Engel & Völkers Partenaire de licence Suisse > Blog > Appartement de vacances et immeuble de placement : les points clés de la fiscalité

Appartement de vacances et immeuble de placement : les points clés de la fiscalité

Les appartements de vacances sont des investissements populaires doublement avantageux dans toutes les régions de villégiature en Allemagne. Dans les hauts lieux touristiques en bord de mer ou en montagne, les propriétés de vacances en location deviennent d’intéressants biens d’investissement. Les propriétaires peuvent en outre profiter personnellement de leur propriété pour les vacances ou le week-end. Compte tenu des faibles taux d'intérêt actuels et de la stabilité du marché immobilier avec une croissance de valeur attrayante, les propriétés de vacances représentent sans aucun doute un bon investissement. Comme pour tous les investissements, l’administration fiscale veut sa part du gâteau. Dès lors, une utilisation mixte soulève quelques questions fiscales. Quelles taxes doit-on payer pour un appartement de vacances ? Comment les propriétaires peuvent-ils éviter certains types d'impôt ? Que peut-on faire pour réduire la charge fiscale ?

 Zug
- Appartement de vacances et immeuble de placement : les points clés de la fiscalité

Ce que les investisseurs doivent savoir avant de louer un appartement de vacances

Les appartements de vacances dans les lieux de villégiature sont des investissements intéressants. Toutefois, pour une location optimale de ce type de logements, les propriétés de vacances se doivent de satisfaire aux souhaits des locataires. Par exemple, les appartements de vacances ayant un emplacement de premier choix dans les localités touristiques se louent bien mieux que des appartements situés loin de toute infrastructure. Les biens immobiliers avec vue sur la mer ou situés dans les Alpes avec la possibilité de partir skis aux pieds apporteront des revenus plus élevés. L’équipement de l'appartement de vacances influence lui aussi les possibilités de location. Les vacanciers apprécient les cuisines entièrement équipées et des lits déjà faits à leur arrivée. 

Les locataires potentiels seront plus susceptibles de choisir un appartement, si le boulanger se trouve juste au coin de la rue et que des places de parking sont disponibles devant la maison. Si le propriétaire ne vit pas à proximité du bien immobilier, celui-ci devra être géré par une personne tierce, car les locataires aiment être accueillis à leur arrivée. Après la location, le personnel employé s’occupera également du nettoyage final de l'appartement. De nombreuses agences dans les stations balnéaires offrent ce type de services qui, naturellement, ont leur prix. Il s’avère en outre intéressant de conclure un contrat avec un intermédiaire lorsque vous louez votre bien toute l'année sans l’utiliser à des fins personnelles, comme preuve d’une utilisation de l’appartement à but lucratif à fournir à l’administration fiscale, vous permettant par la suite de pouvoir bénéficier des différentes déductions fiscales. 

Quelles sont les taxes pour la location d'un appartement de vacances ?

Les revenus provenant d’une location rentrent généralement dans la gestion patrimoniale. En ce sens, aucune activité commerciale n'est requise pour la location d'appartements de vacances. Cela s'applique en particulier lorsque l'appartement de vacances est beaucoup utilisé à titre privé durant l'année. Cela signifie que jusqu'à un certain montant, le revenu sera exclusivement soumis à l'impôt sur le revenu. À cette fin, l'annexe V doit être utilisée pour informer l’administration fiscale de tous les revenus provenant de la location. Le montant de l'impôt dépend du revenu total du particulier. Dans certains cas, il peut être utile de créer une petite entreprise. La taxe sur le chiffre d'affaires ne s'applique pas aux propriétaires de petites entreprises ayant un revenu inférieur à 17 500 euros. Cela peut faciliter la location et la déclaration fiscale.

Si les revenus augmentent et dépassent ce seuil, le propriétaire du bien immobilier passera automatiquement au statut d’entreprise ordinaire. Il sera donc assujetti à l'impôt sur le chiffre d'affaires. Les appartements de vacances ne seront classés comme activité commerciale que s’ils sont proposés à la location à la journée, avec toutes les prestations qui en découlent. Dans le cas d'une location commerciale vient s’ajouter la TVA. Même si l’appartement de vacances est utilisé occasionnellement à titre personnel, de nombreuses localités imposent une taxe sur les résidences secondaires. Cette taxe peut fluctuer considérablement selon la municipalité et se situe habituellement entre 5 et 18 pour cent du montant net de location annuelle. Les types de taxe suivants peuvent s’appliquer pour les propriétaires d'appartements de vacances :

  • L'impôt sur le revenu dans le contexte d’une gestion patrimoniale

  • La taxe professionnelle pour les locations dont les bénéfices dépassent le taux d’exonération

  • La taxe pour les résidences secondaires en cas d’utilisation personnelle (partielle) dans de nombreuses municipalités

  • La TVA pour la location commerciale 

Louer un appartement de vacances : quand est-il nécessaire de déclarer une activité ?

Jusqu'à un montant de 24 500 euros par an, il n'y a généralement aucune obligation de déclaration d’activité. Fait exception la location à la journée accompagnée de prestations complètes, indiquant une activité de type hôtelier. Si le revenu de location dépasse le seuil de l’exonération, l'administration fiscale considère qu’il s'agit d’une activité commerciale. Il faudra donc déclarer une activité et payer une taxe professionnelle. Il n'y a pas d'obligation de déclaration d’activité pour un revenu de location annuel se situant en-dessous de ce seuil. Néanmoins, dans certaines conditions, une telle déclaration peut s’avérer avantageuse.

Que faut-il prendre en compte lors de la déclaration d’activité pour la location de biens immobiliers ?

Jusqu'à un revenu de 17 500 euros par an, le propriétaire du bien immobilier peut choisir de déclarer ou non la TVA. En faisant une déclaration d’activité comme petite entreprise, le problème de la TVA ne se pose plus. Cependant, quiconque veut faire une déduction avant impôt devra appartenir au régime des entreprises ordinaires. Dans ce cas, les frais de rénovation et les dépenses de gestion de l'appartement seront déductibles. À cela s'ajoute une différence pour les factures relatives aux dépenses. Le montant de la TVA s’élève généralement à 19 %. En revanche, la location bénéficie habituellement d’un taux d'imposition réduit de 7 pour cent. Cela peut être une bonne façon pour l'investisseur de réduire les frais d’un appartement de vacances. Toutefois, une simple déclaration d’activité n'est pas suffisante pour prouver une activité effective et pouvoir déduire les dépenses. Une déclaration d’activité ne comprend pas automatiquement la taxe professionnelle, car l'administration fiscale accorde un abattement de 24 500 euros pour les sociétés en nom collectif. Cette exonération n'est supprimée que lors de la constitution d’une société de capitaux.

Quand la location d'appartements de vacances rentre-t-elle dans la gestion patrimoniale ?

La location d’appartements de vacances à la semaine relève de la gestion patrimoniale. Le revenu doit être déclaré lors de la déclaration de revenus et il sera imposé. Cela s'applique quel que soit le nombre de propriétés de vacances situés dans différentes villes et également lors d’une utilisation personnelle occasionnelle. Il sera cependant plus difficile de déduire les frais, car pour ce faire, il est nécessaire de faire des profits. L’administration fiscale ne considère plus les propriétés de vacances comme des biens d'amortissement sans excédents. Dans tous les cas, une location classée comme passe-temps ne permet aucune imputation des coûts. Cela signifie que la constitution de patrimoine à travers l'achat et la location d'appartements de vacances peut facilement être classée fiscalement dans la catégorie des immeubles de placement. La loi stipule qu’une location commerciale peut avoir lieu dans le cas d’importantes prestations de services spéciaux. Qu'est-ce que cela signifie ? Des lits déjà faits à l'arrivée, le changement hebdomadaire des serviettes ou la livraison matinale des petits pains à domicile ne sont pas encore inclus dans ces prestations. Même si les propriétaires organisent le transfert de la gare pour leurs hôtes ou facturent des frais pour le nettoyage final, il s'agit toujours d'une simple activité en tant que gestionnaire de patrimoine. 


Quand est-ce que la location devient une activité professionnelle ?

Les choses changent lorsque les propriétaires offrent et pratiquent une location à la journée et offrent des services semblables à ceux d'un hôtel. Ceux-ci incluent, par exemple, un petit déjeuner complet dans une salle commune ou un service réception pour les arrivées sans préavis. Dans certaines circonstances, l’administration fiscale considère qu’une location est de type professionnel dès l’engagement d’une organisation locale de services de vacances spécialisée dans les prestations de services nécessitant beaucoup de personnel. L’existence d’une location professionnelle est également indiquée lorsque l'appartement est situé dans un bâtiment où la plupart des autres appartements sont disponibles pour la location à court terme. La classification commerciale peut déjà s’appliquer à partir d'un seul appartement.

À l’inverse, la location de cinq appartements peut encore être considérée comme une gestion patrimoniale. En plus du chiffre d'affaires annuel supérieur au seuil d’exonération, la location de type hôtelier rentre dans la catégorie d’activité commerciale. La location commerciale apporte également des avantages. Toutes les dépenses liées au personnel, à l'agence d’intermédiation, à la rénovation ou aux achats peuvent être déduites des impôts. La déclaration d’activité permet certes de déduire les frais, mais le bailleur doit atteindre un nombre minimum de nuitées.

Quelles sont les particularités fiscales lors de l’utilisation mixte d'un appartement de vacances ?

De nombreuses personnes considèrent l’investissement dans un appartement de vacances de rêve rentable, notamment en raison de la possibilité de l’utiliser à des fins privées. Dans le même temps, toute location permet d’augmenter les revenus. Pour rendre l’appartement de vacances fiscalement intéressant, il convient d’observer certaines particularités. Les dépenses ne peuvent être déduites qu’en atteignant un objectif d’excédents démontrable. L’administration fiscale indique qu'il faut atteindre un nombre minimum de nuits payées. Les autorités se basent à cet effet sur la période de location usuelle au niveau local. Celle-ci varie selon le lieu de villégiature. Le nombre de nuitées exigé sur l'île de Sylt varie selon la région où se trouve la propriété de vacances. Tout propriétaire dépassant au moins 75 pour cent de la moyenne peut sans problème déduire les frais. Si la fréquence de location est inférieure à ce quota, l’administration fiscale se demandera rapidement s’il s’agit d’une activité de location à but lucratif, malgré la déclaration d’activité.

Quelle est la limite de dépréciation fiscale pour une utilisation mixte ?

En cas de doute, l’administration fiscale demandera une prévision des bénéfices. Il s'agit d'une liste des coûts et des revenus prévus pour les 30 prochaines années. En cela, le propriétaire du bien immobilier doit prouver qu'il peut et entend tirer des profits sur le long terme. Seule cette preuve permet d’éviter le classement de l’activité comme simple passe-temps. Dans le cas d'une utilisation mixte, le propriétaire détermine généralement le type et la durée de sa propre utilisation. Il est toutefois également avantageux de déclarer cette période destinée à l’utilisation privée. En déterminant l'utilisation privée du bien, l'investisseur détermine la période de location maximale et donc le pourcentage des dépenses déductibles. Par exemple, ceux qui utilisent leur propre appartement de vacances pendant cinq semaines par an auront une période de location de 90 pour cent et donc un taux élevé pour la répartition des coûts. Sans définition précise de l’utilisation personnelle, le législateur assume qu’elle équivaut à 50 %.

Est-il permis de louer son propre appartement comme appartement de vacances ?

Il est tentant de louer son propre appartement aux voyageurs et vacanciers près de sites d’intérêt tels que Berlin. La location à court terme est souvent plus intéressante pour les propriétaires que la location permanente. L'usure est plus faible et le loyer plus élevé. Mais cela est-il permis, même si l'espace de vie est plutôt exigu ? Pour répondre à cette question, il convient de jeter un premier coup d'œil à la déclaration de division et aux règles de la copropriété. Ce faisant, vous découvrirez rapidement s’il est explicitement interdit d’utiliser un appartement comme appartement de vacances. De même, toute décision de la copropriété à ce sujet est contraignante. S'il n'y a pas de règlement sur la question des biens de vacances, un principe de permis contractuel sera applicable. C'est ainsi qu’en a décidé la Cour fédérale de justice en 2010 sous le numéro de référence AZ V ZR 72/09. Dans le cas en cause, il y avait cependant une autorisation explicite dans la déclaration de division. En outre, les juges ont souligné que les autres résidents ne devraient pas être dérangés par la location d’un appartement de vacances. À cet égard, il est conseillé d'aborder et de clarifier ouvertement la location à court terme dans l’intérêt d’une bonne cohabitation. 

L'interdiction de changement d’affectation des appartements dans les grandes villes

Même si la déclaration du propriétaire est autorisée, il se peut que la location d'un appartement en tant qu'appartement de vacances soit interdite. Une interdiction de changement d’affectation pour le logement vise à empêcher la disponibilité de logements de moins en moins abordables sur le marché. Les villes allemandes telles que Hambourg, Berlin, Cologne ou Munich interdisent la location à court terme aux touristes au lieu de la location permanente. En outre, les villes accordent également des dérogations pour de nombreuses réglementations dans certaines situations. Par exemple, Cologne les émet pour louer une chambre dans un appartement comme logement de vacances. Berlin accorde une dérogation, par exemple, pour les locations jusqu'à un maximum de 60 jours par an. Les propriétaires reçoivent des permis spéciaux à Munich selon les endroits contre un paiement compensatoire. Avant de convertir un appartement, les propriétaires devraient donc consulter les autorités locales afin d’obtenir toutes les informations pertinentes. 

Quand l'achat d'un appartement de vacances destiné à la location est-il intéressant ?

Un appartement de vacances avec vue sur la mer Baltique ou les Alpes est avantageux pour tout type de séjour. En tant qu'investissement, la propriété de vacances est également destinée à générer des revenus. Alors que la location exclusive d'un appartement de vacances permet de déduire l’ensemble des frais et apporte ainsi des avantages fiscaux, il faudra prendre en compte certaines considérations lors d’une utilisation mixte. Cependant, en adoptant une stratégie prudente et en fixant une période d’utilisation privée, les obstacles fiscaux sont faciles à surmonter. Lors de l'achat d'un appartement de vacances en tant qu’immeuble de placement, les investisseurs devraient donc discuter en détail avec leur conseiller fiscal de la façon dont leur utilisation pourra apporter les meilleurs avantages fiscaux. Sous forme de gestion patrimoniale ou d’entreprise, chaque forme de location d’un appartement de vacances sera toujours évaluée au cas par cas et en fonction de la situation fiscale personnelle. 

Contactez-nous dès maintenant
Engel & Völkers
Partenaire de licence Suisse
  • Poststrasse 26
    CH-6300 Zug
    Suisse
  • Fax: +41-41-500 06 07

Nos heures d'ouverture

Du lundi au vendredi de 9 h à 18 h

NOUS CONNAISSONS LA VALEUR DE VOTRE BIEN IMMOBILIER

Connaissez-vous la valeur actuelle de votre bien? Nos agents experts en immobilier font une estimation gratuite et sans engagement de votre bien.

Suivez-nous sur les médias sociaux