Subarriendo privado: ¿qué está permitido y qué no?

¿Desea subarrendar su piso? Siempre que se suscribe un contrato los firmantes deben conocer la situación legal aplicable al respecto para evitar lo mejor posible cualquier disputa posterior causada por el desconocimiento. Esto también se aplica al subarriendo de sus propias cuatro paredes. Nos gustaría informarle sobre los fundamentos legales más importantes en base a las preguntas más frecuentes.

Hamburg - Un subarriendo requiere el consentimiento del propietario y un contrato. ¡En la más reciente entrada del blog le esperan más datos interesantes!

¿Qué significa exactamente subarriendo?

El término subarriendo se utiliza cuando un inquilino alquila su casa o piso en su totalidad (en cuyo caso debe conservar al menos una llave, tener objetos guardados en el piso o similares) o en parte a un tercero o a otra persona por un periodo de tiempo indefinido o limitado. A su vez, debe recibir un pago de alquiler por ello.

El contrato de arrendamiento real del arrendatario principal no se ve afectado por esto, por lo que deberá seguir ingresando puntualmente sus pagos de alquiler en la cuenta del arrendador.

Como arrendatario, ¿tengo derecho a subarrendar mi piso?

En Alemania, en principio, un arrendatario tiene derecho a subarrendar según el art. 553 del Código Civil. Sin embargo, es necesario poder demostrar un interés legítimo. Esto puede deberse a razones familiares o financieras y puede haber surgido sólo después de la conclusión del contrato de arrendamiento. 

Asimismo, la reducción de inquilinos por mudanza o fallecimiento y una estancia más larga en otro lugar por estudios o profesión da derecho al subarriendo.

¿Hay que obtener el permiso del propietario para subarrendar y puede rechazarlo?

Sí, siempre necesita el consentimiento del propietario para subarrendar. A efectos de su toma de decisiones, tiene derecho a la siguiente información: 

  • razones por las que va a tener lugar el subarrendamiento
  • nombres y direcciones de las personas que se mudan 
  • duración del subarriendo


Si no proporciona esta información, se podrá denegar el consentimiento. Nuestro consejo es que obtenga este permiso por escrito y con un plazo de al menos un mes antes de mudarse, porque en caso de disputa, el subarrendador tiene la carga de la prueba. Es recomendable enviarlo por correo certificado.

El arrendador tiene un derecho razonable a rechazar el subarriendo si

  • el piso estaría superpoblado por personas adicionales
  • el nuevo inquilino podría perturbar la paz de la casa o
  • ya ha tenido problemas con él en el pasado
  • el piso va a ser subarrendado con fines turísticos


También es importante saber que cada subarrendatario nuevo o adicional requiere un nuevo permiso, a no ser que el arrendatario con anterioridad ya haya concedido por escrito un permiso ilimitado y sin restricciones.

Si no se da el consentimiento para el subarriendo sin una causa justificada, el inquilino tiene un derecho especial de rescisión y la posibilidad de una acción legal ante los tribunales, que desgraciadamente suele llevar mucho tiempo.

En cambio, si un piso se subarrienda sin el consentimiento previo del propietario, esto constituye un incumplimiento del contrato que le da derecho a rescindirlo sin previo aviso.

¿Existen casos especiales que no se califican como subarriendo?

Si familiares, parientes o incluso amigos están de visita en su apartamento o casa durante un periodo de hasta tres meses, no se consideran subarrendatarios. Asimismo, sus padres, su cónyuge, sus hijos y sus hijastros pueden vivir permanentemente en el piso con usted como familiares cercanos. También pueden alojarse trabajadores domésticos, cuidadores, estudiantes de intercambio u au pairs.

El requisito previo es siempre que no haya un hacinamiento permanente del espacio vital.

Consideraciones antes de subarrendar y detalles contractuales importantes

Antes de tomar la decisión final de subarrendar sus propias cuatro paredes, le recomendamos que sopese detenidamente las ventajas y los inconvenientes, así como los costes y los beneficios. Un subarrendatario compartirá su vivienda y, por tanto, su espacio privado, o incluso lo ocupará por completo. Debe seleccionar cuidadosamente a los candidatos y planificar definitivamente este esfuerzo, como la realización de entrevistas preliminares. 

Incluso si su elección recae en conocidos y personas de confianza, le aconsejamos un conjunto de normas contractuales. Las disputas en torno a la vivienda pueden costar una cantidad increíble de estrés, tiempo y, en el peor de los casos, incluso dinero. Incluya cualquier coste incidental en el pago del subarriendo. Tenga en cuenta la electricidad, el agua, la televisión por cable, el Internet y posiblemente el desgaste del mobiliario. Póngase de acuerdo sobre las reparaciones cosméticas, ya que usted es responsable ante el propietario de los daños causados por el subarrendatario.

Si desea establecer un límite de tiempo en el subarriendo, el motivo debe incluirse en el contrato para que tenga validez legal. Los plazos de preaviso para ambas partes dependen de diferentes factores y es aconsejable obtener información legal vinculante.

Un último consejo por nuestra parte: los ingresos por subarriendo deben declararse en la declaración de la renta.

Con los subarrendatarios adecuados, un acuerdo amistoso de su arrendador y un contrato bien pensado, ¡un subarrendamiento satisfactorio puede beneficiar a ambas partes!

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