Cálculo del rendimiento de las propiedades vacacionales

Las propiedades vacacionales son atractivas inversiones de capital que gozan de gran popularidad. Las propiedades vacacionales suelen ser más adecuadas que muchas otras inversiones financieras para la ocupación parcial por parte del propietario, como vivienda para la jubilación o como plan de pensiones. Sin embargo, es necesario realizar un cálculo preciso del rendimiento de las propiedades vacacionales, ya que no todas las propiedades vacacionales codiciadas son igualmente lucrativas como inversión. Por ello, además de la ubicación, las instalaciones y el tamaño de las propiedades vacacionales, los inversores se interesan principalmente por el aspecto económico de la inversión. ¿Qué rentabilidad se puede obtener con una propiedad vacacional? Le mostramos qué opciones hay para calcular la rentabilidad de una propiedad vacacional y cómo puede determinarla usted mismo.

¿Qué es el rendimiento bruto y cómo se puede calcular?

El rendimiento bruto o la rentabilidad bruta del alquiler le indica qué porcentaje del precio de compra del inmueble vacacional representan los ingresos anuales por alquiler. Los ingresos en forma de alquiler neto de la vivienda vacacional son, por ejemplo, de 24.000 euros al año. Con un precio de compra de 350.000 euros, se obtiene un rendimiento bruto del 6,86 %. Para calcular el rendimiento bruto, basta con multiplicar el alquiler anual en frío por 100 y luego dividirlo por el precio de compra. El rendimiento bruto compara, pues, los ingresos por alquiler con el precio de compra. Sirve como simple cálculo del rendimiento de una propiedad vacacional, pero no tiene en cuenta los gastos por servicios públicos ni los costes de mantenimiento.

  • Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto: 24.000 euros de alquiler neto en frío x 100 / 350.000 euros de precio de compra

¿Qué factores influyen en el rendimiento neto?

Además de la base de cálculo del rendimiento bruto, el rendimiento neto del alquiler también tiene en cuenta los costes incidentales de adquisición y otros costes subsiguientes. Al fin y al cabo, no sólo se tiene en cuenta el valor de una propiedad a la hora de calcular la rentabilidad. La compra de una propiedad vacacional conlleva unos gastos complementarios de adquisición que forman parte de la inversión. El propio alquiler también genera costes subsiguientes. Por lo tanto, son elementos importantes en el cálculo preciso del rendimiento de las propiedades vacacionales. Esto se debe a que forman parte de los costes de funcionamiento no prorrateables que asumen los propietarios de una propiedad vacacional y no sus inquilinos. Para calcular el rendimiento neto, deduzca de los ingresos anuales por alquiler los gastos de explotación no prorrateables y la reserva anual para trabajos de mantenimiento. Así obtendrá los ingresos provenientes del alquiler. Multiplíquelo de nuevo por 100 y divídalo por los costes de inversión.

  • Cálculo de los ingresos por alquileres = alquileres netos - gastos operativos - reservas

  • Cálculo de los costes de inversión = precio de compra + costes incidentales de adquisición


Hamburg - Las propiedades vacacionales son atractivas inversiones de capital que gozan de gran popularidad. Las propiedades vacacionales suelen ser más adecuadas que muchas otras inversiones financieras para la ocupación parcial por parte del propietario, como vivienda para la jubilación o como plan de pensiones

¿Qué costes conlleva una propiedad vacacional?

Los precios de compra difieren significativamente en función del lugar de vacaciones, la ubicación exacta y el tipo de propiedad vacacional. Una villa con zona de wellness y piscina, así como con unas fantásticas vistas panorámicas, cuesta mucho más, pero al mismo tiempo permite obtener mayores ingresos por alquiler. Un apartamento pequeño es más económico de adquirir. Sin embargo, los ingresos por alquiler son menores y puede haber derramas para las instalaciones comunes. El cálculo del rendimiento muestra en cada caso individual qué propiedad vacacional es adecuada como inversión rentable. Ya la compra de una propiedad de vacaciones desencadena otros costes adicionales. La compra de una propiedad de vacaciones ya supone otros costes adicionales. Independientemente de si alquila la vivienda de vacaciones en exclusiva o la utiliza en parte, se aplican los gastos básicos de electricidad, agua, gas, teléfono e Internet. Del mismo modo, el administrador de la propiedad, el personal de limpieza y el de mantenimiento del jardín querrán su dinero. Estos gastos continúan independientemente de que la propiedad vacacional esté alquilada o vacía. Cuanto mayor sea la tasa de ocupación, mayor será el desgaste de la propiedad vacacional. En función del estado y la antigüedad de la propiedad vacacional, con el tiempo se suman los gastos de reformas y mantenimiento. Conviene ir reservando recursos con suficiente antelación. Al invertir en una propiedad de vacaciones, hay que contar con los siguientes costes:

Costes adicionales de adquisición:
  • Precio de compra

  • Gastos de notario

  • Comisión de corretaje

  • Inscripción en el registro de la propiedad

  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

  • Costes de financiación

 

Gastos operativos no prorrateables:
  • Costes de urbanización

  • Construcción de carreteras

  • Nuevo paisajismo para el jardín

  • Mobiliario      

  • Administración de la propiedad

  • Limpieza

  • Mantenimiento

  • Seguros

  • Abschreibungen

  • Reservas

  • Gastos de comunidad en caso de no ocupación

Cálculo detallado del rendimiento de una propiedad vacacional

Mientras que el rendimiento bruto sólo tiene en cuenta el precio de compra propiamente dicho del inmueble, así como los ingresos netos por alquiler, el rendimiento neto es mucho más significativo. Comprende todos los costes de inversión y operativos, así como las reservas para futuras reparaciones. Si quiere hacer un cálculo muy detallado del rendimiento de su propiedad vacacional, también puede tener en cuenta una tasa de vacantes o la proporción de ocupación por parte del propietario. Según la región vacacional y la ubicación, los precios de los alquileres pueden ser diferentes. Aunque las propiedades vacacionales en las regiones de esquí se pueden alquilar tanto en verano como en invierno, la mayoría de los apartamentos y casas de vacaciones obtienen el mayor rendimiento en la temporada alta de verano. Las ventajas fiscales hacen aún más atractiva la compra de una propiedad vacacional. Hay que tener en cuenta aquí que la ocupación por parte del propietario puede reducir o eliminar la reducción de impuestos si se queda por debajo del periodo mínimo de alquiler de la localidad. Si piensa en un período más largo de ocupación por el propietario durante la temporada alta, puede perder valiosos ingresos por alquiler. Y eso, a su vez, influye en el rendimiento de su propiedad vacacional.

¿Qué es importante a la hora de comprar una propiedad vacacional que tenga rentabilidad?

Si sabe qué uso quiere darle a la propiedad vacacional, debe elegir la mejor ubicación para ella. Una inversión de capital propiamente dicha suele reportar el mejor rendimiento en las regiones vacacionales más populares, que hacen posible una alta tasa de ocupación. Las propiedades vacacionales en primera línea de playa o a orillas de un lago requieren una mayor inversión. Por regla general, conseguirá unos ingresos por alquiler mucho más elevados en las ubicaciones principales que en las periféricas. Sin embargo, incluso las propiedades vacacionales en ubicaciones periféricas pueden conseguir una rentabilidad atractiva si el precio de compra y las condiciones generales resultan ser buenas. Las propiedades vacacionales que van a servir como vivienda para la jubilación más adelante requieren una infraestructura correspondiente, así como un mobiliario apropiado para la edad. En consecuencia, este tipo de casas y apartamentos vacacionales están especialmente indicados para su alquiler por personas de la tercera edad. Las familias con niños, en cambio, prefieren las piscinas al aire libre, los parques infantiles y otras atracciones turísticas de los alrededores. Unas vacaciones románticas o un lugar tranquilo en el campo son óptimos para los veraneantes que buscan paz y tranquilidad. A la hora de elegir una propiedad de vacaciones, debe tener en cuenta su potencial de inversión, por un lado, y el grupo objetivo y sus deseos, por otro. También hay que comprobar los aspectos legales antes de comprar una propiedad de vacaciones. ¿Se puede utilizar la propiedad de forma flexible? ¿Se puede alquilar una casa de vacaciones o utilizarla como vivienda para la jubilación conforme a lo acordado por el propietario?

Los asesores inmobiliarios de Engel & Völkers estarán encantados de proporcionarle más detalles sobre el tema del cálculo de la rentabilidad de las propiedades vacacionales. Aproveche nuestros muchos años de experiencia y encuentre con nosotros su casa de vacaciones de gran rentabilidad o su lucrativo apartamento vacacional que cumpla con todos sus requisitos.

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