Macro et micro-localisations d’un bien immobilier : faire le bon choix

La situation géographique d’un bien immobilier est essentielle pour déterminer sa valeur de marché et la valeur de l'habitat. Son emplacement peut être examiné sous deux angles différents. Pour ce faire, il convient de différencier la macro-localisation et la micro-localisation.

Ces deux critères d’évaluation sont décisifs lors de la décision d’achat, aussi bien pour les clients privés que pour les investisseurs immobiliers. Nous apportons ici des éclaircissements sur l’importance de ces critères, sur leurs différences et sur ce dont il faut tenir compte lors du choix de l’emplacement d’une propriété.

Hamburg - Les critères de micro-localisation et de macro-localisation permettent de déterminer la valeur d'un bien. Plus d’infos dans notre blog.

Macro-localisation et emplacement d’un bien immobilier

La macro-localisation est l’environnement géographique d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’un quartier, de la ville ou plus largement de la région, du pays ou d’une unité géographique plus importante.

En substance, il s’agit d’évaluer l’attractivité de la région ou de la ville dans laquelle se trouve le bien immobilier. À cette fin, on distingue des critères d'évaluation subjectifs et objectifs. Les facteurs « objectifs » sont mesurables ; il s'agit de nombres, de valeurs et de statistiques. En font partie la puissance économique locale et sa diversification, les chiffres clés portant sur le revenu par habitant et sur le chômage, les infrastructures de transport (aéroports, gares, expansion des transports publics locaux, etc.), les établissements d'enseignement ainsi que la structure de la population.

L'attractivité pécuniaire des villes et des régions repose sur des avantages de symbiose. La concentration spatiale d'entreprises florissantes et en expansion influence à son tour la structure des personnes qui y vivent et peut favoriser la croissance démographique. Les grandes écoles et universités qui attirent les jeunes étudiants et garantissent un haut niveau de formation ont une influence positive sur la macro-localisation et l’estimation de la valeur des biens immobiliers.

Les facteurs subjectifs se réfèrent au côté émotionnel de l'attractivité d'un lieu. Quelles motivations poussent les personnes, les locataires ou les investisseurs à choisir un bien immobilier ? Comment évaluer, par exemple, la valeur récréative, existe-t-il des offres intéressantes pour les jeunes familles ? Y-a-t-il un éventail culturel d'équipements et d'événements qui influencent de manière décisive l'image de la région ?

À quoi se rapporte la micro-localisation d'un bien immobilier ?

Alors que la macro-localisation voit en grand (macro vient du grec et signifie très grand), la micro-localisation (micro en grec signifie petit) décrit l'environnement immédiat d'un terrain ou d'un bâtiment. Elle fait par exemple référence à l'état des maisons du quartier, à l’accès au transport public et au réseau autoroutier ainsi qu’à la proximité des commerces pour les besoins quotidiens. Qu’en est-il de l'infrastructure du quartier ? L’évaluation porte ici sur une grande variété d'aspects, allant des restaurants à la zone de loisirs locale permettant de faire du jogging en soirée. L'orientation du terrain et toute gêne permanente due au trafic intense ou à d'autres sources d'interférences telles que le bruit des avions sont également pris en compte.

S'il s'agit d'un immeuble ou d'un complexe de copropriétés, l'évaluation de la micro-localisation se poursuit à l'intérieur du bien immobilier. Là aussi, il y a des emplacements recherchés et d’autres moins attrayants. Les appartements au rez-de-chaussée ne sont en général pas très appréciés, tandis que ceux situés à l'arrière, dans un cadre plus calme avec vue sur le jardin ou la cour intérieure sont beaucoup plus demandés. Tous ces critères de la micro-localisation ont une influence directe sur le prix que le bien peut atteindre au mètre carré.

En fonction de l'évaluation de la macro- et de la micro-localisations, un bien immobilier pourra bénéficier d’un emplacement plus ou moins bon.

L'immobilier commercial est également divisé en catégories pour la détermination de la valeur. La qualification d’emplacement n°1 désigne par exemple un bien qui est situé dans le meilleur emplacement d’une zone fréquentée.

Que prendre en compte lors du choix d'un emplacement ?

Acheter un bien immobilier n’est généralement pas une décision à court terme. Aussi bien pour les bailleurs de fonds que pour les acheteurs privés, il s’agit bel et bien d’un investissement à long terme, voire à vie.

Les investisseurs intègrent les caractéristiques de la micro- et de la macro-localisations dans leur stratégie de location des biens immobiliers. Les particuliers ont également des souhaits pour leur futur logement, devant satisfaire au mieux à leur mode de vie et à leurs priorités.

Il importe donc non seulement de se référer aux enquêtes statistiques du passé et actuelles, mais également d'élaborer une analyse visionnaire pour les années à venir. Y a-t-il des développements en cours, à venir ou la situation régresse-t-elle ? Vous trouverez des informations intéressantes à cet égard, par exemple, en recherchant les plans de développement et les projets de construction déjà approuvés dans votre ville ou région.

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