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Parmi les nombreuses obligations administratives à remplir pour les propriétaires d'un bien immobilier, la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) est une obligation légale depuis le premier janvier 2011. Le premier avril 2013, la loi a encore durci ces contrôles, si bien qu'aujourd'hui ce sont plus de 60 critères d'un logement qui sont scrutés pour établir la classe énergétique d'un bien. Désormais, obtenir un bon classement en matière énergétique peut être un vrai atout pour valoriser son bien immobilier, un élément qui peut faire considérablement varier le prix d'un appartement ou d'une maison.
Classe énergétique d'un bien immobilier : définition
De manière générale, la classe énergétique d'une maison ou d'un appartement constitue un indice de mesure de sa consommation annuelle en énergie. Ainsi, les bien immobiliers se voient octroyer une lettre allant de A (pour ceux qui consomment le moins) à G (pour ceux qui consomment le plus). Ainsi, un bien qui obtient une classe énergie A doit avoir une consommation énergétique annuelle inférieur à 50 kWh par mètre carré. A l'opposé, cette même consommation énergétique annuelle pour un logement classé en G sera supérieure à 450 kHw au mètre carré.
Ainsi, ce classement met en évidence le fait qu'il existe des disparités de consommation énergétique entre les différents logements qui composent le parc immobilier en France, avec une variation d'un ordre de 1 à 9. En général, les maisons ou appartements les plus mal classés souffrent d'une très mauvaise isolation ou de nombreux ponts thermiques. Ce sont généralement des biens anciens, qui n'ont peu ou pas été rénovés récemment. La moyenne française se situe autour de 250 kWh d'énergie annuellement consommée au mètre carré, soit un classement énergétique en E.
Répercussions sur la qualité du bien immobilier
En général, la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique donne une idée des dépenses moyennes à réaliser en matière de consommation d'énergie, et donc des travaux de rénovation à effectuer si celles-ci sont trop élevées. On mesure donc la conséquence financière d'un classement pour les propriétaires ou locataires d'un bien immobilier.
De fait, dans la situation de locataires ou de potentiels acquéreurs, le mauvais classement énergétique d'un bien peut constituer un véritable repoussoir, en prévision de futures factures salées à payer. Ainsi, l'obligation légale du diagnostic de performance énergétique se veut comme une incitation à ce que les propriétaires concernés agissent, via des actions de rénovation en matière thermique et d'isolement. De fait, l'Etat et les collectivités locales ont mis en place diverses aides en la matière, que ce soit sous forme de crédits d'impôt ou de subventions directes. L'objectif affiché étant d'atteindre une consommation énergétique annuelle moyenne de 50 kWh au mètre carré à l'échelle de la France.
Comment établir la classe énergie d’un bien immobilier ?
Le diagnostic de performance énergétique d'un bien doit être remis à son acquéreur ou à ses locataires par le propriétaire. Il est à faire réaliser par une entreprise spécialiste du diagnostic immobilier. Toutefois, un propriétaire qui ne souhaite ni vendre ni louer peut également réaliser une estimation en ligne, via divers simulateurs qui existent. Certes, ces derniers ne sont pas en mesure de fournir un classement aussi précis que les professionnels, mais ils peuvent constituer une bonne base.
La méthode généralement utilisée pour le DPE se nomme 3CL, et s'applique aux logements construits après 1948 et chauffés de manière individuelle. Mais quelle est la procédure dans le cas d'un bâtiment construit avant cette date ou chauffé collectivement ? En pareil cas de figure, ce sont les factures énergétiques établies sur les trois dernières années de consommation du bâtiment qui fournissent la base du calcul de la classe énergie. Cela comprend tant les factures de chauffage ainsi que celles de production d'eau chaude sanitaire. Quelque soit la méthode employée, tous les logements peuvent se voir attribuer leur classe énergie, quelque soit leur ancienneté.
La valeur immobilière du bien influencée par performance énergétique
Au final, ce critère de performance énergétique n'est pas à négliger pour le propriétaire d'un appartement ou d'une maison. S'il souhaite occuper ledit logement, un mauvais classement signifiera des factures d'énergie élevées. A l'inverse, s'il souhaite mettre en vente son bien, une bonne classe énergétique pourra permettre de fixer un prix de 6 à 13 % supérieur à celui d'un logement équivalent moins bien classé. Et inversement, un bien mal classé énergétiquement pourra perdre de 3 à 19% de sa valeur.
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