Qu'est-ce qu'un immeuble par destination dans le secteur de l’immobilier ?

Les origines de ce concept immobilier

Remettons tout d'abord les choses dans leur contexte. La France est un pays dont l'une des spécificités, sur le plan immobilier, est de disposer d'un parc locatif qui regorge de biens immobiliers déjà meublés, ou aménagés. Les maisons ou les appartements proposés à la location en étant totalement dénués d'équipements sont finalement plutôt rares, surtout dans les régions rurales. Il arrive parfois de trouver, dans les centres-villes, des appartements non meublés qui ne disposent effectivement d'aucune forme de mobilier, mais ce n'est pas monnaie courante. 

En revanche, pour les propriétés viticoles par exemple, de nombreux logements sont mis en location avec les appareils et les équipements nécessaires à l'exploitation viticole autour de la propriété. C'est le cas aussi de certaines fermes ou de certains châteaux. Les cuves pour fabriquer le vin qui sont installées dans une annexe du château sont précisément ce que l'on appelle des immeubles par destination.

Une notion immobilière juridiquement établie

L'immeuble par destination est une notion définie dans l'article 524 du Code Civil. Cet article stipule que les objets, appareils, équipements et même animaux qui ont été placés ou installés dans un fonds, par son propriétaire, dans le but précis de servir à l'exploitation de ce fonds, sont qualifiés en tant que immeubles par destination. Au regard de la loi, tout ce qui est considéré comme immeuble par destination doit donc avoir été placé dans un fonds dans le but exclusif de contribuer à l'exploitation de celui-ci. Dans le cas précédemment cité d'une propriété viticole, cela prend tout son sens. Que serait un vignoble sans ses cuves et ses alambics ? Stricto sensu, ces objets sont donc légalement des biens mobiliers qui, dans un contexte immobilier particulier, deviennent fictivement considérés comme des biens immobiliers, puisqu’ils contribuent au bon fonctionnement d'une exploitation.

Une notion élargie au marché immobilier actuel

On serait donc légitimement tenté de croire qu'un immeuble par destination, c'est un concept qui ne concerne que les propriétés viticoles ou encore agricoles qui sont encore en service. Mais, même si cela correspond bien à la définition originelle, ce n'est pas tout à fait juste. 

De nos jours, la notion d'immeuble par destination a été élargie, et concerne désormais également ce que le droit appelle les effets mobiliers "attachés à perpétuelle demeure". Ces effets sont des objets ou des éléments de décoration que le propriétaire d'un bien immobilier a choisi d'intégrer à son bien de manière a priori définitive. Ce sont des éléments de mobilier qui sont devenus, avec le temps, partie intégrante d'un bien immobilier, au même titre que ses murs, ses sanitaires et son revêtement au sol.

Afin de déterminer si, légalement, on peut considérer tel ou tel effet de mobilier comme étant attaché à perpétuelle demeure, et donc comme étant devenu un immeuble par destination, il suffit de savoir si le fonds ou le bien immobilier serait altéré, voire dégradé, en cas de dissociation ou de retrait de cet élément.

Quelques exemples d'immeubles par destination

Au-delà de la définition de l'immeuble par destination dans le Code Civil, il n'existe pas véritablement de loi qui vienne à la fois étoffer et préciser cette notion. Pour en avoir une définition plus claire, il convient de jeter un œil sur la jurisprudence. On peut ainsi étudier différents cas dans lesquels certains éléments de mobilier ont pu être considérés par la justice comme étant immeubles par destination. L'exemple qui est à la fois le plus moderne et le plus courant, est la cuisine intégrée avec des équipements scellés au mur, sans lesquels la pièce perdrait immanquablement son essence et serait dénaturée. 

Certaines plaques de cheminée, elles aussi, sont scellées et font désormais corps avec elle. Les enlever dégraderait la cheminée, et par ricochet porterait atteinte à la valeur du fonds dans son intégralité. C'est enfin le cas de certaines portes de placard sculptées dont la valeur est à la fois esthétique et fonctionnelle. Chacun de ces éléments, dont le retrait détériorerait obligatoirement le bien, sont donc attachés à perpétuelle demeure.