La importancia de la protección de los monumentos históricos para el mercado inmobiliario
Entre los edificios que suelen estar catalogados patrimonio histórico se encuentran los castillos, las fortalezas y los monasterios, las antiguas casas solariegas, las casas de entramado de madera, los molinos de viento y las torres de agua, así como los edificios residenciales o comerciales de época. Quien piense en adquirir un edificio de este tipo debe informarse de antemano de las posibles consecuencias. Esto se debe a que la protección se asocia con todo tipo de limitaciones y normas relativas a la renovación y el uso, pero a cambio también con interesantes oportunidades y beneficios fiscales. La compra también conlleva la obligación de mantenimiento, que puede ser exigida por las autoridades encargadas de la conservación del patrimonio.
Lo que supone la protección de los monumentos para los trabajos de rehabilitación
No se pueden llevar a cabo trabajos de renovación, modernización, ampliación o conversión en edificios catalogados sin permiso oficial. Se deben preservar el aspecto y el conjunto histórico. Los requisitos están muy detallados y prescriben los materiales de construcción y los colores a utilizar, así como las técnicas de artesanía. A menudo, se necesitan artesanos especialmente especializados para llevar a cabo el trabajo profesionalmente.
La zona exterior que rodea el edificio está sujeta a normas similares, y cualquier alteración prevista requiere también el consentimiento de la autoridad de conservación de monumentos. También existen directrices para el diseño de interiores, pero éstas son algo menos estrictas. No obstante, las obras no deben cambiar el carácter de la casa.
En lo que se refiere a medidas de renovación energética, las propiedades catalogadas son casos especiales. No requieren un certificado de energía y pueden estar exentas de las regulaciones del Reglamento de Ahorro de Energía. Hay que tener en cuenta que los costos de mantenimiento pueden aumentar como consecuencia de ello.
Incentivos fiscales para inversores y usuarios privados
La compra de un inmueble catalogado puede deberse a diferentes motivos. Es posible el deseo de poseer un edificio realmente especial, único y de dotarlo de un nuevo y viejo esplendor mediante su rehabilitación. Aquí intervienen mucho corazón y alma e idealismo, así como las posibilidades financieras. Pero los inversores también están buscando estas propiedades especiales en lugares atractivos para que sean rentables a largo plazo después de la rehabilitación.
En comparación con las renovaciones normales, los costos de renovación de una propiedad catalogada monumento suelen ser considerablemente más elevados y el Estado los recompensa con reducciones fiscales a veces considerables. Cualquiera que invierta en la renovación para alquilar en una fecha posterior puede amortizar los costos a lo largo de doce años como gastos de publicidad. De esta manera, se puede lograr sufragar al completo los costos de mantenimiento a través de los beneficios fiscales.
Si el nuevo propietario desea ocupar él mismo su propiedad catalogada, se pueden amortizar el nueve por ciento de los gastos de renovación y mantenimiento durante diez años, lo cual al final viene a suponer el noventa por ciento de la inversión.
Los costos de adquisición, por cierto de todas las propiedades de alquiler, también pueden deducirse con diferentes plazos de amortización según el año de construcción.
¿Puede valer la pena comprar una propiedad catalogada patrimonio?
Las desgravaciones fiscales explicadas anteriormente son atractivas para compradores e inversores. Sin embargo, si quiere vender la propiedad restaurada con un beneficio después de un corto tiempo, debe tener cuidado. Como el próximo comprador no podrá aprovechar las ventajas de las desgravaciones fiscales, querrá basarse en el precio de mercado, por lo que una venta podría convertirse en una operación con pérdidas. Para evitar esto, se debe mantener la propiedad por lo menos durante quince años.
En la mayoría de los casos, el atractivo de inmuebles catalogados para alquilar es alto. Por lo tanto, también se pueden obtener mayores ingresos por alquiler en el lugar adecuado. En las ciudades atractivas, la demanda de espacio vital sigue siendo alta y las posibilidades de encontrar inquilinos solventes con un gusto por lo extraordinario son buenas.
Las casas catalogadas patrimonio se encuentran a menudo en regiones estructuralmente débiles. Debido a los bajos precios de las casas y los terrenos, difícilmente se puede lograr una venta rentable allí, a pesar de la estabilidad del valor. El aumento de valor que cabe esperar en los lugares económicamente más atractivos tampoco se producirá en la misma medida aquí.
¿Se pueden eliminar el estatus de monumento protegido?
El estatus de edificio protegido no es irrevocable. Si los motivos originales de la concesión han caducado o no es económicamente razonable mantener el edificio, el propietario puede solicitar la revocación. La decisión incumbe entonces a la autoridad de conservación de los monumentos, tras examinar las circunstancias.
