Su Agencia Inmobiliaria en Mallorca informó

La ley española de arrendamiento LAU: un resumen

La ley española de arrendamiento modificada en noviembre de 1.994 (Ley de Arrendamiento Urbano, LAU) permitió que se desarrollase el mercado español de los alquileres. Un alquiler anterior a esta fecha se asemejaba frecuentemente a una expropiación. Por este motivo muchos españoles continúan siendo escépticos, como antes, frente al arrendamiento de su inmueble, motivo por el cual existen muchos inmuebles vacíos, sobre todo en la península.

Para el mallorquín de elección es importante saber que la ley española de arrendamiento presenta notables diferencias con respecto a las leyes de arrendamiento del norte de Europa. A continuación, un breve resumen:

Duración del contrato

Un contrato español estándar se cierra por un período de un año. Este puede prorrogarse anualmente por otros cuatro años más como máximo, siempre que el arrendatario no rescinda el contrato con 30 días de antelación. Si transcurridos los cinco años el arrendador tampoco rescindiese el contrato, éste puede prorrogarse como máximo por otros tres años. Después será necesario cerrar un nuevo contrato entre las partes.

La prórroga forzosa del contrato de alquiler a cinco años como máximo no se aplica, sin embargo, a todos los inmuebles. Los denominados inmuebles de lujo están excluidos y las partes pueden determinar libremente la duración del contrato de alquiler. Las cláusulas especiales o la elección de un contrato de alquiler de temporada, en determinados supuestos que deben examinarse con exactitud, pueden impedir la prórroga automática del contrato. En este caso es irrelevante, contra la errónea suposición general, si el contrato tiene una duración máxima de 11 meses. Frecuentemente estos contratos de 11 meses significan incluso que el contrato de alquiler puede prorrogarse hasta los cinco años contra el deseo del propietario.

Fianza y avales

La ley española de arrendamiento prevé en caso de arrendamiento de viviendas un único mes de fianza. No obstante, en la práctica se exigen normalmente dos meses de alquiler como garantía frente a daños en el inmueble. En caso de inmuebles de lujo este importe puede ser aún mayor. No es muy usual aplicar intereses a este importe. La legislación española no permite al inquilino “cobrarse” la fianza con lo últimos meses del alquiler. El inquilino incurriría incluso en un delito y podría acarrearle graves consecuencias. No obstante, el arrendatario tampoco está indefenso si teme que el arrendador pudiera no devolver la fianza de forma injustificada. En este caso un abogado le indicará el procedimiento correcto. Frecuentemente se depositan las mensualidades pendientes ante notario, previo aviso al arrendador, hasta que las partes hayan encontrado una solución.

Muchas veces los propietarios exigen un aval bancario al inquilino para garantizar el pago de las mensualidades. Para un no-residente, que no puede demostrar un historial bancario en el país, significa que la cantidad pertinente será congelada en su cuenta. La única ventaja de este procedimiento es que la cantidad en cuestión devengará intereses. Dado que hacer un aval genera una tasa y costes mensuales, muchas veces las partes se ponen de acuerdo para realizar un pago anticipado del alquiler, para evitar costes y trámites burocráticos.

A menudo es suficiente un contrato de conciliación, que se cierra además del contrato de alquiler, para garantizar los acuerdos contractuales para ambas partes. En este contrato de conciliación las dos partes reconocen la decisión de un tribunal de arbitraje. Esto ahorra mucho tiempo y dinero, ya que los juzgados a veces están saturados y se pierde un valioso tiempo hasta la fecha de señalamiento. Es importante para el inquilino el hecho de que él también tiene derecho, como el arrendador, a exigir los servicios del tribunal de arbitraje.

Aumento/reducción del alquiler

Al contrario que en muchos países europeos, la ley española de arrendamiento prevé para los contratos estándar exclusivamente el aumento anual de la tasa de inflación (IPC). Esta tasa la publica cada año el Instituto Nacional de Estadística y puede consultarse fácilmente en Internet. El aumento del alquiler requiere de una comunicación por escrito por parte del arrendador.
Existe una gran diferencia con respecto a la reducción del alquiler. El importe del alquiler sólo podrá reducirse cuando ya no puede utilizarse una parte del objeto alquilado. El alquiler podrá ser reducido proporcionalmente a la superficie, pero sólo a partir del vigésimo primer día y sólo tras el aviso previo por escrito. Si el inquilino redujese el importe del alquiler sin tener esto en cuenta se pondría en peligro, ya que el arrendador podría rescindir el contrato inmediatamente al haber infringido gravemente el inquilino sus obligaciones del acuerdo contractual. Si existiese un defecto que el arrendador no solucionase a pesar de un requerimiento por escrito, el inquilino deberá solicitar un proceso separado para reparar este defecto. En este caso es importante y recomendable un asesoramiento legal.

Alquiler de corta duración

Una excelente oportunidad para ayudar con los costes de la propia vivienda o incluso para conseguir unos ingresos constantes es el alquiler de corta duración. Muchos propietarios se aseguran de este modo la posibilidad de utilizar ellos mismos el inmueble durante algunas semanas al año y el resto del tiempo alquilarlo a turistas. Esto puede tener ventajas e inconvenientes. En general, los inmuebles alquilados por períodos cortos se desgastan con mayor rapidez. Los propietarios deberán tener esto presente desde el principio y adaptar los muebles y la decoración de forma correspondiente. Además, deberá observarse la correspondiente reglamentación autonómica relativa al alquiler de vacaciones. En algunas comunidades autónomas de España el propietario necesita licencias para poder realizar contratos de alquiler de corta duración. Si no se observa esta norma pueden pagarse multas cuantiosas.

Publicado por en No clasificado.


Array
(
)