Comment renégocier votre crédit pour votre investissement immobilier ?

Les taux d'intérêt ont progressivement baissé jusqu'à atteindre entre 1 et 2% selon les établissements (contre 5% en 2008), ils créent des conditions très avantageuses pour les ménages qui souhaitent contracter un crédit auprès des organismes de prêt - banques en tête. Or, pour ceux qui détiennent déjà un crédit de moyenne ou longue date, voir ces taux historiquement bas peut constituer le déclic pour entamer une démarche de renégociation d'un crédit immobilier. En effet, pourquoi continuer à payer des mensualités pleines quand les conditions d'emprunt du moment sont bien plus avantageuses que celles de l'époque où le crédit a été contracté ? Dans les faits, renégocier son crédit peut effectivement permettre d'économiser des milliers d'euros. Toutefois, il convient pour cela d'observer un ensemble de règles et de principes.

Renégocier son crédit immobilier : selon quelles modalités ?

Il faut bien avoir à l'esprit que pour une banque, accepter une demande de renégociation d'un crédit soumise par un client ne présente aucun intérêt. A moins de pouvoir présenter un long historique client , il est en effet peu probable que votre banquier accepte de revoir les conditions de votre crédit - démarche qui le conduirait à renoncer à une partie des bénéfices engrangés sur le crédit en cours. L'autre solution consiste donc à opter pour le rachat de votre crédit par un organisme financier autre. Celui-ci aura donc la charge de rééchelonner l'emprunt aux conditions les plus avantageuses du marché, afin de permettre des économies substantielles dans le temps. Renégociation de crédit et rachat sont donc les deux solutions pour tenter de profiter des conditions avantageuses du marché. Néanmoins, elles ne constituent pas pour autant des recettes miracles.

Les différents frais liés à la renégociation d'un crédit immobilier

Afin de se prémunir et de protéger leurs bénéfices, les organismes financiers ont établi un ensemble de frais qui s'appliquent à qui souhaite renégocier son crédit. Il s'agit tout d'abord des pénalités de remboursement anticipé, qui s'élèvent à 3% du capital restant dû (CRD), montant plafonné à six mois d'intérêts dus. En plus, toute banque facturera des frais de dossier à hauteur d'environ 1% du CRD pour une telle opération. Il faudra également ajouter des frais de garantie dans le cas d'un rachat de crédit, qui se chiffre entre 0,5 et 2% du CRD selon le type de garantie choisi. Enfin, les ménages qui choisissent de renégocier leur crédit via les services d'un courtier spécialisé devront également s'acquitter de frais de courtage. Ainsi, une opération de renégociation d'un crédit immobilier peut s'avérer très onéreuse. C'est pourquoi entreprendre une telle démarche doit se faire selon des conditions précises.

Les conditions de base à respecter lors de la renégociation d'un crédit immobilier

Du fait des frais liés à la renégociation d'un crédit, il faut savoir agir au bon moment. Une telle opération doit notamment s'effectuer lorsqu'il reste un capital restant à rembourser à la banque suffisamment important. Une renégociation de crédit doit donc s'effectuer durant le premier tiers de la durée de l'emprunt, et avec un capital restant dû d'au moins 70 000 €. Sans cela, les économies réalisées ne sont plus suffisamment intéressantes au regard des frais dont devra s'acquitter le ménage emprunteur. De la même manière, les spécialistes considèrent qu'une telle démarche doit s'entreprendre seulement si le différentiel est d'au-moins 1 point entre le taux de l'emprunt contracté et le taux d'intérêt du marché au moment où la renégociation est envisagée. En-dessous de ce seuil, les économies substantielles dégagées grâce à la renégociation du crédit immobilier risquent de ne pas compenser les frais.

Renégocier son assurance emprunteur en même temps que son crédit immobilier

Cela est assez peu connu, mais l'assurance emprunteur est l'un des postes de dépense les plus onéreux liés à une opération de crédit immobilier. Les spécialistes estiment qu'elle représente à elle seule environ un tiers du coût lié à la contraction d'un tel crédit. Or sans assurance, aucune banque n'acceptera de prêter à un ménage en demande. Ainsi, entamer des démarches de renégociation d'un crédit immobilier peut aller de pair avec une renégociation de l'assurance emprunteur à un taux plus avantageux. Cela est d'autant plus facile que depuis la loi Hamon de 2014, tout emprunteur peut changer d'assurance un an après la souscription de son contrat. Ainsi, en faisant jouer la concurrence et en utilisant les différents comparateurs en ligne qui existent, il est possible pour tout ménage emprunteur de réaliser de belles économies.

Renégociation d'un crédit immobilier : combien peut-on réellement économiser ?

Pour se rendre compte des gains substantiels réalisables grâce à une renégociation d'un crédit immobilier, rien de mieux que de prendre un exemple pratique. Prenons le cas d'un ménage qui emprunte 200 000 € sur 20 ans en 2015, à un taux de 2,55 %. A ces conditions, le ménages devra rembourser une mensualité de 1065 €, pour un coût total du crédit de 55 526 €. Dans l'hypothèse d'un rachat de ce crédit en 2019 à un taux de 1,3 %, la mensualité baisse alors de 17 € par mois, soit 1048 €, tandis que le coût global du crédit tombe lui à 17 327 €. En outre, une telle opération permet au ménage emprunteur de faire passer la durée restante de son prêt de 16,5 à 15 annuités, soit un gain de 18 mois. Si ce tableau semble évidemment idéal du point de vue de l'emprunteur, il faut néanmoins soustraire des économies réalisées grâce à la renégociation les divers frais appliqués par les organismes financiers comme spécifié plus haut. Dans notre exemple, le gain net pour l'emprunteur sera de 16 640 €. Un montant non-négligeable, qui peut notamment favoriser la réalisation de travaux dans le bien acheté ou financer toute autre dépense du ménage.

Faire jouer la concurrence entre les banques, une tactique judicieuse

Ainsi au final, si l'on respecte les différentes conditions propres à rendre une opération de renégociation de crédit immobilier avantageuse, il peut être tout à fait bénéfique d'entreprendre une telle démarche. Même si une banque se montrera forcément frileuse de prime abord, et si les différents frais appliqués peuvent parfois agir comme un repoussoir, être proactif pour renégocier les conditions de son crédit peut s'avérer payant. Avec des taux d'intérêt actuellement très bas, il est intéressant de faire jouer la concurrence entre établissements financiers afin d'obtenir les meilleures conditions d'emprunt possible. Pour cela, il ne faut pas hésiter à utiliser les différents comparateurs en ligne qui existent, et qui permettent de réaliser des simulations de gains potentiellement réalisables via la renégociation d'un crédit.

Solliciter les services d'un courtier, la solution de confort

Enfin, certains ménages peuvent faire le choix de passer par un courtier spécialisé dans l'immobilier pour renégocier leur crédit. Celui-ci met en effet à profit sa connaissance des différentes offres sur le marché pour proposer les meilleures conditions d'emprunt à ses clients. Dans certains cas, cette prestation peut même être gratuite pour l'emprunteur, le courtier touchant une commission auprès de l'organisme financier auprès duquel il dirige son client. Toutefois, il peut également appliquer des frais de courtage à ses clients, qui sont compris en moyenne entre 900 et 1500 €. Il convient d'avoir cela bien en tête si l'on décide d'avoir recours à ce genre d'intermédiaire - dont les services sont néanmoins souvent très utiles.