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¿Qué impuestos debo pagar si compro una vivienda en San Sebastián y soy extranjero?


El objetivo de las presentes notas es resumir brevemente las implicaciones fiscales de la compra de una vivienda para uso propio, vacacional o similar, en San Sebastián, que no va a constituir la vivienda habitual de un No residente.

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1.- Impuesto en la adquisición de la vivienda:

Los impuestos son diferentes, según se adquiera el inmueble a un particular o a un promotor, es decir, según sea de segunda mano o se trate de obra nueva.

a) Vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):

En general, tributará al 4% sobre el precio de adquisición de la vivienda y de las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades y anexos, si están situados en el mismo edificio y si se transmiten conjuntamente.

Si las plazas de garaje no están situadas en el mismo edificio, el tipo de gravamen aplicable en la adquisición de las mismas ascenderá al 7%.

b) Vivienda nueva: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Si la vivienda se adquiere directamente al promotor de la misma, el pago del precio que se le efectúe al vendedor incorporará ya el IVA, que será del 10 %  (tributarán también al tipo reducido un máximo de dos plazas de garaje, cuando éstas se sitúen en el mismo edificio)

Por formalizar la compra en el Notario y registrar el inmueble en el Registro de la Propiedad, trámites relativos a la compra, se satisfará el AJD por importe del 0,5% sobre el precio de adquisición, incluido IVA.

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2. Impuestos por la tenencia del inmueble (anualmente)

Todos los años, en tanto se sea titular del inmueble, procederá el pago de los siguientes impuestos:

  1. Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR):

Los no residentes en territorio español tributan por el IRNR, por la mera tenencia de inmuebles urbanos, considerándose la existencia de una renta imputada.

En el caso particular de inmuebles situados en San Sebastián, la renta imputada se calcula multiplicando el valor catastral por un 1,1 por ciento.

El valor catastral es el valor asignado por la Administración a cada inmueble y se puede consultar en la web de la Diputación Foral de Gipuzkoa.

La cuota a pagar por el IRNR se calcula multiplicando la renta imputada por el tipo del Impuesto que, para contribuyentes residentes en la Unión Europea es el 19% y para los residentes fuera de la UE el 24%

  1. Impuesto sobre la riqueza y las grandes fortunas (IRGF):

Los no residentes con bienes inmuebles en España pueden estar obligados a tributar por este Impuesto por los bienes y derechos de los que sean titulares, situados en España.

Para este resumen, nos referimos al caso de que el no residente sea titular exclusivamente de inmuebles situados en San Sebastián.

Si el valor catastral de los inmuebles supera los 700.000 euros, deberá tributar por este impuesto, aplicando al exceso sobre dicho importe un tipo de gravamen que oscila entre el 0,25% y 1,5%.

  1. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI):

En general, la cuota del IBI se calcula multiplicando por el 0,4 por mil el valor catastral del inmueble y se aplica un recargo del 25% por no tratarse de una residencia habitual, resultando, por lo tanto el 0,5 por mil.

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Dado que la titularidad de una vivienda implica ciertas obligaciones tributarias, será necesario que el contribuyente tenga asignado un número de identificación fiscal, para cuya obtención, previamente deberá obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE), cuya tramitación se realiza ante la Dirección General de la Policía.

Todos los impuestos se ingresan ante la administración local de Gipuzkoa, la Diputación Foral que tiene todas las competencias en materia de estos impuestos.


Desde el área de fiscalidad inmobiliaria de CIALT, quedan a su disposición para aclarar o ampliar cualquier cuestión particular que pudieran tener.



CIALT. Asesores Legales y Tributarios.

www.cialt.com



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