La casa de vacaciones como propiedad de inversión: ¿Qué hay que tener en cuenta desde el punto de vista fiscal?

Los apartamentos turísticos son inversiones populares con doble beneficio en todas las regiones de vacaciones de Alemania. Por eso, en las localidades turísticamente atractivas junto al mar o en la montaña, las propiedades vacacionales se pueden alquilar como propiedades de interesante rendimiento. Además de alquilar, los propietarios pueden hacer un magnífico uso de su propiedad para pasar las vacaciones o los fines de semana ellos mismos. Con los bajos tipos de interés de financiación actuales y el mercado inmobiliario estable con una atractiva revalorización, una propiedad vacacional bien seleccionada es sin duda una buena inversión. Como en todas las inversiones, la Agencia Tributaria también quiere ganar dinero con una casa de vacaciones. El uso mixto, en particular, plantea problemas fiscales. ¿Qué impuestos hay que pagar por una casa de vacaciones? ¿Cómo pueden los propietarios evitar ciertos tipos de impuestos? ¿Qué se puede deducir para reducir la carga fiscal?

Hamburg - La casa de vacaciones como propiedad de inversión: ¿Qué hay que tener en cuenta desde el punto de vista fiscal?

¿Qué deben saber los inversores antes de alquilar una casa de vacaciones?

Los pisos de vacaciones son inversiones interesantes en los lugares de vacaciones. Sin embargo, para que se alquilen de forma óptima, las propiedades de vacaciones deben satisfacer los deseos de los inquilinos. Por ejemplo, los apartamentos de vacaciones en lugares privilegiados de los centros turísticos son mucho mejores para alquilar que los apartamentos alejados de cualquier infraestructura. Las propiedades con vistas al mar o en los Alpes con la posibilidad de Ski in/ski out reportan mayores ingresos. Incluso el mobiliario de la casa de vacaciones influye en la capacidad de alquiler. Una cocina totalmente equipada y las camas ya hechas a la llegada son servicios que los veraneantes aprecian. 

Si la panadería está a la vuelta de la esquina y hay plazas de aparcamiento disponibles delante de la casa, es más probable que los posibles inquilinos elijan esta casa de vacaciones. Si el propietario no vive cerca de la vivienda vacacional, necesita una gestoría. Al fin y al cabo, los huéspedes quieren ser recibidos de forma amistosa a su llegada. Tras el alquiler, el personal de limpieza realizará la limpieza final del apartamento. En muchos destinos turísticos hay agencias o empresas de administración de fincas para este propósito, pero tienen un precio. Un contrato de este tipo con un agente para un alquiler durante todo el año sin ocupación por parte del propietario es útil para demostrar la intención de obtener un beneficio a la oficina de impuestos y así, a su vez, declarar los costes de intermediación a efectos fiscales. 

¿Qué impuestos se pueden aplicar en el alquiler de una casa de vacaciones?

Los ingresos procedentes de los alquileres suelen incluirse inicialmente en la gestión de activos privados. En este sentido, no se requiere inicialmente ser empresario para el alquiler de apartamentos de vacaciones. Esto es especialmente cierto si el propietario del apartamento vacacional pasa un elevado porcentaje del año alojado en él. Esto significa que los ingresos hasta una determinada cantidad deben declararse exclusivamente a través del impuesto sobre la renta. Para ello, el Anexo V, con el que se deben comunicar a la Agencia Tributaria alemana todos los ingresos procedentes del alquiler y el arrendamiento. El importe del impuesto depende de los ingresos totales del individuo. En algunos casos, puede valer la pena registrar una llamada pequeña empresa. Hasta una facturación de 17.500 euros al año, los pequeños empresarios están exentos del IVA. Esto puede simplificar el alquiler y las declaraciones de impuestos.

Si el alquiler aumenta con el tiempo y, por tanto, supera este valor, el propietario pasa automáticamente al estatus de empresa comercial ordinaria. Por otro lado, esto implica que se estará sujeto al IVA. La clasificación comercial por debajo de la cantidad exenta de impuestos sólo suele hacerse para los pisos de vacaciones si se ofrecen en alquiler por días de forma similar a un hotel con los servicios correspondientes. En el caso de un alquiler comercial, se añade el IVA. Incluso para la ocupación ocasional de la casa de vacaciones por parte del propietario, muchos lugares cobran el llamado impuesto de segunda vivienda. Este impuesto sobre los gastos puede variar significativamente de un municipio a otro y suele oscilar entre el 5% y el 18% del alquiler neto anual. Los siguientes tipos de impuestos pueden aplicarse, aunque no necesariamente, a cualquier propietario de una vivienda vacacional:

  • El impuesto sobre la renta en el marco de la gestión del patrimonio privado

  • El impuesto sobre actividades económicas en caso de alquiler con la intención de obtener un beneficio superior a la cantidad exenta de impuestos

  • Impuesto sobre el segundo domicilio para la ocupación (parcial) por el propietario en muchos municipios

  • Impuesto sobre el valor añadido para el alquiler comercial 

 

Alquiler de casas de vacaciones: ¿Cuándo es necesario el registro de una empresa?

Hasta un importe de 24.500 euros al año, no suele haber obligación de registrar una empresa. Una excepción es el alquiler por días con amplio servicio, que indica un negocio de hostelería. Si los ingresos por alquiler superan el límite de exención, las autoridades fiscales suponen una actividad comercial. Esto significa que hay que registrar una actividad comercial y pagar el impuesto comercial correspondiente. No hay obligación de registrar un comercio para los ingresos anuales de alquiler por debajo de esta cantidad. No obstante, el registro de una empresa puede ser incluso ventajoso en determinadas circunstancias. 

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de registrar una empresa de alquiler de inmuebles?

Hasta un importe de 17.500 euros al año, el propietario es libre de decidir si repercute o no el IVA. Con un registro de empresa como pequeña empresa, el IVA no es un problema. Sin embargo, quien quiera efectuar una deducción del impuesto deberá registrarse como empresa. En este caso, son deducibles los costes de renovación y los gastos de gestión del piso. A esto hay que añadir la diferencia de las facturas de los gastos. El impuesto a pagar es normalmente del 19 %. El alquiler, en cambio, suele hacerse al tipo impositivo reducido del 7 %. Esta puede ser una buena manera de que el inversor reduzca el coste de la casa de vacaciones. Sin embargo, el mero registro de una actividad comercial no es suficiente para demostrar la seriedad de la misma y poder deducir los gastos. El registro de una empresa no implica automáticamente el pago del impuesto sobre actividades económicas, ya que la Agencia Tributaria concede una desgravación de 24.500 euros para las sociedades. Sólo en el caso de la constitución de una sociedad anónima no se aplica esta desgravación.

¿Cuándo entra el alquiler de casas de vacaciones en la gestión de activos?

Si los propietarios alquilan su casa de vacaciones por semanas, esto entra dentro de la gestión de activos privados. Los ingresos deben presentarse y tributar con la declaración de la renta. Esto se aplica a cualquier cantidad de propiedades de vacaciones en varias ciudades y también a la ocupación ocasional por parte del propietario. Se hace más difícil deducir gastos eventuales, porque para ello es necesario obtener beneficios. La Agencia Tributaria no suele reconocer los inmuebles vacacionales como activos amortizables sin excedentes. En cualquier caso, la clasificación como afición no permite el cobro de los costes. De este modo, la acumulación de riqueza mediante la compra y el alquiler de casas de vacaciones como propiedades de inversión es fácil de clasificar a efectos fiscales. La ley establece que las prestaciones especiales intensivas pueden constituir un alquiler comercial. Pero, ¿qué quiere decir el legislador con esto? No se trata de las camas hechas a la llegada, el cambio semanal de toallas o la entrega matutina de panecillos en la puerta. Incluso si los propietarios organizan el traslado desde la estación de tren para los huéspedes o cobran por la limpieza final, sigue siendo una mera actividad como gestor de activos. 

¿Cuándo se produce la clasificación como comercio en el caso del alquiler?

La situación es diferente cuando los propietarios anuncian y practican el alquiler por días, es decir, ofrecen servicios similares a los de un hotel. Esto incluye, por ejemplo, ofertas como un desayuno completo en la sala común o una recepción con personal para el registro sin previo aviso. En determinadas circunstancias, la Agencia Tributaria asumirá un alquiler comercial si se encarga a una organización local de servicios vacacionales especializada en servicios que requieran mucho personal. Otro indicio de alquiler comercial es si el apartamento de vacaciones está situado en un edificio en el que la mayoría de los otros apartamentos están disponibles para el alquiler a corto plazo. A partir de una vivienda ya se puede clasificar como comercial.

Por otra parte, el alquiler de cinco casas de vacaciones puede seguir contabilizándose como gestión de activos privados. Por lo tanto, además de un volumen de negocios anual superior a la cantidad exenta de impuestos, es principalmente el alquiler de tipo hotelero lo que provoca que se clasifique como comercial. Sin embargo, el alquiler comercial también aporta ventajas. De este modo, todos los gastos de personal, agencia de contratación, renovación o compras pueden ser deducibles de los impuestos. Si el registro como empresa va a permitir esta amortización, el propietario debe procurar alcanzar el número mínimo de pernoctaciones.

¿Cuáles son las particularidades fiscales del uso mixto de una vivienda vacacional?

Para muchos, la inversión en una casa de vacaciones de ensueño merece la pena sobre todo por la posibilidad de ocuparla en propiedad. Al mismo tiempo, el alquiler adicional debería aportar atractivos rendimientos. Para que la casa de vacaciones sea interesante a efectos fiscales, deben observarse dichas características especiales. Los gastos sólo pueden deducirse si se puede demostrar la intención de generar un excedente. La Agencia Tributaria lo condiciona a la existencia de un número mínimo de pernoctaciones pagadas. Las autoridades presuponen un periodo de alquiler habitual en la localidad. Esto varía en función del lugar en el que se encuentre. Por ejemplo, las pernoctaciones requeridas en la isla de Sylt difieren en función de en cuál de las tres regiones se encuentre la vivienda vacacional. Quienes superen al menos el 75 % de la media podrán deducir fácilmente sus gastos. Si la frecuencia de los alquileres pagados es inferior a esta cuota, las autoridades fiscales dudan rápidamente de la intención de obtener beneficios a pesar del registro de una empresa.

¿Cuál es la amortización del uso mixto?

En caso de duda, la Agencia Tributaria solicita una previsión de ingresos. Se trata de una declaración de costes e ingresos previstos para los próximos 30 años. En ella, el propietario debe demostrar que puede y quiere obtener beneficios de forma permanente. Sólo esta prueba evita que se clasifique como afición. En el caso de un uso mixto, el propietario suele determinar el tipo y la duración del uso que le corresponde. Sin embargo, es ventajoso declarar un determinado período de tiempo para uso propio. Al determinar la ocupación por el propietario, el inversor determina el período máximo de alquiler y, por tanto, el porcentaje de gastos deducibles. Por ejemplo, si usted mismo utiliza su casa de vacaciones durante cinco semanas al año, tiene el 90 % como periodo de alquiler y, por tanto, una cuota elevada para deducir los gastos. Si no se especifica, el legislador asume un 50 % de ocupación por el propietario.

¿Está permitido alquilar la propia vivienda como apartamento de vacaciones?

Por ejemplo, resulta tentador alquilar un apartamento cerca de los lugares de interés de Berlín a los turistas. Esto se debe a que los alquileres a corto plazo suelen ser más interesantes para los propietarios que los permanentes. El desgaste es menor y el alquiler es mayor. Pero, ¿está permitido, a pesar de que el espacio vital escasea en todas partes? Para responder a esta pregunta, lo primero que hay que mirar es la declaración de división y el reglamento de la comunidad de propietarios. A menudo es suficiente con que se establezca en ella una prohibición expresa del uso de una vivienda como casa de vacaciones. Asimismo, las decisiones de la comunidad de propietarios sobre este tema son vinculantes. Si no existe una regulación en materia de propiedad vacacional, ésta corresponde en principio a un permiso contractual. Esta fue la decisión del Tribunal Supremo Federal en 2010 bajo el número de expediente AZ V ZR 72/09. En el caso concreto, sin embargo, había un permiso expreso en la declaración de división. Además, los jueces hicieron hincapié en que no se debe perjudicar a los demás residentes por el alquiler como apartamento de vacaciones. En este sentido, es aconsejable dialogar abiertamente y aclarar el alquiler a corto plazo en aras de la buena convivencia. 

La prohibición de uso indebido de apartamentos en las grandes ciudades

Incluso con el permiso de la declaración del propietario, puede ser que esté prohibido alquilar un apartamento como apartamento turístico. La llamada prohibición de uso indebido de la vivienda pretende evitar que haya cada vez menos pisos asequibles en el mercado. Las principales ciudades alemanas, como Hamburgo, Berlín, Colonia o Múnich, prohíben los alquileres de corta duración a los turistas para favorecer los alquileres a largo plazo. Por cierto, las ciudades también conceden exenciones a muchas normativas en determinadas situaciones. Colonia las concede, por ejemplo, para el alquiler de una habitación en un piso como alojamiento de vacaciones. Berlín concede una exención, por ejemplo, para los alquileres hasta un máximo de 60 días al año. En Múnich se conceden permisos especiales a los propietarios de algunos lugares a cambio de una compensación. Por lo tanto, antes de transformar un apartamento, los propietarios deben informarse sobre las particularidades locales con la administración municipal responsable. 

¿Cuándo es interesante, desde el punto de vista fiscal, la compra de un apartamento de vacaciones para alquilarlo?

Un apartamento de vacaciones único con vistas al mar Báltico o a los Alpes es un valor añadido para cualquier vacación. Como inversión, la propiedad vacacional también debe generar un beneficio monetario. Aunque el alquiler exclusivo de una casa de vacaciones permite la deducción de todos los gastos y, por tanto, conlleva ventajas fiscales, hay que tener en cuenta algunos aspectos cuando se trata de un uso mixto. Pero con una estrategia cuidadosa y una duración fija de ocupación por el propietario, los obstáculos fiscales son fáciles de sortear. Por lo tanto, al comprar una casa de vacaciones como propiedad de inversión, los inversores deben aclarar detalladamente con su asesor fiscal cómo su uso previsto les reportará los mejores beneficios fiscales. Si la gestión como patrimonio privado o como empresa es la forma correcta de alquilar una casa de vacaciones siempre se decide según el caso individual y las circunstancias fiscales personales. 

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