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Comment se porte le marché des immeubles de rapport à Liège

Depuis quelques années, Liège connait un vrai succès immobilier avec une activité en pleine croissance.  

Et l’immobilier de rapport dans tout ça ?  Le marché offre de nombreuses opportunités d’investissement, il y a actuellement plus d’une centaine d’immeubles de rapport en vente sur 4000 et 4020.  Avec une telle offre, comment dissocier les bons produits des mauvais ?  Nous vous invitons à lire ces quelques conseils pour pouvoir y répondre.

Liège - chenee.JPG

Quels sont les types d’immeubles de rapport à Liège ?


  • Les immeubles 100 % résidentiel, composés de plusieurs appartements de 1 à 3 chambres.
  • Les immeubles mixtes composés d’un rez-de-chaussée commercial et d’appartements aux étages. Le loyer commercial du rez-de-chaussée sera soumis à l’IPP.
  • Les immeubles à kots d’étudiants.
  • Les immeubles de commerces uniquement (principalement situés dans l’hyper centre) et dans les rues commerçantes dont les loyers sont aussi soumis à l’IPP ou à l’ISAOC si l’investissement se fait au travers d’une société.
Liège - rentabilité.jpg

Quel rapport peut-on espérer obtenir ?


Le rendement d’un immeuble de rapport va dépendre de plusieurs facteurs tels que :

  • Le nombre d’unités : plus il y a d’unités, plus il y a du travail de mise en location (changement de locataire, visites, négociations, état des lieux, etc), plus les investisseurs exigeront un rendement élevé.
  • La qualité des locataires et leur régularité de paiement.
  • La situation géographique, qui a une incidence sur les loyers obtenus.
  • Le type de locataires : les baux commerciaux et de bureaux sont soumis à l’IPP.
  • Le fait que l’immeuble soit en ordre urbanistique ou non.

Les immeubles de rapport que nous avons vendus récemment à Liège offraient une rentabilité de 4.4 % (immeuble de 3 unités en ordre urbanistique) à 6.8% (immeuble de 10 unités).  Ces rendements ont été calculés sur base de 10 mois de loyer (1 mois de loyer servant à financer le précompte immobilier et 1 mois pour le changement de locataire ou pour une provision de frais) et acte en mains, c’est-à-dire que les frais d’acquisition ont été englobés dans le montant total de l’investissement.

Pour calculer la rentabilité de votre investissement, la formule est la suivante :  rentabilité = (loyer mensuel x 10) / (prix d’achat x 15%).


Liège - sablier.jpg

Est-ce le bon moment ?


OUI

Les prix de l’immobilier à Liège ont certes connu une forte augmentation ces dernières années, mais compte tenu des taux d’intérêts qui restent encore assez bas et du potentiel de développement, Liège reste une place particulièrement prisée.  Hormis en cas de crise financière majeure, il n’y a pas d’obstacle à ce que l’immobilier à Liège continue à croître.

Liège - sauveniere 174.jpg

Que faut-il savoir avant d’investir ?

Avec un petit capital et grâce aux prêts que peuvent octroyer les banques, investir dans un immeuble de rapport représente toujours un bon plan d’investissement, et au fil des années, vous pourrez vous constituer un petit capital immobilier, les loyers perçus devenant une belle rente une fois que l’emprunt sera remboursé.

Mais avant d’investir, nous vous conseillons de répondre aux questions suivantes :

  • L’immeuble est-il en ordre urbanistique ?
  • Combien d’unités locatives ?  Le risque locatif est-il partagé ?
  • Quels types de baux ont été conclus ?  Autrement dit, sur base de la rotation des locataires, quel temps vais-je consacrer à cet investissement ?
  • Il y a-t-il des possibilités de revente à la découpe, ou d’agrandissement ?
  • Les loyers sont-ils soumis à un impôt ?
  • L’immeuble est-il vendu en société ? Auquel cas, il faudra faire appel à un comptable ou un courtier en société tel que notre partenaire Copilot.

Si un investissement dans un immeuble de rapport semble trop important, il est aussi possible d’investir dans un appartement que l’on pourra proposer à la location.  On constate une forte demande en location pour les appartements dans le centre de Liège.

En résumé

Acheter un immeuble de rapport est un excellent placement. Comme pour chaque investissement, il y a toujours un risque mais en préparant bien le dossier et en analysant parfaitement chaque aspect, vous le diminuerez pour en faire une très belle affaire.

Que vous soyez à la recherche d’un immeuble de rapport ou que vous soyez propriétaire désireux de revendre votre bien, nos agents immobiliers d’Engel & Völkers Liège vous conseilleront judicieusement et vous accompagneront pleinement dans votre projet.

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