Dans la conjoncture actuelle de taux d'intérêt très bas, l'investissement locatif est un placement dont la perspective séduit de nombreux français. En effet, la pierre constitue traditionnellement une valeur refuge, et est un moyen efficace de se constituer un capital. Toutefois, au moment de mettre son bien en location, la question de louer en meublé ou en non-meublé peut se poser. En effet, les deux régimes comprennent des spécificités dont il faut bien intégrer les tenants et les aboutissants, car pouvant avoir un impact non-négligeable sur la rentabilité de l'investissement consenti.
Louer un appartement meublé ou non-meublé, des régimes fiscaux qui diffèrent
L'impact principal du choix de louer en meublé ou non concerne la fiscalité qui est appliquée aux revenus de l'investissement locatif réalisé. De manière générale, les deux types de location voient leurs recettes soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le propriétaire qui loue un appartement vide génère des revenus fiscalement considérés comme "fonciers". Dans ce cadre, deux solutions sont possibles. La première consiste à souscrire au régime du micro-foncier, qui permet de ne payer des impôts que sur 70% des recettes locatives générées par le bien concerné. La seconde consiste à souscrire au régime réel, avec déduction de charges possible.
Les propriétaires de logements meublés dont les recettes locatives n'excédent pas 33.200 € sur l'année sont éligibles au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En outre, ils déclarent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ceux qui optent pour le régime fiscal appelé micro-BIC voient la moitié de leurs recettes locatives imposées, tandis que ceux qui choisissent le régime réel peuvent réduire leur montant imposable via des déductions de charges et d'amortissement. Ainsi, à première vue, la fiscalité semble avantager les loueurs en meublé, avec un pourcentage imposable des recettes plus faible (50% contre 70%).
Louer un appartement
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Les conditions de location en fonction des appartements
Afin de prendre en compte la spécificité de la location en meublé, la loi a également établi des différences entre les deux statuts en matière de conditions générales de location. Ainsi, le dépôt de garantie qui peut être exigé par un loueur en meublé est équivalent à deux mois de loyer, contre seulement un mois dans le cas d'un logement vide. De même, la durée légale d'un bail meublé est d'un an (9 mois pour un bail étudiant), contre 3 ans renouvelables pour un logement nu.
De plus, les préavis sont raccourcis dans le cas des appartements meublés : 3 mois à l'initiative du propriétaire-bailleur, et 1 mois à l'initiative du locataire, contre respectivement 6 mois et 3 mois (1 mois dans les quartiers des villes situés en "zones tendues") pour les biens non-meublés. Enfin, il est important de noter qu'un appartement meublé doit comporter certains équipements dont la liste a été précisément établie par la loi, faute de quoi le juge pourra requalifier le logement en non-meublé. Ainsi, un propriétaire en meublé dispose d'une flexibilité accrue pour récupérer son bien, mais en contrepartie s'expose à un changementde locataires plus fréquent.
Appartements meublés et non-meublés : les taux de rendement
Finalement, ce sont encore les chiffres qui permettent de dire si la location d'un appartement en meublé est réellement intéressante. Le quotidien Les Échos a en effet publié des statistiques début 2018 montrant que le taux de rentabilité moyenne brute des locations meublées oscillait entre 6 et 8 % (locations saisonnières mises à part), contre 4,7 à 6 % pour les logements nus. Des écarts significatifs donc, qui doivent néanmoins être analysés avec prudence.
En effet, des disparités existent selon les villes et les régions. Par exemple, la rentabilité est globalement moins élevée pour les logements situés en région parisienne, où les contraintes sont plus fortes. De plus, les logements meublés sont globalement plus chers à maintenir, du fait de l'entretien nécessaire de machines et d'équipements utilisés par les locataires. Ce sont là des dépenses qu'il faut prendre en compte à moyen et long terme, même si cet apport de meubles permet de fixer des loyers en moyenne supérieurs de 15 à 20 % par rapport aux logements vides.
La location meublée, une solution rentable qui comporte des inconvénients
Au final, il est impossible de répondre de manière tranchée à la question de savoir si la location meublée est plus intéressante. En effet, même si, sur le papier, les taux de rentabilité brute et le régime fiscal des appartements meublés semblent plus avantageux, les contraintes qui pèsent sur les propriétaires en terme d'investissement et d'entretien des équipements, de rotation fréquente des locataires et de flexibilité pour ces derniers à partir incitent à la prudence. Au-delà de ces considérations, l'investissement locatif reste toujours un placement pertinent dans une conjoncture immobilière positive, qu'il soit réalisé en meublé ou non.
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