Consejos legales

PROCESO DE COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN MALLORCA

 

Si Usted va comprar un inmueble en Mallorca, ¿cuál es el proceso legal que debe seguir?

 

A continuación le damos una breve guía de los puntos a tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad. 

 

1º CUESTIONES PREVIAS A LA COMPRA:

 

 -  OBTENCIÓN DEL N.I.E. [Número de Identificación de Extranjeros]

 

El N.I.E. es el número de identificación de extranjeros a efectos fiscales necesario para realizar cualquier actividad económica en España. Se deberá presentar en la Notaría y será necesario para el pago de los impuestos. Para su obtención se presentará una solicitud en la Comisaría de Policía Nacional acompañando copia de su pasaporte legitimado notarialmente y se precisan dos o tres semanas.

 

 -  OTORGAR PODER NOTARIAL.

 

Si Usted quiere simplificar el proceso legal de compra o no puede estar presente para firmar toda la documentación relacionada con su proceso de compra, es recomendable que otorgue un poder a su representante legal, que contendrá la relación de facultades que puede llevar a cabo su representante legal desde el inicio del proceso de compraventa.

 

Usted podrá otorgar el poder ante un Notario público en España, ante el Notario de su país de origen o ante el Consulado Español (necesario solicitar cita previa). Si lo otorgan ante Notario del país de origen, habrá que traducirlo al castellano y legalizar la firma del Notario con la “Apostilla de la Haya”. Si se otorga ante Cónsul español no será necesaria ni la traducción ni la legalización.

 

 -  COMPROBACIÓN SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE:

 

Una vez elegido el inmueble que se desea adquirir, el abogado de su confianza realizará auditoría legal en la que se recogen los principales detalles del inmueble y sobretodo un estudio acerca de su legalidad.

 

Además, se estudia la documentación que se va a requerir al vendedor para culminar la compraventa con  el  otorgamiento  de  la  escritura  pública  de  compraventa. De  forma  paralela  se  estudia  la existencia de cargas o gravámenes que pudieran gravar el inmueble.

 

Para este proceso Engel & Völkers recomienda la contratación de un abogado experto en la materia.

 

 

2º.- CONTRATO PRIVADO:

 

En España para adquirir la propiedad de un inmueble no es imprescindible que se haga en escritura pública (formalización ante Notario), sin embargo sí lo es para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Una vez que el vendedor y comprador están conformes con el precio, condiciones de pago y resto de pactos que estimen oportunos, se firma un contrato de opción o un contrato privado de compraventa con precio aplazado.

 

Si ambas partes estuvieran conformes y el comprador ya dispusiera de la financiación necesaria para comprar, podría otorgarse directamente la escritura de compraventa ante el Notario que eligiera el comprador.

 

 -   Contrato de Opción de Compra:

 

 El contrato de opción de compra es un contrato privado y vinculante para el vendedor. El vendedor por tanto se obliga a vender al comprador el inmueble. En este contrato se suele abonar como prima de la opción el 10% del precio de venta, aunque el porcentaje o suma de la prima de opción puede ser libremente pactada por las partes en función de la reserva temporal que se establezca. Esta prima de opción puede bien pagarse directamente al vendedor o bien depositarse en la cuenta bancaria de un tercero que suele ser la cuenta del despacho de los Abogados que intervienen en la compraventa o la de la inmobiliaria que ha gestionado la operación. Se concede al comprador un plazo para el ejercicio de la opción normalmente entre 1 y 3 meses. Ejercitar la opción significa en la práctica que el comprador notifica al vendedor que quiere comprar y otorgar la escritura pública de compraventa, citándolo un día y hora en la Notaría que elija a fin de firmar la escritura de compraventa.

 

Este contrato de opción de compra no es traslativo de la propiedad, esto es, no se adquiere el

inmueble, sólo un derecho a comprarlo y para el vendedor una obligación a venderlo.

 

 

3º.- ESCRITURA DE COMPRAVENTA:

 

 El otorgamiento de la escritura de compraventa es imprescindible para que pueda inscribirse la finca que se adquiere a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad. A partir de la inscripción no podrá anotarse embargos por deudas del vendedor, ni inscribirse cargas sobre el inmueble, ni venderse la finca por el  vendedor ya que ya no aparecerá a su nombre en el Registro de la Propiedad.  La escritura se otorga ante Notario y se acompaña la documentación legalmente exigible como es la justificación documental del pago o pagos efectuados y el último recibo del Impuesto Municipal de bienes inmuebles (IBI).

 

Además,  se exigirá del vendedor la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y en función de si son fincas rústicas, urbanas o inmuebles en régimen de propiedad horizontal, diversa documentación.

 

Con anterioridad al otorgamiento de la Escritura pública de compraventa se remite a los clientes un presupuesto detallado de todos y cada uno de los gastos que van a tener que desembolsar para poder  inscribir  la  escritura  de  compraventa en  el  Registro  de  la  Propiedad,  gastos  que  serán diferentes si se trata del vendedor o del comprador.

 

Estos gastos se desglosan en: Notario, Registro de la Propiedad, Honorarios de Tramitación e

Impuestos que graven el inmueble.

 

4º.- COSTES LIGADOS A LA COMPRA:

 

-  HONORARIOS NOTARIO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

 

Con posterioridad al otorgamiento de la escritura se abonan los honorarios del Notario y se aporta la escritura original para su inscripción en el Registro. Antes de ello, habrá que pagar los impuestos que graven la operación, así como la plusvalía municipal.

 

Es  recomendable  encargarse  también  del  cambio  de  titularidad  de  todas  las  domiciliaciones bancarias en los suministros de que dispone el inmueble.

 

Para ello el vendedor deberá facilitar al comprador de las últimas facturas de estas compañías

suministradoras (agua, gas, electricidad, telefonía etc).

 

- IMPUESTOS.

 

Una vez formalizada la escritura de compraventa ante el Notario, deberán liquidarse los siguientes

impuestos:

 

1.- IMPUESTOS LOCALES:

 

-  PLUSVALÍA    MUNICIPAL – Impuesto sobre el Incremento sobre el valor de terrenos de naturaleza urbana.

 

Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, se tiene que pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como Plusvalía.

 

En el caso de la venta de una propiedad corresponde el pago del impuesto a la persona física, empresa o entidad que vende, por el incremento del valor que ha experimentado el terreno mientras ha sido propietario.

 

Si el vendedor es una persona física, empresa o entidad no residente en España, será el comprador el que deberá realizar el pago de la plusvalía como sustituto del vendedor, que es el obligado tributario. Por ello, el vendedor deberá abonar al comprador el importe de dicho impuesto.

 

Plazos: El pago se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha en la que se

formalizó la transmisión (escritura pública).

Lugar: En el Ayuntamiento correspondiente, aportando copia de la Escritura Pública.

Cuota: Su importe varía en función del valor catastral del terreno (que aparece en el recibo de IBI) y del número de años que haya permanecido en el patrimonio del vendedor, es decir, entre la compra y la venta.

 

* Desde enero de 2013, es obligatorio aportar justificante de pago de la Plusvalía como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. No obstante, si por cualquier motivo no se puede acreditar el pago, el Registro podrá realizar la inscripción de la finca siempre que se le autorice a comunicar el acto jurídico al Ayuntamiento para que éste tenga constancia.

 

 

2. IMPUESTOS AUTONOMICOS:

 

- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP):

 

Este impuesto grava la compraventa de inmuebles de segunda mano o sucesivas transmisiones. Sujeto pasivo: Lo tiene que liquidar el comprador.

Plazo: El plazo para hacer la liquidación y pagar el impuesto es de un mes a contar desde la fecha del acto o contrato, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura o del contrato privado.

 

Su tipo de gravamen  varía en función de la Comunidad Autónoma y la base de cálculo es el precio

de la compraventa que aparece en la escritura.

 

En Baleares, el importe a pagar se obtiene aplicando sobre la base liquidable (valor escriturado de la vivienda) el tipo que resulte de la siguiente tarifa

 

A partir del día 1 de Enero de 2013:

 

Base liquidable

Tipo aplicable

0,00 € a 400.000,00 €

8%

400.000,01 € a 600.000,00 €

9%

600.000,01 € en adelante

10%

 

* Las plazas de garaje no anexas a vivienda, máximo dos por vivienda, tributarán al 8% hasta un valor

de 30.000€ y al 9% en lo que exceden de tal cantidad.

 

-  IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA):

 

 

El IVA grava la primera transmisión de bienes inmuebles, es decir, que únicamente es aplicable a viviendas de obra nueva y primera transmisión. El tipo vigente aplicable es el 10% sobre el precio de compra.

 

Para el resto de transmisiones de inmuebles sujetas a IVA (locales, naves, garajes que no se transmiten conjuntamente con la vivienda, solares, etc.) se aplicará el IVA general del 21%. El comprador deberá abonarlo al vendedor en el momento de la transmisión de la vivienda.

 

-  IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (A.J.D):

 

Cuando se formalice en escritura pública una transmisión sujeta a IVA de un inmueble, el comprador deberá pagar también a la Agencia Tributaria Balear el IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS que desde Enero del 2013 es, con carácter general,   el 1,2% del precio de compra de la propiedad. Deberá abonarse en el plazo de un mes desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.

 

- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF):

 

En la transmisión de un bien inmueble, siendo el vendedor residente, deberá tributar por IRPF en

concepto de ganancia patrimonial antes del 30 de Junio del año siguiente a la transmisión.

 

La ganancia o pérdida se calculan por diferencia entre el valor de adquisición (que estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, más el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses y corregido por la aplicación de unos coeficientes de actualización publicados anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado) y el valor de transmisión (que será el importe real por el que la transmisión se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor).

 

El tipo vigente es del 21% sobre ganancias de hasta 6.000 euros, del 25% sobre las ganancias entre

6.001 y 24.000 euros y del 27% a partir de 24.000,01 euros.

 

Hay que tener en cuenta, como novedad en 2013, que las ganancias patrimoniales obtenidas en menos de 1 año, por la transmisión a partir del 1 enero 2013 de elementos patrimoniales por personas físicas residentes, tributarán en su IRPF en la parte general, con tipos de hasta 52%, en lugar de tributar como renta del ahorro del 21 al 27%.

 

- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR):

 

En la transmisión de un bien inmueble, cuando el vendedor es No Residente, también deberá tributar por IRPF en concepto de ganancia patrimonial. El tipo impositivo es el 21% sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble.

 

Cuando el vendedor es un no residente, el comprador (sea o no residente) está obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada en el plazo de un mes desde la fecha de la venta.

 

Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el comprador entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que este último pueda deducir el importe de la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida resultase superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

 

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

 

El vendedor deberá presentar el modelo 210 en un plazo de tres meses contados a partir del término

del plazo (un mes) que tiene el comprador para ingresar la retención.

 

5º.- IMPUESTOS LIGADOS A LA TENENCIA DE UN INMUEBLE:

 

- IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI):

 

Todos los propietarios de las viviendas en España (residentes y no residentes) están obligados al

pago anual de este impuesto ante el Ayuntamiento correspondiente a la ubicación de la propiedad.

 

El importe del IBI es calculado por cada Ayuntamiento tomando como base al valor catastral de la propiedad y aplicando un tipo de gravamen que establece el mismo Ayuntamiento.

 

En el recibo del IBI figuran la referencia catastral de la propiedad, mediante la cual es posible verificar la situación registral de la propiedad en la oficina del Catastro y el valor catastral de la propiedad, en base al cual se calculan otros impuestos sobre la propiedad.

 

El Plazo para el pago varía en función de cada Ayuntamiento, si bien, normalmente es en torno a los meses de septiembre, octubre y noviembre de cada año.

 

-  IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO:

 

El Impuesto sobre el Patrimonio se ha restablecido con carácter temporal para los ejercicios 2011,

2012 y 2013, devengándose el 31 de diciembre de cada uno de estos ejercicios.

 

Se ha regulado, tanto para residentes como para no residentes, una reducción de la base imponible,

en concepto de mínimo exento en 700.000 €.

 

Por lo tanto, estarán obligados a presentar declaración aquellas personas cuya cuota resulte a ingresar y en todo caso, aquellos cuyos bienes y derechos estén valorados en más de 2.000.000 €, aún cuando la cuota resultase negativa.

 

El tipo de gravamen va desde el 0.2% al 2.5%, según la escala del Impuesto.

 

-  IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR):

 

Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, deberá presentar

una declaración anual por este impuesto, devengándose el 31 de Diciembre de cada año.

 

Las rentas a declarar dependerán del destino que se le de al inmueble:

 

1º.- Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos de uso propio.

 

Si el inmueble es de uso propio, el rendimiento a declarar será la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral del inmueble   un 2% (con carácter general) o un 1,1 % (para inmuebles con valor catastral revisado a partir de 1 de enero de 1994). Sobre este rendimiento se deberá abonar un

24,75% (años devengo 2012-2013). Y el plazo para su liquidación será todo el año natural siguiente

al de la fecha de devengo.

 

2º.- Rendimientos de bienes inmuebles arrendados.

 

Si el inmueble se alquila, el rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto. No obstante, si se trata de contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión Europea, se podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en las condiciones que se establezcan.

 

Estos rendimientos se entienden devengados en el momento en que resulten exigibles por el arrendador o en la fecha del cobro (si es anterior). Sobre éstos se abonará un 24,75% (años de devengo 2012-2013).

 

El plazo para la liquidación dependerá del resultado:

 

- Si el resultado es a ingresar: durante los veinte primeros días de los meses de abril, julio, octubre y

enero, en relación con las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.

- Si el resultado es de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente al devengo de las rentas.

- Si el resultado es a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas.

 

 

Esta  es  una  guía  genérica elaborada para  ofrecerles información a  grandes rasgos  del

funcionamiento de los trámites legales en la adquisición de inmuebles sitos en España por parte de ciudadanos no residentes, tenga en cuenta que cada caso individual puede variar por lo que es aconsejable contactar con un profesional cualificado.

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