Pour un investissement locatif dans Paris, différentes stratégies sont possibles. Placement immobilier patrimonial par excellence, l’immobilier parisien à quelques spécificités qui ont un impact sur la rentabilité.
Un prix d’achat élevé
Tout d’abord, les prix sont particulièrement chers ce qui peut faire baisser la rentabilité de l’investissement et demander un effort d’épargne. En revanche, l’investissement dans la pierre parisienne est une valeur sûre qui incite les investisseurs à y placer leur épargne. De plus, avec des taux immobiliers enregistrant des records, les investisseurs peuvent acheter en s’endettant à moindre coût tout en profitant d’une enveloppe financière plus importante qu’en période de taux hauts.
Il est important d’avoir en tête que le prix moyen pour acheter à Paris dépasse 10 000 euros/m2, dépassant 14 000 euros/m2 dans le centre et que le loyer moyen est généralement de 30 euros/m2, qui peut selon le type de bien loué, son état et ses prestations être plus cher encore.
Alors que la location saisonnière (et de courte durée) a été mise à mal par la crise sanitaire, les locations longues durées ont progressé depuis un an, avec une percée des biens loués meublés. Un type de location avantageux fiscalement et souple en raison du bail d’un an renouvelable. Les propriétaires bailleurs s’orientent donc vers des baux en meublé afin d’assurer une bonne rentabilité. Ces locations meublées sont louées à un prix supérieur à celui d’un bail vide. Attention, une liste de meubles doit être respectée pour louer en meublé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
Plusieurs options s’offrent à vous qui souhaitez acheter un bien à Paris pour le louer.
Acheter un bien déjà loué : une option à considérer
Parmi les options qui existent, vous pouvez trouver des biens en vente qui sont déjà en location. Si vous achetez un bien vendu occupé, faites attention au type de bail, à sa durée et au profil du locataire en place. L’avantage de cette option est que vous n’aurez pas de mal à trouver un nouveau locataire et n’aurez pas de période de vacance locative.
Le type de bien à privilégier
Selon votre budget, pour un premier investissement à Paris, privilégiez des petites surfaces, même si les prix des studios sont élevés, ou un deux-pièces. Si vous souhaitez acheter un bien plus grand et le louer vide le bail sera 3 ans. Si votre budget est serré, vous pouvez opter pour l’achat d’un rez-de-chaussée, généralement vendu moins cher, votre rentabilité pourra être plus intéressante.
Quel que soit votre choix, un bien d’une pièce ou de deux-pièces en meublé ou un grand appartement vide, l’emplacement est un des points les plus importants de votre recherche, avec la rentabilité.
La rentabilité de l’investissement locatif
La rentabilité de l’investissement locatif se calcule de différentes façons : rentabilité brute, rentabilité nette et rentabilité nette nette. Avec le montant de l’achat et le loyer mensuel, vous obtiendrez la rentabilité brute. (Loyer x 12 mois) /prix d’achat x 100 = rentabilité brute.
Avec les frais liés à l’investissement que vous devrez additionner (taxe foncière, frais de gestion, charges, etc.), vous obtiendrez la rentabilité nette. Enfin, le calcul de rentabilité nette nette est plus précis et intègre aux calculs l’imposition des revenus locatifs. Celle-ci dépend de votre régime fiscal. La rentabilité peut alors aller de 2 à 7 % en moyenne selon ces différentes données.