¿Cuándo puede liquidar los gastos de funcionamiento el arrendador?
El propietario y el arrendador de una propiedad deberán soportar todas las cargas que recaigan sobre la propiedad arrendada. Estas cargas incluyen los costes de funcionamiento.
Si se ha acordado efectivamente un prorrateo de los gastos de explotación en el contrato de alquiler, el inquilino debe asumirlos. El contrato debe indicar claramente qué costes deberán asumir los inquilinos. Esto puede hacerse nombrando las partidas individuales o remitiéndose a la Ordenanza de Gastos de Funcionamiento.
Si no existe tal acuerdo contractual, el pago del alquiler es un alquiler bruto sin gastos de funcionamiento, con el que se compensan los llamados gastos de funcionamiento generales. Sólo los costes de la calefacción y el agua caliente pueden entonces liquidarse por separado como servicios individuales.
¿Cuáles son los gastos de funcionamiento prorrateables?
Los gastos de funcionamiento son los costes relacionados con los bienes inmuebles que se producen de forma constante cuando todos los edificios e instalaciones del objeto de alquiler se utilizan según lo previsto.
Esto incluye el impuesto sobre la propiedad, el seguro de responsabilidad civil y el seguro de la propiedad, todos los gastos relacionados con el suministro de agua, el desagüe y la calefacción, la limpieza de las calles y la eliminación de residuos, así como la limpieza del edificio y la chimenea, el mantenimiento del jardín, incluida la eliminación de nidos de avispas o las medidas de control de alimañas.
Asimismo, se incluyen las instalaciones utilizadas colectivamente por las comunidades de inquilinos, como la iluminación de la casa, ascensores, una antena común o un sistema de televisión por cable, así como un servicio de lavado y secado, así como cualquier otro gasto de funcionamiento especialmente designado.
La fórmula para la cuota de prorrateo suele ser el tamaño de la vivienda en relación con la superficie total de prorrateo del objeto de alquiler. Aquí también se incluyen los inmuebles vacantes. Otras posibles referencias deben mencionarse explícitamente en el contrato de alquiler. Puede tratarse del número de hogares o de usuarios individuales de servicios, como por ejemplo, la televisión por cable.
En el caso de las partidas que se contabilizan individualmente en función de su tamaño, como una lavadora comunitaria o un vertedero, sólo se puede cobrar el consumo real. Si no se tiene en cuenta, una posibilidad es analizar si el inquilino tiene derecho a una reducción de estos gastos.
Períodos de liquidación y requisitos formales para la liquidación de los gastos de funcionamiento
Los gastos de funcionamiento de la vivienda alquilada deben ser liquidados por el propietario durante el período de un año. La factura debe entregarse al inquilino dentro de los 12 meses siguientes. Si se supera este plazo, ya no hay obligación de pagar.
La propia liquidación está sujeta a especificaciones concretas en cuanto al contenido mínimo que debe presentarse. Debe ser claramente comprensible para el arrendatario y, por supuesto, matemáticamente correcta. En cuanto al contenido, se debe enumerar la fórmula de prorrateo y mostrar tanto el desglose de los costes totales como el cálculo del prorrateo para el arrendatario. Si el arrendatario ha efectuado pagos anticipados, debe registrarse el balance que lleva al resultado final.
Es bueno saberlo
Si ha recibido una declaración de gastos de funcionamiento como inquilino, debería tomarse el tiempo de revisarla cuidadosamente en las siguientes cuatro semanas. Esto es especialmente cierto si la factura parece especialmente elevada. Si la factura contiene elementos que no están claros para usted o no parecen correctos, tiene un año para plantear sus objeciones, según la reforma de la Ley alemana de arrendamientos de 2003. Una vez transcurrido este periodo, el propietario ya no está obligado a atender su reclamación.
Otra cuestión importante para usted que a menudo da lugar a discrepancias, es que por ley, el inquilino que es el arrendatario de la vivienda u objeto de alquiler en la fecha de vencimiento está obligado a pagar cualquier reclamación adicional! Así, cuando un nuevo inquilino se muda, puede haber en realidad cuentas pendientes de un inquilino anterior. En aras de la equidad, lo mismo ocurre con los créditos por pagos en exceso. Aquí, el siguiente inquilino puede ser el beneficiario.
