Qué significa la macrolocalización en relación con la ubicación de un inmueble
La macrolocalización se define como el entorno espacial de un inmueble. Puede tratarse de un distrito, de la propia ciudad o, más ampliamente, de la región, el estado o una unidad geográfica superior.
En esencia, se trata de medir el atractivo de una región o de la ciudad en la que se encuentra el inmueble. Para ello, las bases de evaluación se dividen además en criterios blandos y duros. Los factores “duros” son medibles, hay números, valores y estadísticas. Esto incluye la fuerza económica local y su diversificación, las cifras clave de la renta per cápita y el desempleo, la infraestructura de transporte (aeropuertos, estaciones de ferrocarril, expansión del transporte público local, etc.), las instituciones educativas y la estructura de la población.
El atractivo pecuniario de las ciudades y regiones se basa en las ventajas simbióticas. La concentración espacial de empresas florecientes y en expansión influye a su vez en la estructura de las personas que viven allí y puede promover el crecimiento de la población. Los colegios y universidades que atraen a los jóvenes y garantizan un alto nivel educativo influyen positivamente en la macrolocalización y en la estimación del valor de los inmuebles.
Los factores blandos tratan de acercarse al lado emocional del atractivo de un lugar. ¿Qué motivos pueden motivar a las personas, a los inquilinos y a los inversores a decidirse a favor o en contra de un inmueble? ¿Cómo se evalúa, por ejemplo, el valor del ocio? ¿Hay ofertas interesantes para las familias jóvenes? ¿Existe una oferta cultural de instalaciones y eventos que, en última instancia, desempeña un papel decisivo en la configuración de la imagen de la región?
A qué se refiere la microlocalización de un inmueble
Mientras que la macrolocalización se centra en el panorama general (macro en griego: grande), la microlocalización (micro en griego: pequeño) describe el entorno inmediato de una propiedad o edificio. Por ejemplo, se tiene en cuenta el estado de las casas del barrio, la conexión con el transporte local y la red de autopistas, así como la accesibilidad de las tiendas para las necesidades diarias. ¿Y la infraestructura del barrio? Aquí se valora una gran variedad de aspectos, desde el restaurante hasta la zona de recreo local para hacer footing por la noche. También se tiene en cuenta la orientación del inmueble y las posibles molestias permanentes causadas por el tráfico de mercancías pesadas u otras fuentes de perturbación, como el ruido de los aviones.
Si se trata de un inmueble multifamiliar o de un complejo de apartamentos, la evaluación de la microlocalización encuentra su continuación en el interior del inmueble. Aquí también hay lugares populares y menos atractivos. Los pisos de la planta baja suelen ser poco populares, mientras que los de la parte trasera, más tranquilos y con vistas al jardín o al patio, están mucho más solicitados. Todos estos criterios de microlocalización influyen directamente en el precio por metro cuadrado que se puede conseguir.
En función de la evaluación de la macro y microlocalización, se ha establecido una clasificación de cuatro niveles para el sector residencial, que ascienden de la ubicación básica a la media, a la buena y a la mejor.
Los inmuebles comerciales también conocen una subdivisión en categorías para determinar el valor. Estos son 1A, 1B, 2A, 2B y C y D.
¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de elegir un lugar?
La decisión de comprar una propiedad no suele ser a corto plazo. Tanto los prestamistas ven su depósito como algo a largo plazo, al igual que el comprador o el inquilino privados asumen una decisión pensada a largo plazo o incluso para toda la vida.
Los inversores hacen coincidir las características de la micro y macrolocalización con su estrategia de arrendamiento y su base de inquilinos preferida. El particular también tiene deseos para la futura vivienda que deben coincidir en lo posible con su estilo de vida y sus prioridades personales.
Por tanto, es importante no sólo remitirse a los estudios estadísticos del pasado o a la situación actual, sino desarrollar una evaluación visionaria para los próximos años. ¿Se trata de desarrollos consolidados, emergentes o posiblemente en declive? Se puede obtener información interesante a este respecto, por ejemplo, inspeccionando los planos de urbanización y los proyectos de construcción ya aprobados en la autoridad supervisora de las obras de construcción.
