Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Dans une transaction immobilière, l’accord sur le prix de vente entre le vendeur et l’acheteur n’est que la première étape. Il reste ensuite à signer un compromis ou une promesse de vente pour formaliser les autres conditions de la vente. La confusion peut parfois exister entre la promesse de vente et le compromis de vente qui sont deux contrats différents que l’on signe après l’acceptation de l’offre d’achat.

La promesse de vente

Un des contrats que les parties peuvent signer est la promesse de vente. Il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, c’est-à-dire, qu’elle n’engage pas les parties de la même façon. La promesse est faite par le vendeur à son acquéreur de vendre le bien. En d’autres termes, le vendeur s’engage à vendre le bien à cet acheteur pendant une durée généralement limitée dans le temps. Dans ce type de contrat, le vendeur ne peut trouver un autre acquéreur. La durée de la promesse permet en revanche à l’acquéreur de trouver un autre bien.

Toutefois, une indemnité est prévue en cas de renoncement à la vente hors délai de rétractation ou des conditions suspensives prévues par le contrat (d’une valeur de 5 à 10% du prix pour l’immobilisation du bien pendant la durée de l’engagement). Il s’agit d’une pénalité que l’on retrouve également dans le compromis de vente, un autre type de contrat de vente immobilière. On peut donc considérer la signature de la promesse de vente comme une sorte de réservation pour l’acquéreur qui devra, s’il se rétracte, payer le vendeur pour l’exclusivité qui lui était accordée.

Les notaires précisent que pour être valable, la promesse doit être enregistrée auprès des services fiscaux. En outre, ils indiquent qu’elle doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire pour 150 à 300 € dont l'acquéreur doit s'acquitter) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d’enregistrement s'élèvent à 125 euros. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.”

Le compromis de vente 

Plus communément appelé “compromis de vente”, un autre type de contrat existe. Il s’agit de la “promesse synallagmatique de vente”. Le vendeur comme l’acquéreur s’engage contrairement au caractère unilatéral de la promesse précitée. Le terme juridique “synallagmatique” signifie en effet “obligation réciproque”. Ce document vaut donc vente sous réserve de la réalisation des conditions suspensives inscrites dans le contrat (obtention d’un crédit par exemple). Comme pour la promesse en cas de renonciation de l’une des parties hors délai de rétractation de l’acquéreur, une pénalité est prévue.
Contrairement à la promesse, le compromis de vente peut être signé en agence ou chez un notaire.

En revanche, les notaires alertent sur un élément important. “En cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur”.