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Qui dit appartement de vacances, dit résidence secondaire ?

Un appartement de vacances en bord de mer ou une maison de campagne pour le week-end destinés à un usage privé sont généralement considérés comme des résidences secondaires. Cependant, si l’appartement de vacances n'est que destiné à la location, il ne s'agira pas d'une résidence secondaire. Au contraire, un investissement dans des propriétés de vacances peut devenir une propriété commerciale lorsque vous atteignez certaines limites de revenus. La question de la résidence secondaire ne se pose donc pas dans ce deux cas. La situation est différente lorsque les propriétaires utilisent leur appartement de vacances pour le week-end ou les vacances à des fins privées et qu’il le loue pour le reste de l'année.

 Cadaqués (Girona)
- Qui dit appartement de vacances, dit résidence secondaire ?

Doit-on déclarer un appartement de vacances en tant que résidence secondaire ?

Pour toute utilisation privée, un appartement de vacances doit être déclaré comme résidence secondaire, qu'il soit loué ou acheté. L'enregistrement doit se faire dans les 14 jours suivant la date d'arrivée auprès de l’administration locale en charge des déclarations de domicile du lieu où se trouve l’appartement de vacances. L'île de Sylt, par exemple, insiste sur une notification dans la semaine suivant l'achat ou la location de la propriété de vacances. Que l’appartement soit ou non situé dans la même ville que la résidence principale n’a aucune incidence. L’obligation de déclaration ne tient pas compte du fait que le propriétaire utilise personnellement l’appartement de vacances ou qu’il le donne également en location. En Allemagne, il n’est pas obligatoire de déclarer un appartement de vacances à l’étranger en tant que résidence secondaire. Si l’appartement de vacances n'est que destiné à la location et que le propriétaire n'utilise pas la propriété à des fins privées, il ne sera pas classé comme résidence secondaire.

Que se passe-t-il si vous avez une résidence principale à l'étranger et une résidence secondaire en Allemagne ?

L'obligation de déclaration s'applique également aux propriétaires d’appartements de vacances qui ont leur résidence principale à l'étranger. Toutefois, certains bureaux d'état civil refusent d'enregistrer une résidence secondaire en Allemagne pour une adresse étrangère. Dans ce cas, les propriétaires n'enregistrent pas leur appartement de vacances comme résidence secondaire, mais comme résidence principale en Allemagne. La fréquence de la présence en Allemagne n'est dans ce cas pas pertinente. Vous serez ainsi exonéré de l'impôt sur les résidences secondaires, mais une imposition peut s’appliquer s'il n'y a pas d'accord de double imposition avec le pays étranger. Dans tous les autres cas, la municipalité compétente peut imposer une taxe sur la résidence secondaire, si elle est prévue par ses statuts. Jusqu'en 2013, le certificat de libre circulation réglementait ces cas. Depuis son abolition, les autorités locales ont pu prendre leurs propres décisions à ce sujet.

Quelles propriétés de vacances conviennent comme résidences secondaires ?

En principe, tous types de biens immobiliers peuvent devenir une résidence secondaire. Qu'il s'agisse d'un appartement de vacances, d'une maison de vacances ou d'un appartement étudiant, ce n'est pas le type de propriété, mais le type d’utilisation de la propriété qui décide de son affectation en tant que résidence secondaire. Selon la municipalité, l’affectation varie uniquement pour la location de chambres individuelles. Bien que certaines classent déjà une chambre comme résidence secondaire, dans d'autres municipalités, celle-ci nécessite une unité fermée ou au moins une salle de bains intégrée. En cas de doute, l'administration de la ville concernée fournira des informations détaillées à ce sujet.

Quels frais sont engendrés par une résidence secondaire ?

Comme pour une résidence principale, un appartement de vacances considéré comme résidence secondaire comporte l’ensemble des frais annexes habituels. Ceux-ci sont destinés à couvrir les frais de fonctionnement et les travaux d'entretien dans l’immeuble où se trouve la résidence secondaire. En outre, il peut y avoir des coûts pour le jardinier, qui prend soin de la part de jardin de l’appartement de vacances. Le personnel de nettoyage, qui fait le ménage final après la location ou s’occupe du ménage mensuel, coûte aussi de l'argent. Si l’appartement de vacances est loué comme résidence secondaire, il faudra bien sûr ajouter le loyer. Les contrats à long terme, par exemple pour Internet, le téléphone ou la télévision restent actifs, même si l’appartement est vide.

Les impôts pour une résidence secondaire sont-ils les mêmes partout ?

Le paiement des taxes pour une résidence secondaire dépend d'abord de la municipalité où elle se trouve. Les villes et les municipalités peuvent imposer une taxe sur les résidences secondaires pour les dépenses liées à l'utilisation de l'infrastructure, mais elles n’y sont pas obligées. La base de calcul de cette taxe est le loyer net annuel, qui est estimé dans le cas des biens immobiliers selon les montants des loyers au niveau local. Chaque municipalité est libre de déterminer le montant de la taxe des résidences secondaires. Depuis cette année, Munich a calculé ce montant à 18 pour cent du loyer annuel net, doublant la taxe par rapport à l'année précédente. À Hambourg, elle reste à huit pour cent. 

En 2019, Berlin a même triplé son taux d'imposition, passant de 5 % à 15 %. Cependant, le niveau d'imposition est depuis lors resté stable. L'île de Sylt fixe un taux d'imposition de 6 % pour les résidences secondaires. Le conseil municipal de Sylt tient compte du degré d'utilisation privée, de la taille, de l'année de construction, de l'emplacement et du type de bâtiment lorsqu'il détermine le niveau d'imposition comme alternative au montant net du loyer, en raison du taux élevé de logements en propriété. En revanche, à Iéna, l'administration de la ville n'applique pas du tout de taxe sur les résidences secondaires. Ces exemples montrent qu’il existe en Allemagne différentes réglementations pour l'impôt sur les résidences secondaires.

Qui est exonéré de l'impôt sur les résidences secondaires ?

Certains groupes de personnes sont exonérés de l'impôt sur les résidences secondaires. Il s'agit par exemple des travailleurs mariés qui ont besoin d'une deuxième résidence sur le lieu de travail pendant la semaine et dont la famille vit dans la résidence principale. L'hébergement dans une maison de soins, une maison de retraite, un hôtel ou tout autre logement collectif n'est pas non plus assujetti à la taxe sur les résidences secondaires. Les jeunes de moins de 16 ans en sont également exonérés. Le Land de Bavière va un peu plus loin et ne taxe les utilisateurs de résidence secondaire que s'ils ont un revenu annuel supérieur à 25 000 euros. En outre, les propriétaires d'un appartement de vacances sont exonérés de la taxe sur les résidences secondaires, s'ils n’en font aucune utilisation à titre privé. Si le propriétaire passe par exemple trois semaines de vacances dans sa maison chaque année, il s’agit d’une utilisation privée et il sera soumis à une obligation fiscale.

En cas de propriétés multiples, doit-on payer des impôts pour chaque résidence secondaire ?

Selon l'article 21 de la Loi fédérale sur l’enregistrement, chaque logement n’étant pas la résidence principale est considérée comme résidence secondaire. Cela signifie que si vous possédez plusieurs résidences secondaires, chaque logement est considéré de manière individuelle. Si tous les biens immobiliers sont situés dans des localités où s’applique la taxe sur les résidences secondaires, le montant respectif devra être payé dans chaque localité. Dans ce cas aussi, cela ne s'applique que si les appartements de vacances sont purement des résidences secondaires et non des propriétés d'investissement pour la location. Toute personne vendant un appartement de vacances pour usage personnel devrait immédiatement en informer l’administration locale en charge des déclarations de domicile, pour ne plus devoir payer de taxes.

En cas d’utilisation occasionnelle, la taxe sur les résidences secondaires doit-elle être payée pour l'année entière ?

Certaines villes calculent la taxe sur les résidences secondaires par jour, d'autres mensuellement. Par exemple, si vous enregistrez votre logement le 15 du mois, vous paierez la taxe dans certains cas pour la moitié du mois et dans d’autres cas pour le mois complet. Les municipalités, en revanche, ne se soucient pas de savoir si l'utilisation privée n'a lieu que pendant la saison des fêtes ou chaque fin de semaine. Cela ne change en rien l’obligation fiscale. Néanmoins, certaines municipalités tiennent compte du taux de disponibilité de la résidence secondaire pour le propriétaire. Ce taux est calculé en fonction de la durée de la location ou du nombre de jours durant lesquels la propriété de vacances n'est pas louée. Par exemple, si vous louez votre appartement de vacances dans la localité de Westerland sur l’île de Sylt moins de 180 jours par an, vous paierez la totalité de l'impôt. Avec plus de 270 jours de location, le niveau de disponibilité est encore de 30 pour cent.

Quand doit-on payer la taxe sur les résidences secondaires ?

Les dates de paiement et autres modalités varient autant que les taux d'imposition. Certaines municipalités perçoivent la taxe d’avance pour une année entière, tandis que d'autres prévoient un paiement au mois de juillet. La ville hanséatique de Hambourg offre la possibilité d'un paiement trimestriel, tandis que Cologne a opté pour un paiement semestriel. Les propriétaires ou locataires d'une résidence secondaire doivent, en tout état de cause, faire une déclaration d’impôt pour la résidence secondaire une fois par an auprès du bureau fiscal compétent pour déterminer le montant de l’impôt. Les délais de dépôt des déclarations d’impôts sont également fixés par la municipalité.

Quels sont les inconvénients d'une résidence secondaire ?

Que vous achetiez un appartement de vacances dans un emplacement privilégié au bord de la mer Baltique ou sur l'île de Sylt, vous devrez apporter un capital en conséquence. Vous pouvez bien sûr acheter une résidence secondaire à un prix plus raisonnable ailleurs, mais si vous avez l’intention de louer, sachez que les loyers seront proportionnellement inférieurs. Cependant, le rendement peut être analogue dans les deux régions. Dans tous les cas, en Allemagne, vous êtes tenu(e) de déclarer un appartement de vacances pour usage personnel. Selon la municipalité, la taxe sur les résidences secondaires peut s'élever à plusieurs centaines d'euros, en tenant compte du montant du loyer local, et à une somme bien plus élevée pour les grandes propriétés. 

En outre, un appartement de vacances coûte de l'argent toute l'année. Même en l’absence d’une consommation d'électricité, les fournisseurs d'énergie facturent des frais de base. Il en va de même pour le ramassage des poubelles, peu importe si vous les laissez ou non devant la porte. Toute personne optant pour la mise en location d’une résidence secondaire doit en outre s'attendre à des frais de nettoyage, des frais d’accueil et des frais d'agence. Les personnes qui, par exemple, se lassent au bout de quelques années de passer de longues vacances dans leur propre appartement de vacances, continueront de payer les frais annexes pour l’entretien de la propriété.

Quels sont les avantages d'un appartement de vacances ?

De nombreuses personnes rêvent d’un appartement de vacances en Allemagne ou dans d'autres pays d'Europe. Une résidence secondaire pour usage personnel permet généralement de passer des vacances plus confortables et qui sont plus simples à organiser. Chaque propriétaire peut choisir l'emplacement et l'aménagement de l’appartement de vacances. Toute résidence secondaire est généralement équipée d’agréments de base, tels que des vêtements, du linge de lit, des serviettes et de la vaisselle. Les propriétaires d'un appartement de vacances peuvent équiper leur cuisine avec tout ce dont ils ont besoin. De plus, vous pourrez voyager avec moins de bagages et de manière beaucoup plus détendue que lors d’un séjour à l'hôtel. Une appartement indépendant offre en outre une plus grande intimité. Les familles peuvent profiter de leurs vacances en toute liberté, en profitant d’une maison adaptée aux enfants et équipée de leurs jeux et jouets favoris. 

Le Coronavirus a poussé de nombreux voyageurs à réévaluer l'importance d’un environnement sécurisé dans leur propre maison en vacances. La popularité des propriétés de vacances comme résidence secondaire a donc fortement augmenté. En outre, une maison de vacances est un investissement offrant une double rentabilité lorsque les taux d'intérêt sont faibles. Dans de nombreuses régions de vacances, les prix de l'immobilier pour les résidences secondaires augmentent régulièrement depuis des années. Un appartement de vacances peut donc être utilisé non seulement pour des vacances ou des fins de semaine, mais aussi comme pension de retraite ou même comme résidence de retraite. Les financements ayant actuellement des taux extrêmement favorables, l’augmentation de valeur d'une propriété peut dans certains cas s'avérer considérable. Si les propriétaires louent leur appartement de vacances pendant la période où ils ne l'utilisent pas, le revenu issu de la location contribuera à la formation d’un capital. Dans le meilleur des cas, un appartement de vacances offrira un bon retour sur investissement et permettra de passer des vacances gratuites.

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