Consejos jurídicos referente a la compraventa de una propiedad o inmobiliaria en Marbella

1. Elija un agente de la propiedad que sea realmente profesional, cual asesora ustet en la búsqueda de la propiedad y las cuestiones jurídicas.

2. Es de vital importancia que tenga a su lado un letrado de su confianza con experiencia en el sector, el cual le proporcionará valiosa información en cuanto a los gastos que derivan de la compraventa y le asesorará a lo largo del proceso hasta la inscripción del bien inmueble en el Registro de la Propiedad. Cada operación de compraventa es diferente de las demás.

3. La parte vendedora deberá aportar prueba a la parte compradora de que todos los impuestos, gastos y demás contribuciones hayan sido liquidados en la fecha del otorgamiento de la Escritura de Compraventa ante notario.

Su letrado se encargará de recabar toda esta información y, en su caso, de exigirla al letrado de la parte vendedora. Será particularmente imprescindible comprobar que el pago de los siguientes gastos está al corriente:

  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) que se tributa anualmente
  • Los gastos de copropiedad (Cuota de Comunidad)

4. Su letrado comprobará la ‘existencia jurídica’ de la propiedad inmobiliaria que Ud. desea comprar. Se tratará, entre otras cosas, de comprobar si la descripción de la propiedad que le proporcionará la parte vendedora coincide con la que vendrá reflejada en el Registro de la Propiedad. Esto incluirá averiguar si la superficie de la parcela se corresponde realmente con los metros que se indican en el Catastro y en el Registro de la Propiedad y comprobar que todas las características de la obra fueron debidamente legalizadas mediante una Declaración de Obra Nueva. Asimismo será de vital importancia averiguar la posible existencia de servidumbres de paso, cargas y gravámenes, tales como hipotecas y cualquier otro tipo de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad con respecto a este bien inmueble, las cuales serían susceptibles de afectar a la venta.

5. La operación de compraventa suele desarrollarse del siguiente modo:

  • Unas semanas previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa ante notario es habitual firmar un contrato privado de compra o un contrato de opción de compra y abonar un importe del 10 % a cuenta del precio de compra. En dicho contrato se consigna todos los datos esenciales de la compra, tales como el precio de compra y la fecha tope señalada para el otorgamiento de la escritura de compraventa ante notario. Entre la fecha del contrato y la fecha de la escritura ambas partes tendrán tiempo suficiente para liquidar cualquier impuesto o contribución pendiente de pago y presentar recibos de la liquidación de los mismos.
  • En la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa la parte vendedora y la parte compradora y/o sus apoderados tendrán que comparecer ante notario. En dicho acto se abonará el precio de compra pactado y se entregará la posesión de la finca a la parte compradora.

6. Los gastos a cargo de la parte vendedora suelen ser los siguientes:

  • La Plusvalía Municipal (un impuesto local que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana). Se puede averiguar con exactitud la cuantía de dicho impuesto, que suele estar a cargo de la parte vendedora, tras realizar gestiones en el Ayuntamiento. Por regla general, su cuantía no suele ser importante.
  • Asimismo está a cargo de la parte vendedora el Impuesto sobre la Renta por el beneficio obtenido de la venta (correspondiente a la diferencia entre el precio declarado en la escritura de compraventa anterior y el precio declarado en la escritura de compraventa actual). Conforme a las leyes vigentes, un vendedor que no sea residente oficialmente en España tendrá que tributar al tipo del 35% sobre dicho lucro. Con motivo del otorgamiento de la escritura de compraventa ante notario, la parte compradora practicará a la parte vendedora una retención del 5 % del precio de compra escriturado con el fin de garantizar la liquidación del Impuesto sobre la Renta sobre las ganancias procedentes de la enajenación de bienes; este importe a cuenta del impuesto del 5 %  se ingresará en la Hacienda Pública dentro del plazo de un mes. Posteriormente el letrado o asesor fiscal de la parte vendedora presentará una declaración de impuestos y el vendedor recuperará el 5% o abonará la diferencia si la cuantía del impuesto a pagar por este concepto es superior al 5% ingresado a cuenta. Los vendedores residentes en España tendrán que abonar un tipo global del 15 % en concepto de Impuesto sobre la Renta por dicho incremento de patrimonio (I.R.P.F.).

A los terrenos comprados previamente al 31 de diciembre de 1.994 les corresponderán una amortización del 11, 11 % por cada año a partir del 31 de diciembre de 1.996.

7. Los gastos a cargo de la parte compradora suelen ser los siguientes:

  • Los gastos a cargo de la parte compradora ascienden a un importe aproximado del 8,5 % / 10 % del precio de compra escriturado.
  • El 7 % del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se abonará sobre el precio escriturado. Al contrario, en caso de compra de un bien inmueble a una promotora, se abonará el I.V.A. vigente.
  • Gastos de notaría: Por regla general, unos 1.000 €, incluso  menos.
  • Honorarios de letrado: entre el 1 % y el 1,5 % del precio total de compra.

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