¿Cuándo se considera que la vivienda de vacaciones es una residencia secundaria?

Una casa de vacaciones en el mar Báltico o una casa de fin de semana en el campo para uso privado deben considerarse generalmente como residencias secundarias. Si, por el contrario, la casa de vacaciones se utiliza exclusivamente para el alquiler, definitivamente no es una residencia secundaria. Más bien, una inversión en inmuebles vacacionales puede convertirse en un inmueble de carácter comercial cuando se alcanzan ciertos límites de ingresos. En ambos casos, la cuestión de la residencia secundaria es fácil de responder. La situación es diferente si los propietarios utilizan su casa de vacaciones durante el fin de semana o las vacaciones para su propio uso y la alquilan durante el resto del año.

Hamburg - ¿Cuándo se considera que la vivienda de vacaciones es una residencia secundaria?

¿Hay que declarar una casa de vacaciones como residencia secundaria?

Para cualquier uso privado, una casa de vacaciones debe estar registrada como residencia secundaria, ya sea alquilada o comprada. El registro debe realizarse a más tardar en los 14 días siguientes a la mudanza en la Oficina del Padrón del municipio en el que se encuentra la vivienda vacacional. La isla de Sylt, por ejemplo, insiste en que se realice un registro en el plazo de una semana tras la compra o el alquiler de la vivienda vacacional. El hecho de que la casa de vacaciones esté en la misma ciudad que la residencia principal no cambia nada. Además, es irrelevante para la obligación de registro si el propietario utiliza la vivienda vacacional exclusivamente de forma personal o además de alquilarla. En cambio, las casas de vacaciones como residencias secundarias en el extranjero no están sujetas a registro en Alemania. Si la casa de vacaciones se alquila exclusivamente y el propietario no utiliza la propiedad en persona, no se considera residencia secundaria.

¿Qué ocurre si tengo una residencia principal en el extranjero y una secundaria en Alemania?

La obligación de registro se aplica igualmente a los propietarios de viviendas de vacaciones que tienen su residencia principal en el extranjero. Sin embargo, algunas oficinas de del padrón se niegan a registrar una residencia secundaria en Alemania si él domicilio principal se encuentra en el extranjero. En este caso, los propietarios no registran su casa de vacaciones como residencia secundaria, sino como su residencia principal en Alemania. La frecuencia de presencia en Alemania no es relevante. Esto conlleva que no se aplique el impuesto de segunda residencia, pero puede surgir una obligación fiscal si no existe un acuerdo de doble imposición con el país extranjero. En todos los demás casos, el municipio competente puede cobrar un impuesto de residencia secundaria si está previsto en sus estatutos. Hasta 2013, el certificado de libre circulación regulaba estos casos. Desde su abolición, las autoridades municipales pueden decidir por sí mismas a este respecto.

¿Qué propiedades vacacionales son adecuadas como segunda residencia?

Al igual que una residencia principal, una casa de vacaciones como residencia secundaria también tiene como mínimo los gastos auxiliares habituales y los llamados gastos de comunidad. Este prorrateo está destinado a cubrir los gastos de funcionamiento y los trabajos de mantenimiento en el edificio de apartamentos en el que se encuentra la residencia secundaria. Además, puede haber costes para el jardinero que se encarga del jardín en un apartamento de vacaciones con jardín compartido. El personal de limpieza, que realiza la limpieza final tras el alquiler o una limpieza mensual, también cuestan dinero. Si la casa de vacaciones se alquila como segunda vivienda, se añade, por supuesto, el alquiler. Los contratos a largo plazo, como el de Internet, el de teléfono o el de televisión de pago, siguen vigentes incluso cuando la casa de vacaciones está vacía.

¿Hay que pagar impuestos en todas partes por una segunda vivienda?

Que haya que pagar impuestos por una residencia secundaria depende, en primer lugar, del municipio correspondiente. Esto se debe a que las ciudades y los municipios están autorizados a cobrar un impuesto a la segunda vivienda como un impuesto de gastos por el uso de la infraestructura, pero no están obligados a hacerlo. La base para el cálculo del impuesto sobre la segunda residencia es, en cualquier caso, el alquiler neto anual antes de los gastos, que en el caso de la propiedad inmobiliaria se evalúa de acuerdo con los alquileres locales. Cada municipio puede fijar de forma individual la cuantía del impuesto sobre la segunda vivienda. Múnich, por ejemplo, ha empezado a cobrar este año el 18 % del alquiler neto anual antes de los gastos, lo cual supone duplicar el impuesto en comparación con el año anterior. En Hamburgo se mantiene en un 8 %. 

Berlín llegó a triplicar el impuesto del 5 % al 15 % en 2019. Sin embargo, el nivel impositivo se ha mantenido estable desde entonces. La isla de Sylt sí establece un tipo impositivo del 6 % para una segunda vivienda. A la hora de determinar la cuantía del impuesto, el municipio de Sylt tiene en cuenta el grado de ocupación por parte de los propietarios, el tamaño, el año de construcción, la ubicación y el tipo de edificio como alternativa al alquiler neto antes de gastos, debido a la elevada tasa de ocupación por parte de los propietarios. En Jena, en cambio, la administración municipal no cobra ningún impuesto de segunda vivienda. Estos ejemplos ponen de manifiesto que la fiscalidad de una segunda vivienda se regula de forma completamente diferente en los diferentes lugares de Alemania.

¿Quién está exento del impuesto sobre la segunda vivienda?

Para aliviar la carga fiscal, algunos grupos de personas están exentos de pagar el impuesto de segunda vivienda. Esto se aplica a los trabajadores casados que necesitan una residencia secundaria en el lugar de trabajo durante la semana y cuya familia vive en la residencia principal. El alojamiento en una residencia de ancianos o en un hotel, así como otros alojamientos comunales, tampoco están sujetos al impuesto de segunda vivienda. Los jóvenes menores de 16 años también están exentos. El estado federal de Baviera va un paso más allá y sólo contempla a los usuarios de una segunda vivienda si tienen más de 25.000 euros de ingresos anuales. Además, los propietarios de una vivienda de vacaciones están exentos del impuesto de segunda vivienda si no la ocupan en absoluto. Si, por ejemplo, el propietario toma tres semanas de vacaciones al año en su piso, se trata de una ocupación por el propietario y, por tanto, está sujeta a impuestos.

¿Tengo que pagar impuestos por varias residencias secundarias?

Según el artículo 21 de la Ley Federal de Registro de Alemania (Bundesmeldegesetz), toda vivienda adicional a la principal es una vivienda secundaria. Esto significa que, tanto si se trata de una como de diez segundas residencias, cada vivienda vacacional se considera de forma individual. Si todas las propiedades están situadas en lugares que gravan el impuesto sobre la segunda vivienda, deberá pagarse el importe correspondiente en cada lugar. También en este caso, esto sólo se aplica si las viviendas de vacaciones son puramente segundas residencias y no propiedades de inversión para el alquiler. Cualquiera que venda una casa de vacaciones para su propio uso debe informar inmediatamente a la Oficina del Padrón de Residentes para no tener que seguir pagando impuestos por ella.

¿Se debe pagar el impuesto sobre la segunda vivienda durante todo el año en caso de uso temporal?

Algunas ciudades cobran el impuesto de segunda vivienda por día, otras por mes. Por ejemplo, si registra su piso el día 15 de un mes, en unos lugares pagará la mitad del impuesto y en otros la totalidad. A los ayuntamientos, en cambio, les da igual que el uso propio tenga lugar sólo durante las vacaciones o todos los fines de semana. Esto no modifica la obligación tributaria. Sin embargo, algunos municipios tienen en cuenta el grado de disponibilidad de la residencia secundaria para el propietario. Se calcula a partir de la duración del alquiler o de los días en los que no se alquila la vivienda vacacional. Por ejemplo, quien alquila su piso de vacaciones en Westerland, en Sylt, durante menos de 180 días al año, paga la totalidad del impuesto. Con más de 270 días de alquiler, la tasa de disponibilidad sigue siendo del 30 %.

¿Cuándo hay que pagar el impuesto sobre la segunda vivienda?

Las fechas de vencimiento y demás condiciones son tan incoherentes como los tipos impositivos. Algunos municipios cobran el impuesto sobre la segunda vivienda por adelantado durante todo un año, otros fijan las fechas de pago en julio. La ciudad hanseática de Hamburgo contempla la posibilidad de un pago trimestral, mientras que Colonia ha establecido un pago semestral. Los propietarios o inquilinos de una segunda vivienda deben, en cualquier caso, presentar una vez al año una declaración para el impuesto sobre la segunda vivienda a la Agencia Tributaria competente con el fin de determinar el impuesto. El plazo para la declaración de la renta también lo fija el municipio.

¿Cuáles son las desventajas de una segunda vivienda?

Quien compra un piso de vacaciones en una ubicación privilegiada en el Mar Báltico o en la isla de Sylt tiene que aportar el capital correspondiente. Por supuesto, hay segundas viviendas baratas para comprar en otros lugares, pero aportan alquileres correspondientemente más bajos si la intención es alquilarlas. Sin embargo, el rendimiento puede ser similar en ambas regiones. En Alemania, en cualquier caso, se debe registrar una casa de vacaciones para uso del propietario. Dependiendo del municipio, el impuesto de segunda vivienda puede ascender a unos cientos de euros en función del alquiler local y bastante más en el caso de las grandes propiedades. 

Además, un piso de vacaciones cuesta dinero durante todo el año. Aunque no haya consumo de electricidad, los proveedores de energía cobran una tarifa básica. A los basureros les da igual que haya o no basura delante de la puerta. Quien alquila la segunda vivienda, además, debe contar con los gastos de limpieza, los honorarios por la recepción de huéspedes y los honorarios de la agencia. Si pasar las vacaciones en su propio piso de vacaciones año tras año le resulta aburrido y decide hacer un viaje largo, por ejemplo, seguirá pagando los gastos complementarios del piso de vacaciones.

¿Cuáles son las ventajas de una vivienda vacacional?

Tener su propia casa de vacaciones en Alemania o en otros países de Europa es el sueño de muchos. En el caso de una propiedad para uso propio, las vacaciones suelen ser más cómodas y fáciles de disfrutar. El mobiliario y la ubicación del piso de vacaciones satisfacen sus propios deseos. En la segunda vivienda suele haber equipamiento básico, ya sea ropa, ropa de cama, toallas o vajilla. Los propietarios de un piso de vacaciones pueden equipar su cocina con todo lo necesario. El viaje se realiza entonces con un mínimo de equipaje y de forma mucho más relajada que una estancia en un hotel. Una vivienda de vacaciones independiente también ofrece mucha privacidad. Las familias pueden disfrutar de sus vacaciones sin preocupaciones, ya que la casa de veraneo es apta para niños y está equipada con los juguetes adecuados. 

El coronavirus ha hecho que muchos viajeros vuelvan a ser conscientes de lo importante que puede ser la seguridad de su propia casa durante las vacaciones. En consecuencia, la popularidad de las propiedades vacacionales como segunda residencia ha aumentado considerablemente. Además, una propiedad vacacional es una inversión de capital que se amortiza doblemente en tiempos de bajos tipos de interés. En muchas regiones vacacionales, los precios por una segunda vivienda no han dejado de aumentar desde hace años. Así, una casa de vacaciones no sólo puede utilizarse para las vacaciones o los fines de semana, sino también como previsión para la jubilación o incluso como lugar donde retirarse. Y es que, aunque la financiación está disponible actualmente a tipos de interés muy favorables, el aumento del valor de una propiedad es a veces enorme. Si los propietarios alquilan su casa de vacaciones durante el tiempo que no la utilizan, los ingresos por alquiler contribuyen a la acumulación de capital. En el mejor de los casos, una casa de vacaciones sigue generando una atractiva rentabilidad, lo cual, además del hecho de poder disfrutar de unas vacaciones gratuitas, hace que la propiedad sea especialmente recomendable.

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