje de montaña.
Eche un vistazo a las propiedades más bellas de Italia, España, Alemania, Francia y los EE.UU. en nuestra revista digital GG: https://www.engelvoelkers.com/en-de/company/gg-country-edition/