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Construction ou rénovation : décryptage de deux solutions

C’est décidé vous voulez devenir propriétaire mais vous hésitez entre la construction et la rénovation. Deux solutions qui ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Engel & Völkers décrypte pour vous les éléments qui vous aideront à choisir entre ces deux projets très différents.

Le prix de l’opération

Construire ou rénover c’est avoir de prime abord à choisir entre immobilier neuf et ancien. Deux options différentes notamment en termes de prix au m². Sur l’ensemble du territoire Belge, comptez en moyenne un peu plus de 1400 €/m² (TVA à 21% et architecte inclus) pour construire. Bien évidemment ce prix au m² reste une moyenne et dépendra au final des contraintes du terrain et du niveau de finition demandé. Un niveau de prestation élevé fait couramment grimper ce prix au m² entre 1800 et 2000 euros. Le budget nécessaire à la construction devra en outre prendre en compte le coût d’acquisition du terrain. Un prix du foncier à bâtir très variable selon la région et même d’une commune à l’autre. A titre de comparaison, les chiffres publiés par Stabel (office statistique de Belgique) début 2018 indiquaient un prix moyen de 221.061 euros pour une maison ordinaire sur le marché de l’ancien sur l’ensemble du pays. Selon l’importance des rénovations à entreprendre, le coût d’acquisition pourra s’avérer inférieur à ce chiffre moyen. Il faudra néanmoins compter avec un coût moyen au m² de la rénovation de 1100 à 1200 euros assujettis à une TVA avantageuse de 6%.

La fiscalité du neuf et de l’ancien

La fiscalité du neuf se décompose en deux parties : la première liée à l’acquisition du terrain est soumise aux droits d’enregistrements applicables dans la région concernée (voir ci-après). La seconde liée à la construction est soumise à une TVA de 21% à laquelle s’ajoute les frais d’acte c'est à dire les émoluments du notaire (1% hors taxe). Si l’ancien affiche généralement un prix au m² moins élevé que le neuf, les frais d’enregistrement liés à la mutation de propriété existante peuvent être élevés. Une comparaison à effectuer au regard des différentes fiscalités appliquées par les 3 régions du royaume. Ainsi en région Wallonne, il vous faudra compter avec un taux de 12,5% avec un abattement sur les 20.000 premiers euros (2500 euros économisés), en région Bruxelloise le taux est le même mais l’abattement est d’une part réservé aux acquisitions inférieures à 500.000 euros et d’autre part beaucoup plus intéressant puisqu’il s’applique sur les 175.000 premiers euros (21.875 euros économisés). En région flamande, le taux général d’enregistrement est normalement fixé à 10% mais peut être réduit à 7%. De plus, l’administration flamande accorde une réduction aux acquéreurs d’une maison au prix inférieur ou égal à 200.000 € (220.000 si le bien ce situe dans un centre-ville ou dans la périphérie flamande de Bruxelles).

Sur mesure ou authenticité

En choisissant de construire vous vous donnez l’opportunité de concevoir sur plan un logement correspondant à toutes vos attentes. Surface habitable, nombre de pièces, position des ouvrants, système de chauffage, prestations particulières, style architectural et choix décoratifs, vous décidez de tout avec votre architecte et vos constructeurs. Vous obtenez selon vos capacités budgétaires la maison de vos rêves. La rénovation vous donne elle l’occasion d’allier authenticité de l’ancien et confort moderne. En achetant une maison de caractère à rénover, vos capacités d’adaptation sont certes limitées par le bâtit existant mais pas totalement nulles. Un bon architecte saura vous proposer des solutions pour aménager l’espace afin de répondre au mieux à vos exigences. Bien maîtrisées, les techniques de rénovation offrent aujourd’hui d’excellents résultats tant en matière de qualité de vie que d’esthétique.

Normes et performance énergétique

En Belgique, les normes liées au logement sont précises et tendent à se durcir. Elles visent à protéger les occupants comme à préserver l’environnement. C’est le cas notamment da la RGIE (Règlementation des Installations Electriques) et de la PEB (réglementation Performance Energétique des Bâtiments). En construisant votre maison, vous avez l’assurance d’obtenir un bien répondant à toutes les normes en vigueur. L’installation électrique neuve et sûre ne sera pas une source de préoccupation comme elle peut l’être dans l’ancien. Du sol au toit en passant par les murs et les ouvrants, l’isolation effectuée dans les règles de l’Art avec des techniques et des matériaux modernes vous offrira une performance énergétique optimale. A la rénovation, la remise aux normes électriques peut s’avérer compliquée et coûteuse tout comme la mise en place d’une isolation performante. Deux postes de dépenses qui ne doivent pas être négligés au moment de budgétiser l’opération tant ils sont incontournables. Dans tous les cas, gardez à l’esprit qu’une bonne maison c’est avant tout une maison sûre pour toute la famille et une habitation qui épargne votre porte-monnaie lorsqu’il s’agit de la chauffer ou de la climatiser !

L’environnement immédiat

L’environnement d’un bien compte tout autant en matière de qualité de vie que la qualité du bien lui-même. Le plus souvent lorsque vous faites construire, vous le faîte dans une zone à urbaniser. L’environnement immédiat de votre parcelle de terrain est lui-même disponible à la construction et vous ne pouvez pas être certains de ce qui va s’y bâtir. L’environnement bucolique qui à l’origine de votre coup de cœur ne sera peut-être plus qu’un lointain souvenir dans quelques années. En choisissant la rénovation, vous optez le plus souvent pour un environnement déjà bâti et aménagé : vous avez une idée précise de ce pourquoi vous vous engagez et de ce que sera votre cadre de vie futur.

Les garanties

En faisant construire votre maison vous disposerez à sa livraison d’une garantie décennale sur la structure et la résistance du bâti qui vous protège en cas de péril lié à un vice de construction. Cette responsabilité décennale du constructeur et de l’architecte couvre aussi tous les vices du sol, apparents comme cachés. Concrètement, si votre nouvelle maison vient à fissurer au point de mettre l’édifice en péril, vous êtes couvert. A la rénovation, vous ne disposez d’aucune garantie sur le gros œuvre. Vous prenez la maison en l’état alors qu’il est parfois difficile pour un non expert d’appréhender ce dernier avec exactitude. Il est assez fréquent de voir la facture des travaux de rénovation s’envoler au fur et à mesure des mauvaises surprises qui révèlent des problèmes insoupçonnés !

Vous le constatez construction et rénovation vous oriente vers deux directions assez différentes. Les deux ont leurs avantages. Vos priorités personnelles vont vous guider vers l’une ou l’autre. Référence de l’immobilier, Engel & Völkers vous accompagne vers le projet qui vous correspond vraiment. Une découverte complète de vos aspirations profondes. Forte de sa parfaite connaissance des marchés en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles, votre agence Engel & Völkers vous présente des projets neufs, des terrains à bâtir comme les meilleures opportunités en matière de biens de caractère à rénover. Un conseil expert et personnalisé pour vous permettre d’acquérir la maison neuve ou rénovée de vos rêves !

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