Comment financer l’achat d’un bien immobilier à l’étranger ?

L’achat de biens immobiliers à l’étranger peut aider les investisseurs à dynamiser leurs patrimoines de manière significative en profitant de l’essor économique de certaines zones géographiques particulièrement favorables. En outre, posséder plusieurs biens dans le monde offre la possibilité de vivre de manière plus cosmopolite et de découvrir des modes de vie différents. Cette forme de transhumance, semblable aux écrivains (tel Hemingway), apporte une expérience bien plus enrichissante que le tourisme.

 
L’acquisition de différentes propriétés dans le monde peut répondre à une stratégie patrimoniale bien précise. En effet, la détention d’une villa en France sur la Côte d’Azur profite d’une législation qui sécurise son propriétaire. En l’espèce, il bénéficie d'une situation monétaire (en zone euro) et politique stable. Toutefois, si le propriétaire cherche à générer des revenus plus élevés (avec de la location) ou à créer une plus-value (à cause de sa fiscalité), il devra choisir une autre localisation géographique. Ce choix dépend avant tout de la situation fiscale de celui-ci, qu’il convient de bien analyser. Par exemple, la Belgique a amorcé une campagne de renseignement sur la situation patrimoniale de ses citoyens à l’extérieur de ses frontières.

Au-delà du simple aspect pratique, la stratégie d’acquisition hors des frontières peut créer plusieurs effets de levier efficaces. Au lieu d’injecter son capital dans ce type d’investissement, l’emprunt assure une garantie et une souplesse financière.

Si l’acquéreur choisit d’acheter via ses fonds propres, il immobilise une partie de ses ressources sur une période minimale de trois à cinq ans. Cette somme pourrait servir à financer d’autres investissements qui nécessitent préférablement des liquidités (investissements en capitaux d’entreprise, dépôts de garantie). Parfois, un endettement trop faible ralentit la croissance de ses actifs, c’est pourquoi la plupart des experts préconisent de passer par l’emprunt pour l’investissement immobilier. 

A cela, des mécanismes financiers variés accompagnent les investisseurs dans leurs projets d’acquisition. Par exemple, le regroupement de crédits, proposé par de nombreuses sociétés comme Solutis, multiplie les pistes de financement pour l’acquisition d’un bien partout dans le monde à condition d’en posséder un premier en France.

Concrètement, l’opération de regroupement vise à financer deux logements si un premier crédit existe. Ce projet financier peut servir à garantir un second bien en incorporant le financement du regroupement d’un premier habitat. En général la banque demande une hypothèque ou le nantissement d’une assurance vie pour se couvrir en cas de défaillance. La prise en compte de la valeur vénale du premier logement réduit le risque aux yeux de l’établissement bancaire ce qui contribue à amoindrir les frais de couverture qui en découlent.

Depuis septembre 2016, les taux d’intérêt ne font que baisser pour atteindre un niveau historiquement bas. Cette situation paraît profitable à ceux qui misent sur le crédit pour tirer parti de ses effets de levier. L’intérêt de contracter un emprunt dans l’hexagone ne se limite pas uniquement sur le plan administratif. Lorsque des taux d’intérêt montent au-delà des 5% dans certains pays (hors zone euro), la moyenne des taux sur vingt ans ne dépasse pas les 1.29% (selon l’observatoire du crédit logement) en France.

Il arrive que les pays dans lesquels l’investisseur désire acheter vivent une certaine instabilité monétaire. Avec le regroupement de crédits, le remboursement se fait avec une monnaie stable qu’est l’euro. Ce cas de figure existe surtout pour les pays qui indexent leurs monnaies sur le dollar. Parfois, le regroupement de crédits peut aussi éviter le montage de structures juridiques ou encore l’ouverture de comptes, puisque le remboursement s’effectue auprès d’un organisme financier sur le territoire national.

Si des chantiers de modernisation sont à prévoir, le regroupement de crédits peut intervenir pour le financement d’un logement en intégrant un crédit immobilier et un emprunt qui prévoit le budget des travaux. Au lieu de mobiliser ses fonds propres pour améliorer son habitat, le regroupement de crédit peut répondre à plusieurs projets au sein de son logement. 

Par exemple, il arrive qu’une activité professionnelle fasse l’objet de l’occupation d’une partie du logement. Ce mécanisme financier peut intégrer autant l’acquisition immobilière que le prix d’une installation professionnelle. Cette stratégie convient particulièrement pour les professions libérales qui amortiront les frais d’emprunt sur les charges d’activité afin de réduire leurs pressions fiscales.