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Cómo gestionar una propiedad en caso de divorcio

Vivir felizmente juntos en las propias cuatro paredes forma parte del ideal de una vida en común como esposos. Por lo tanto, para muchas parejas, la compra o la construcción de su propia vivienda como una inversión con valor estable se convierte en parte de su acumulación de activos conjuntos. 

Sin embargo, las circunstancias y los planes personales pueden cambiar y la pareja puede decidir seguir caminos separados. A continuación, nos gustaría ofrecerle un resumen de cómo proceder con los bienes en caso de divorcio.

 Santa Cruz de Tenerife
- Cómo gestionar una propiedad en caso de divorcio

La importancia de las decisiones prematrimoniales 

En el momento de la boda civil, se decide cómo la pareja quiere tratar sus bienes personales y comunes en el futuro. Es posible acordar la sociedad de gananciales, la separación de bienes o la participación en las ganancias. Para definir una división de bienes a medida, se pueden otorgar capitulaciones matrimoniales. Las capitulaciones pueden contribuir a prevenir las discordias, pero no se suele optar por este enfoque tan poco romántico.

Quien contrae matrimonio sin otorgar capitulaciones vivirá en lo sucesivo en una sociedad de participación en las ganancias. Así, el individuo es libre de decidir sobre su patrimonio, y en caso de divorcio existe la llamada compensación de ganancias, que claramente regulada por el Derecho matrimonial en el Código Civil. En la mayoría de los casos, esto también se refiere a la división de los bienes inmuebles. Se comparan los bienes adquiridos durante el matrimonio y quien haya adquirido la mayor suma debe pagar la mitad de la diferencia al compañero como compensación.

La vivienda en propiedad en la sociedad de participación

La compensación de las ganancias se refiere exclusivamente a un crédito monetario y no incluye ningún bien material, por lo que hay que dividir el valor del activo de la propiedad. Esta norma se aplica independientemente de que uno de los cónyuges o ambos estén inscritos como propietarios en el registro de la propiedad. Ambos tienen derecho a una mitad.

Hay varias opciones sobre cómo se aplica esta reclamación en la práctica y cómo se trata la propiedad. Como regla general, siempre es preferible un proceso de toma de decisiones lo más fáctico y consensuado posible que uno cargado de emociones. Esto último suele acarrear pérdidas financieras para ambas partes debido a la presión sobre la venta y a los costes judiciales y honorarios adicionales. 

Transferencia y pago

Es posible transferir la vivienda en su totalidad a uno de los socios mediante escritura notarial como parte de la separación. Este último está ahora obligado a liquidar al otro su parte de la propiedad. Si la financiación sigue en curso, se requiere el consentimiento de la entidad de crédito y el cónyuge debe quedar liberado de la deuda crediticia solidaria. 

Esta solución es adecuada si uno de los cónyuges desea seguir ocupando la casa con los hijos comunes. Sin embargo, en la práctica suele fracasar debido a los recursos financieros.

División real de una propiedad

Otra variante es la llamada división real, en la que la propiedad existente se convierte en dos unidades residenciales habitables por separado y ambas partes pueden seguir viviendo. La unidad residencial respectiva podría venderse así como alquilarse.

Dado que esta división real sólo puede llevarse a cabo a partir de un determinado tamaño de propiedad y en condiciones constructivas especiales, se utiliza más bien poco.

Alquilar la propiedad

Si ambos cónyuges quieren mudarse pero conservar la casa, se puede considerar una tenencia conjunta. Hay que tener en cuenta que este camino sigue implicando decisiones y obligaciones conjuntas como propietarios, y que esto requiere una buena cooperación.

La ventaja aquí sería que los ingresos podrían permitir seguir pagando las cuotas pendientes de la hipoteca y se evitarían las penalizaciones del banco en caso de prepago.

Venta de la vivienda

La experiencia demuestra que, aparte de la transferencia a uno de los cónyuges, la venta es la solución que se elige con más frecuencia. La compensación de las ganancias y los créditos pendientes se pueden liquidar para que ambos cónyuges puedan hacer una ruptura limpia y empezar de nuevo con confianza con el dinero sobrante.

La subasta de partición, si no hay posibilidad de un acuerdo amistoso

Si no se puede alcanzar una solución amistosa, se programará una subasta de partición. También puede hacerse en contra de la voluntad de uno de los cónyuges, genera costes adicionales debidos a los peritos y a los tribunales y suele reducir considerablemente el beneficio, ya que la propiedad rara vez alcanza su valor real. 

Cómo proceder si uno de los cónyuges aportó los bienes al matrimonio 

Si, en el marco de la comunidad de ganancias, uno de los cónyuges ya estaba en posesión de una propiedad antes del matrimonio, ésta se atribuye a su patrimonio inicial y no se incluye en las ganancias ni en la compensación de las mismas. La misma regla se aplica a una herencia o donación durante el matrimonio.

En cambio, un aumento de valor certificado durante el matrimonio, independientemente de su origen, debe tenerse en cuenta en la ganancia. Si es de gran envergadura, puede llevar, en el caso extremo, a tener que vender la vivienda para poder liquidar la pretensión de compensación de ganancias.


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