Guide: acquisition immobilière pour les investisseurs étrangers en Suisse

Le guide sur la loi Lex Koller d’Engel & Völkers vous offre un premier aperçu dans le domaine de la propriété immobilière en Suisse, mais ne remplace bien-sûr pas un conseil juridique et fiscal. Laissez-vous aider par une cabinet professionnel si vous souhaitez acquérir un bien immobilier suisse.

Il existe en Suisse déjà depuis 1961 des lois qui régissent l’acquisition immobilière par des non-ressortissants suisses. 

Les dispositions ont été plusieurs fois assouplies, pour la dernière fois en 1997, et sont aujourd’hui connues sous le nom de «Lex Koller». La loi Lex Koller est édictée au niveau fédéral et donc applicable dans toute la Suisse et exécutée par chaque canton. Elle règle les autorisations qui sont nécessaires aux acheteurs étrangers pour un achat immobilier en Suisse.

Toutes les transactions, pour lesquelles les conditions préalables suivantes sont remplies, sont soumises à l’obligation d’autorisation:

• L’acquéreur est une personne de l’étranger
• Le bien-fonds est en raison de son utilisation soumis à autorisation
• Le droit acquis est considéré comme une acquisition immobilière au sens de la LFAIE (Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger)
  
  

Toutes les autres transactions ne nécessitent aucune autorisation et sont possibles sans problème.

La loi Lex Koller définit que les «personnes à l’étranger» sont soumises à la Lex Koller. Les groupes suivants en font partie:

• Les ressortissants étrangers domiciliés à l’étranger
• Les ressortissants étrangers domiciliés en Suisse qui ne sont ni des citoyens d’un pays de l’UE ou de l’AELE et qui sont en possession d’une autorisation d’établissement valide

Les personnes suivantes peuvent acquérir librement des biens immobiliers en Suisse:

• Les Suisses / les doubles-nationaux domiciliés en Suisse ou à l’étranger
• Les citoyens de l’UE/AELE dont le domicile juridique et effectif est en Suisse (autorisation de séjour B, C, éventuellement de séjour de courte durée [livret L])
• Les citoyens d’autres États avec une autorisation C et dont le domicile effectif est en Suisse

L’acquisition via une personne morale ne peut s’effectuer que si la société possède à la fois son siège sociale en Suisse et est contrôlée par des personnes domiciliées en Suisse. L’acquisition par le biais d’une société anonyme suisse ne fonctionne pas pour les étrangers. Le statut des personnes physiques «ayant-droit économiquement» est pertinent pour l’obligation d’autorisation.

1. Exception: propriétés à usage commercial et établissements stables

Aucune autorisation n’est nécessaire si le terrain est utilisé aux fins suivantes :

• Établissement stable d’une entreprise commerciale ou de production

• Établissements exploités en la forme commerciale

• Exploitation artisanale

• Professions libérales

• Restaurants

• Cabinets médicaux

L’achat ne pose problème que si le bien est utilisé non seulement à des fins commerciales mais aussi à des fins résidentielles. Les logements appartenant à des biens immobiliers commerciaux ne peuvent être acquis sans autorisation que dans des cas exceptionnels justifiés. C’est le cas, par exemple, s’ils sont nécessaires à l’exploitation ou si une séparation de la partie utilisée à des fins professionnelles ne peut pas être exigée.

En outre, les propriétés à usage mixte dont la part résidentielle ne dépasse pas 50% peuvent être acquises si la propriété est située dans une zone où la part résidentielle minimale est obligatoire. De plus, les logements existants ne peuvent pas dépasser la part résidentielle minimale prescrite.

2. Exception: non-ressortissants suisses dont le lieu de domicile et le domicile fiscal est en Suisse

Selon la loi Lex Koller, les personnes suivantes possèdent une résidence en Suisse:

• Les ressortissants de l’UE/AELE dont le domicile juridique et effectif est en Suisse et avec
       une autorisation de séjour B
• Ressortissants d’autres pays avec un permis d’établissement C valide

Ces deux groupes de personnes sont donc sur un pied d’égalité avec les citoyens suisses en ce qui concerne l’acquisition de biens immobiliers et peuvent acquérir tous les biens immobiliers sans aucune restriction et sans avoir besoin d’une autorisation. On citera par exemple les logements multifamiliaux ou les résidences secondaires.

Un ressortissant de pays tiers (hors UE/AELE) sans permis d’établissement C domicilié en Suisse peut acquérir sans autorisation un logement à l’endroit de son lieu effectif de résidence. Toutefois, il doit l’occuper lui-même et ne peut pas le louer en tout ou en partie. S’il a acquis le logement de manière valide, il ne doit pas le revendre s’il quitte par la suite la Suisse ou s’il déménage à l’intérieur de la Suisse.

Dans tous les cas, il est décisif que la personne doit à la fois disposer d’un permis de séjour ou d’un permis d’établissement nécessaire et du domicile fiscal requis, mais aussi d’un domicile effectif en Suisse. Les autorités demandent des preuves du lieu de résidence du partenaire et des enfants en âge de scolarité, de la participation à la vie sociale en Suisse (associations, etc.), l’enregistrement des véhicules concernés en Suisse, etc.

3. Exception: sociétés immobilières et fonds de placement suisses

4. Exception: résidences de vacances selon les cantons

Certains cantons autorisent l’achat des résidences de vacances sans autorisation (exemptées de la Lex Koller): Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Obwald, Nidwald, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwytz, Tessin, Uri, Vaud et Valais.

Il existe toutefois une limite de surface: la surface du terrain doit être inférieure à 1.000 mètres carrés et la surface nette habitable inférieure à 200 mètres carrés. Cette dernière comprend toutes les pièces habitables et chauffables, y compris les saunas, les piscines et les pièces de loisirs, mais pas les balcons, les escaliers, les caves et les greniers.

L’acquisition de résidences de vacances par des non-ressortissants suisses est soumise dans toute la Suisse à un contingentement. Tous les ans, seulement 1.500 résidences de vacances peuvent être acquis par des non-ressortissants suisses domiciliés à l’étranger, mais le nombre par canton varie fortement.

Le canton du Valais dispose par exemple de 330 contingentements par ans, les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures, d’Uri, de Nidwald, d’Obwald, de Glaris, du Jura et de Schaffhouse de seulement 20 chacun. Lors de l’achat d’une résidence de vacances, le logement doit donc disposer d’un tel contingentement. Ces dernières années, suffisamment de contingentements étaient disponibles dans la plupart des cantons.