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Sommet de la Terre en 1992, protocole de Kyoto en 1997, inscription de la Charte de l'environnement dans la Constitution... Tous ces événements préfiguraient déjà le grand combat sociétal du 21ème siècle, la question écologique. Aujourd'hui, le respect des normes thermiques et environnementales dans la construction et la rénovation des biens immobiliers est inscrite dans les mœurs. Les acteurs de l'immobilier tout comme les institutions gouvernementales ont assimilé ce paramètre supplémentaire et agissent donc en conséquence.
Le Grenelle de l'environnement, un événement fondateur pour le futur de l’immobilier
Le Grenelle de l'environnement représente un événement clé, tant il a marqué durablement le secteur immobilier. Depuis, de nombreuses lois et dispositifs d'incitation ont vu le jour.
Et l’immobilier a été particulièrement cité dans les débats. En effet, il représentait, en 2007, 40% de la consommation d'énergie et un quart des émissions de gaz à effet de serre !
L'impact environnemental des bâtiments est devenu central dans la conception même d'un projet immobilier. Pour chaque cas, il existe différents dispositifs d'allègements fiscaux visant à promouvoir la construction écologique et durable.
L’immobilier neuf et l’écologie
La loi Grenelle 1 comportait un important train de mesures ambitieuses pour les constructions neuves à venir. Même si le bilan est parfois mitigé, l'application de la norme « basse consommation » est désormais inscrite dans l'ADN des derniers bâtiments sortis de terre, notamment dans le secteur public. Leur consommation énergétique ne peut dépasser les 50 kWh/m2/an, un progrès notable et porteur d'activité pour les entreprises liées aux nouveaux secteurs de la construction écologique.
A l'horizon 2020, les constructions neuves devront satisfaire les critères « d'énergie positive » et présenter un bilan de consommation excédentaire, là encore un terrain fertile pour le développement de pans innovants du secteur de l'immobilier.
L’immobilier ancien et l’écologie
Les biens immobiliers anciens sont également impactés par les dispositions législatives issues du Grenelle de l'environnement. On distingue trois grandes catégories de mesures.
Les bâtiments publics ont dû effectuer un audit énergétique avant 2012 dans le but de diminuer de 40% leur consommation énergétique. Suite à cela, les travaux doivent s'engager dans les dix ans afin de satisfaire aux exigences législatives.
Les organismes bailleurs de logements sociaux se sont vus attribuer des subventions et des prêts à taux privilégiés dans le cadre de la rénovation des logements dont la consommation était supérieure à 230 kWh/m2/an. L'objectif est de réduire cette consommation à moins de 150 kWh/m2/an avant fin 2020.
Concernant le parc résidentiel privé, aucune mesure coercitive n'a été envisagée, ce qui a entraîné quelques critiques face au manque de fermeté des ajustements législatifs. Cependant, de nombreuses incitations financières ont été mises en place. On relève notamment les prêts à taux zéro et l'extension du dispositif d'aide à l'accession à la propriété qui incitent les acquéreurs à se tourner vers des biens correspondant, au préalable ou après travaux, aux critères de consommation énergétique préétablis.
Écologie, fiscalité et opportunités immobilières
Pour stimuler le marché de l'immobilier à vertu écologique, l’État n'a pas ménagé ses efforts en matière de fiscalité. Les mesures incitatives résultantes du Grenelle de l'environnement sont appuyées par différents dispositifs, chacun ayant pour but de promouvoir l'attractivité des résidences écologiques et de réduire le coût de l'application des nouvelles normes thermiques.
La loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard
La loi Pinel est un dispositif permettant aux investisseurs dans l’immobilier locatif de bénéficier d'un crédit d'impôt allant jusqu'à 21% de la valeur du bien. Le dispositif Censi-Bouvard permet quant à lui de profiter d'une réduction fiscale de 11%, toujours sur le prix de revient du bien, à condition que l'investissement vise à favoriser le tourisme, la création d'EHPAD ou de logements étudiants. Les bâtiments qui se conforment aux nouvelles exigences thermiques en respectant les normes désormais en vigueur peuvent également prétendre à une défiscalisation écologique. Ces incitations financières se doublent d'un attrait grandissant pour les logements à signature écologique, labellisés RT2012 ou BBC, qui bénéficient ainsi d'une demande locative élevée et d'un montant des loyers supérieur à la moyenne nationale.
La loi Malraux pour les propriétés historiques
La loi Malraux concerne les rénovations de bâtiments anciens dans le cadre d'un investissement locatif d'une durée minimale de 9 ans. Cette loi a pour objet la sauvegarde du patrimoine et la conservation des bâtiments historiques tout en adaptant les surfaces aux exigences environnementales modernes.
Indexées sur la situation géographique du lieu, les déductions fiscales peuvent s'avérer très intéressantes. En secteur sauvegardé, elles atteignent jusqu'à 30% du prix de revient du bâtiment, dans la limite d'un plafond de 100000 euros par an. Dans le cadre de travaux de rénovation justifiant d'un projet locatif et renforçant la qualité énergétique du bâtiment, les acquéreurs bénéficient en outre d'une réduction de la TVA à 5,5%.
Primo-accession à un bien immobilier
Les primo accédants ne sont pas oubliés par le gouvernement. Le crédit d'impôt «développement durable» permet aux ménages qui s'équipent d'appareillage favorisant une baisse de la consommation énergétique du foyer de se voir attribuer une réduction fiscale, en fonction du nombre de personnes résidant au foyer.
Les bailleurs peuvent également y prétendre dans la limite de trois logements par an. L'installation de chauffages au bois, pompes à chaleur, panneaux voltaïques ou des travaux d’isolation jouissent également d'une baisse drastique de la TVA, jusqu'à 5,5%. Enfin, certains organismes, comme l'Agence Nationale de l'Habitat dispensent des subventions à titre individuel.
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