Nueva Ley de Crédito Hipotecario y el mercado inmobiliario

A la hora de comprar una vivienda debe ser consciente de todos los pasos que conlleva ese proceso, por ello, Engel & Völkers le ofrece los cambios que conlleva la nueva Ley de Crédito Hipotecario.

Nueva Ley de Crédito Hipotecario 

¿Qué conlleva? ¿Ha entrado en vigor?

Las leyes cambian para mejorar aspectos que pueden estar olvidados o poco tratados. Con esto, las modificaciones que se realizan son para mejorar y ayudar a la sociedad.

El 16 de junio de este año, entró en vigor la nueva Ley de Crédito Hipotecario. Esta nueva ley ha traído cambios para todas aquellas partes que estén implicadas en el proceso de compraventa de un inmueble.

Diferentes aspectos abarcan mejoras para los compradores y otros para los bancos y notarios. Pero siempre compaginando la ley anterior a esta nueva.

Cambios y mejoras en la Ley de Crédito Hipotecario

Cambios más visibles y principales 

Se destacan dos puntos principales de carácter retroactivos:

1. Aquellas personas que tengan hipotecas de tipo variable pueden cambiarla a tipo fijo y esto conlleva una disminución de costes.
2. Aquellas personas que firmaron una hipoteca antes de la entrada en vigor de la nueva pueden cambiar de banco.

A parte de estos dos puntos más destacados se encuentran otras modificaciones, ¿cuáles son?

Nuevo reparto de gastos en las hipotecas

Con este nuevo reparto sobre los gastos que conllevan las hipotecas se concluye que los bancos tienen mayores cargas y por el contrario, los clientes reducen gastos.

Consumidores con mayor protección

A parte de las normativas que España sigue sobre la protección de los consumidores se añaden nuevos puntos en esta ley.

1. El futuro hipotecado con más información. En la fase precontractual el banco deberá entregar las condiciones personalizadas a través de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Del mismo modo, deberá aportar una copia del contrato y en el caso de ser una hipoteca variable, entregará un documento con las correspondientes cuotas a abonar por el cliente, así como una simulación de como variará el interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de evolución en los tipos de interés. El cliente tiene que recibir toda esta información como mínimo 10 días antes de la firma de la Escritura.
2. El notario como visita obligatoria. Aquellos que piden una hipoteca deberán visitar al notario antes de la firma y recibir asesoramiento gratuito y realizar un test. Dicha prueba les servirá a los notarios para poder autorizar la escritura dando fe de que el prestatario ha entendido toda la información y ha recibido la documentación correspondiente. Si se detecta que el notario no ha realizado su labor informativa será sancionado.
3. El papel de los notarios y los registradores. Estos no podrán establecer cláusulas declaradas nulas o normas imperativas por el Tribunal Supremo.
4. Cláusulas contrarias. Aquellas que incumplan la normativa se declararán nulas de pleno derecho.
5. Quejas y reclamaciones sobre la hipoteca. Se realizarán a través de una entidad de resolución de litigios de consumo. Esta agencia todavía no funciona, por lo que, de momento, se acudirá al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

La amortización es anticipada y más barata

La nueva Ley quiere abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:

• Amortización de hipotecas a tipo variable. Durante los tres primeros años los bancos podrán aplicar una comisión máxima del 0,25% sobre la cantidad amortizada y del 0.15% a partir del tercer año.
• Amortización de hipotecas a tipo fijo. Las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros 10 años y del 1.5% a partir de entonces.

Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de estos topes máximos si así lo desean. Esta medida no se ha aprobado con carácter retroactivo por lo que las amortizaciones anticipadas de las hipotecas constituidas con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley se regirán por las comisiones estipuladas en su contrato.

Plazo mínimo de 12 impagos para embargar una vivienda 

Es la medida principal de esta nueva ley. Con ella, el banco no puede iniciar un proceso de ejecución de hipoteca hasta que no se alcancen ciertos límites descritos en esta ley.

• Primera mitad de duración del crédito. La norma permite ordenar un desahucio cuando el cliente deba como mínimo 12 mensualidades o el 3% del capital concedido.
• Segunda mitad de la duración del crédito. Durante este período la ejecución se llevará a cabo si el cliente deja de pagar como mínimo 15 meses o el 7% del crédito.

Límites en la contratación de productos relacionados 

La nueva Ley de Crédito Hipotecario prohíbe la vinculación de productos a la contratación de un préstamo hipotecario. Sin embargo, el texto sí permite bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco. En el caso del seguro del hogar, el cliente podrá presentar una póliza de otra entidad con las mismas o mejores condiciones y su banco tendrá que aceptarla sin empeorarle la oferta propuesta.

Suelo del 0% 

Se prohíbe aplicar un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable. Esto conlleva, que la entidad no puede incorporar las cláusulas suelo ni un euríbor del 0% cuando este cotice en negativo. Aunque por defecto, se establece un tipo mínimo del 0% para cualquier préstamo hipotecario.

Regulación de las hipotecas multidivisa 

Clientes que posean préstamos en otro tipo de monedad, las llamadas hipotecas multidivisa pueden cambiarlas a euros cuando requieran. Con dicho cambio, la entidad bancaria debe informar sobre los incrementos de deuda que se produzcan en los cambios de las divisas.

Intermediarios financieros con mayor regulación 

La nueva Ley afecta a los brókers inmobiliarios y prestamistas privados en cuanto a una regulación mayor.

No pueden tener antecedentes delictivos ni haberse declarado en concurso. Así mismo, su remuneración se debe incluir en la tasa anual de la hipoteca y tienen que estar registrados en el Registro de Intermediarios Financieros.

Con todos estos puntos nuevos, la nueva Ley de Crédito Hipotecario solo quiere que tanto los bancos como los particulares obtengan mejores condiciones al tramitar y conceder una hipoteca. Del mismo modo, pretende que todas aquellas figuras implicadas en el proceso de compraventa desarrollen su actividad de la mejor forma posible.

Por ello, Engel & Völkers le ofrece profesionales con los que poder entablar una conversación sobre las diferentes dudas que le surjan. Su amplia experiencia en el sector inmobiliario hace posible que le aconsejen sobre la mejor opción para adquirir una vivienda.