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¿Cuánto tengo que pagar si compro una vivienda?

Así como la venta de inmuebles tiene consecuencias tributarias para el vendedor, a la hora de comprar un inmueble, además de los gastos derivados de notaría y registros, el comprador debe tener en cuenta una serie de impuestos que incrementarán el desembolso final.

Cada operación tendrá sus características particulares, que deben analizarse con detalle. No obstante, con finalidad orientativa, en estas notas se analizarán los efectos fiscales que la compra de una vivienda en Gipuzkoa para un comprador guipuzcoano según la normativa vigente. A este respecto, es necesario advertir que la fiscalidad de otras comunidades autónomas con respecto a algunos impuestos, así como la fiscalidad de compradores no residentes en territorio español, difiere de lo previsto en estas notas y por tanto, requerirá de un análisis separado.

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ITP:

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), es un impuesto indirecto incompatible con el IVA, que grava la compraventa de inmuebles entre particulares.

En concreto, la adquisición de una vivienda, incluidas las plazas de garaje con un máximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente (no tienen la consideración de anexo los locales comerciales), tributan con carácter general al 4% sobre el valor de venta del inmueble.

Sin embargo, tributarán al tipo reducido del 2,5% cuando se cumplan los siguientes requisitos:

  • Viviendas de menos de 120 m2 de superficie construida ó 96 metros cuadrados útiles, así como sus garajes y anexos, y viviendas unifamiliares de menos de 120 m2 de superficie construida, y la superficie de la parcela, incluida la ocupada por la edificación, no supere los 300 m2.
  • Viviendas, así como sus garajes, con un máximo de dos unidades, y anexos que se transmitan conjuntamente, y las viviendas unifamiliares, cuando el adquirente sea titular de familia numerosa.

Para la aplicación de este tipo reducido deberán cumplirse además los siguientes requisitos:

  • que el adquirente no haya aplicado dicho tipo con anterioridad en la adquisición de la misma u otra vivienda.
  • que la vivienda adquirida se destine a residencia habitual del adquirente.


IVA:

Si en lugar de adquirir la vivienda a un particular, se adquiere una vivienda nueva directamente al promotor, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA), estaremos ante una “primera entrega”.

Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

En cuanto al tipo aplicable, en general, la adquisición de edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente, tributa al tipo reducido del 10% .

No obstante lo anterior, es preciso advertir que los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas, no tienen la consideración de anexos a viviendas.

AJD:

Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su modalidad documentos notariales (DN), grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y de una cuota variable.

No obstante, las primeras copias de escrituras notariales que documenten la primera transmisión de viviendas están exentas de tributación por AJD.

IBI:

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad de la vivienda al que debe estar al corriente el vendedor. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y su devengo se produce el día 1 de enero. Si no se pacta en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte correspondiente.


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