Que signifie la libération de taux de change pour le marché immobilier Suisse ?

À la mi-Janvier la Banque Nationale Suisse BNS a aboli l’ancrage de la devise à l’Euro, en introduisant les intérêts négatifs, un changement paru surprenant pour de nombreuses personnes. À courte terme, cela a créé un grand émoi sur les marchés actionnaires et des devises. Après une phase de bousculade, apparemment les taux de change se stabilisent et les marchés actionnaires se reprennent.

Les propriétaires immobiliers se posent la question sur les effets à courte et longue terme de cette nouvelle situation sur les marchés immobiliers.

Voici une première vue d’ensemble.

 

Les grands facteurs : des influences contradictoires

À courte terme, les frais de refinancement encore plus bas et les rendements encore baissés continueront à soutenir les prix, peut-être en les augmentant de plus.

Au même temps, pour les acheteurs de la zone Euro du jour au lendemain les biens immobiliers Suisses ont augmenté de 15% dans leurs monnaies nationales.

Ça diminuera la demande de la zone Euro dans le domaine du second appartement. Mais aussi les nouveaux arrivants de ces pays seront tentés plutôt à louer qu’à acheter.

Les deux facteurs contribueront probablement à un léger fléchissement et donc un renforcement de l’ «atterrissage en douceur» actuel et compenseront partiellement les effets de la diminution des taux.

À courte terme le marché immobilier dépend surtout de la prospérité économique d’un pays et de la demande correspondante des surfaces d’habitation et commerciales. Si les sociétés reconsidèrent leurs emplacements et leurs projets d’expansion en considérant de déplacements à l’étranger, ça aura en tout cas des conséquences sur les propriétaires immobiliers, car les revenus de location générés par les utilisateurs représentent la base de tout investissement.

Le marché de surfaces de bureaux, déjà confronté actuellement au niveau régional avec une offre excédentaire, à courte terme subira une pression plus haute sur les prix de location et les vacances. Ça aura par conséquence le renforcement de la diminution des prix déjà commencé en ces jours.

 

Faute des nouveaux emplois ou si de parties entiers de l’entreprise seront déplacés et les postes de travail afférents seront éliminés, le comportement des sociétés aura une influence à moyen terme sur le marché immobilier résidentiel.

Localement ça causera une pression pas négligeable sur les marchés des premières résidences soit de propriété soit en location.

 

Immeubles collectifs et premières résidences sont gagnantes

Les effets des frais de refinancement encore plus bas pour les immeubles collectifs et les premières résidences supporteront les prix. Surtout sur le Plateau (Mittelland) on ne prévoit que peu d’influences négatives. Dans la zone frontalière, où les différences croissantes concernant les coûts de la vie sont très clairement perceptibles, elle pourrait aussi se vérifier une légère diminution de la demande. Si les perspectives économiques seront minées de manière plus importante que prévue, on attend une sensibilité de prix élevée sur tout le territoire qui pourrait s’accentuer au niveau local à cause des suppressions concrètes d’emploi dans certaines sociétés. Les frais de refinancement encore diminués, qui actuellement permettent des hypothèques à long terme de 1%, continueront à rendre l’achat très attractif.

 

Résidences secondaires : considération différentielle selon la destination

En général, aux résidences secondaires on applique des influences similaires qu’aux résidences principales.

Cependant elles sont plutôt un objet de luxe et leur demande donc plus volatile, surtout si les prix augmentent tellement dans la devise de référence des acheteurs étrangers.

Aux destinations avec forte présence étrangère la demande pourrait donc diminuer fortement, en posant de pression sur les prix.

État de choc comme phénomène à courte terme

Une fois directement confrontés avec de grandes insécurités surprenantes, les consommateurs souvent au début ne font rien et tombent dans un état de choc. Déjà en occasion de la faillite de Lehman Brothers et de la crise grecque on avait constaté une diminution des transactions et des conclusions. Les signatures de contrats ont été différées ou même annulées. Cette phase d’activités réduites durait toujours entre trois et six mois par fois, et après le volume des transactions était de nouveau sur le niveau d’avant la crise. Cette fois on a enregistré aussi des singles cas d’annulation d’affaires déjà conclus.

Ça peut énerver surtout les concepteurs qui nécessitent une vente rapide de leurs appartements. En ce cas il faut maintenir la calme. Celui qui diminue trop tôt le prix, pourrait faciliter une course vers le bas calamiteuse pour son objet et éventuellement aussi pour toute la région.

 

Attrait de la place économique comme facteur central de succès

Même si les propriétaires des immeubles collectifs ou des maisons individuelles dans le développement actuel sont les gagnants, le « business-as usual » n’est pas indiqué.

Aussi pour le marché résidentiel une économie en bonne santé mettant à disposition un numéro suffisant de postes de travail représente la base du succès. Si l’attrait de la place  économique des entreprises diminue, ça mettra en question le succès long terme pour ces propriétaires. Pour cela il est très important de maintenir la pression politique sur les mesures pour la réduction de la bureaucratie, la sécurité légale, l’accès au marché et la décharge financière des entreprises pour pouvoir concrètement réaliser les mesures indiquées. Aussi et surtout dans l’intérêt du marché immobilier. 

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