Immobilier résidentiel et commercial à Zurich : où investir ?

La stabilité économique, une excellente infrastructure et une offre culturelle et de loisirs variée : Zurich est considérée à juste titre depuis de nombreuses années comme l'une des villes vantant la meilleure qualité de vie au monde. Cette ville traversée par la Limmat est donc à la fois un lieu résidence et un lieu d'investissement fort attrayants. Il existe en effet une forte demande aussi bien sur le marché de l’immobilier résidentiel que sur le marché immobilier commercial. Les expertes et experts d’Engel & Völkers Commercial Zürich ont ainsi analysé les tendances de marché actuelles et à long terme et ont identifié les lieux les plus recherchés. Ci-dessous, vous apprendrez tout ce que vous devez savoir sur les quartiers les plus populaires de Zurich, sur l'évolution du prix des loyers, sur les possibilités de rendement et sur les développements qui sont attendus sur le marché immobilier.  

Hamburg - Évolution du marché immobilier à Zurich en 2019 : notre rapport donne un aperçu détaillé des prix d'achat ✓ des loyers ✓ et des rendements ✓

Aperçu : les tendances de marché actuelles à Zurich

La ville la plus peuplée de Suisse continue de croître : depuis 2012, Zurich a connu une croissance démographique de + 7,2 pour cent et compte actuellement 407 447 habitants. L’augmentation du nombre d'habitants s’accompagne ainsi de la hausse du nombre de ménages, à savoir 200 799, ce qui correspond à une croissance de + 6,4 pour cent depuis 2012.

La ville de Zurich répond à ce besoin accru de logements avec de nombreux nouveaux projets de construction. 2 662 appartements ont ainsi été achevés en 2017, dépassant la moyenne des cinq dernières années de 2580 appartements construits dans la ville. La forte demande de logements signale également la faible disponibilité d’habitations. Seuls 454 logements sont actuellement disponibles dans la zone urbaine de Zurich, ce qui correspond à un taux de logements vacants de 0,2 pour cent. Une valeur qui place la ville bien en-dessous de la moyenne nationale de 1,62 pour cent en 2018.

En dépit de la forte demande, le loyer moyen n'a que légèrement augmenté au cours de l'année 2018. À l'heure actuelle, les acheteurs paient en moyenne 362 CHF par mètre carré par an, ce qui représente une augmentation de 0,6 pour cent par rapport à l'année précédente.

Les quartiers favoris à Zurich

Tout comme limmobilier résidentiel, le marché de l'immobilier commercial a le vent en poupe à Zurich. Qu’il s’agisse d’immeubles résidentiels ou d’immeubles commerciaux, les prix ont augmenté ces dernières années. Les logements particulièrement prisés sont situés dans les quartiers bordant le lac, dans les quartiers de Wollishofen, Enge, Seefeld et dans la vieille ville. De plus Fluntern, Hottingen, Hirslanden, Witikon, Weinegg et Mühlebach font partie des zones vantant une très bonne situation géographique.

D'une manière générale, plus il se trouve au sud, plus le bien immobilier est convoité. La seule exception est Leimbach, qui est le seul quartier de Zurich peu prisé, malgré sa proximité avec l’environnement exceptionnel du quartier de Wollishofen. 

L’évolution des loyers à Zurich

Même si en 2018, le loyer n'a augmenté que légèrement dans l'ensemble, les loyers des logements existants à Zurich varient dans certains cas considérablement selon le quartier où ils sont situés. La plus forte augmentation des loyers a été observée dans les quartiers de Unterstrass et Oberstrass. Les locataires y paient en moyenne 397,86 CHF par mètre carré par an, ce qui représente une augmentation de +4,9 pour cent par rapport à l'année précédente. Ont suivi les quartiers de Altstetten et Albisrieden : les loyers y ont renchéri l'an dernier de + 3,4 pour cent pour arriver à 326,50 CHF par mètre carré par an. Puis, l’on retrouve les quartiers de Hard, Escher-Wyss, Werd, Langstrasse et Gewerbeschule avec 405,24 CHF par mètre carré, ce qui représente une augmentation de 1,4 pour cent par rapport à l'année précédente.

Cependant, on observe sporadiquement une légère diminution du loyer net moyen pour les biens immobiliers existants. Dans les quartiers de Lindenhof, City, Rathaus et Hochschulen, qui forment le centre-ville de Zurich, le prix des loyers a baissé en 2018, arrivant à 491,37 CHF par mètre carré. Cela représente une diminution de 3,5 pour cent par rapport 2017.

Pour ce qui est des nouveaux bâtiments, les prix les plus élevés ont été atteints dans les quartiers de Friesenberg, Alt-Wiedikon et Sihlfeld. Là, les prix au mètre carré s’élèvent en moyenne à 470 CHF par an. Ont suivi Weinegg, Mühlebach et Seefeld, où le loyer net s’élève à 466,60 CHF par mètre carré par an.

Prix et rendement de l’immobilier commercial à Zurich

Outre les loyers, les prix d'achat des biens résidentiels et commerciaux restent également très élevés à Zurich. En fait, les prix n’ont cessé d’augmenter et ce, dans toutes les zones de la ville. Les biens résidentiels et commerciaux très bien situés ont atteint en 2018 entre 9100 et 14 500 CHF par mètre carré. Pour les biens ayant un bon emplacement, les investisseurs peuvent s’attendre actuellement à des prix compris entre 8150 et 10900 CHF par mètre carré. Les quartiers situés au nord de la ville occupent une situation moyenne et présentent une gamme de prix allant de 6600 à 9850 CHF par mètre carré. Les biens situés dans un environnement plus simple sont quant à eux nettement plus accessibles en termes d’investissement : on y observe des prix au mètre carré variant entre 4450 et 7750 CHF.

Les rendements des investissements immobiliers n’y ont cependant que légèrement diminué. Le rendement net réalisé pour les biens immobiliers résidentiels et commerciaux très bien situés, bien qu’équivalant en 2017 à un maximum de 3,25 pour cent, n’était plus que de 3 pour cent en 2018. Il en va de même pour les biens commerciaux profitant d’un emplacement moyen ou d’un bon emplacement : le rendement était respectivement de 3,25 et 4 pour cent. Les investisseurs peuvent encore réaliser le meilleur taux de rendement pour les biens immobiliers ayant un emplacement ordinaire et peuvent s’attendre à un rendement maximal de l’ordre de 4,2 pour cent.               

Prévisions : l’évolution du marché immobilier à Zurich en 2019

Selon le Service Commercial d’Engel & Völkers Zurich, le marché des biens résidentiels et commerciaux maintiendra ses prix élevés. Selon les prévisions actuelles, il n’y aura pas de grands changements.

Ezra Bollag, directeur du service des ventes pour l’immobilier d'investissement chez Engel & Völkers Commercial Zurich résume la situation actuelle du marché : « Le marché immobilier de la région de Zurich est toujours très convoité. En raison des taux d'intérêt négatifs, ainsi que de l'absence d'alternatives d'investissement, les prix immobiliers ont augmenté au cours des deux dernières années et les rendements attendus en termes d’investissements immobiliers ont continué à baisser. Aucun changement n’est prévu prochainement. »

Vous voulez en apprendre davantage sur les opportunités d'investissement sur le marché de l'immobilier commercial à Zurich ? Découvrez de plus amples informations dans le rapport sur les marchés de l’immobilier résidentiel et commercial 2018/2019. De plus, si vous souhaitez recevoir des conseils personnalisés, l'équipe de Engel & Völkers Commercial Zürich se tient volontiers à votre disposition. De l'achat à la vente en passant par la location de locaux commerciaux et de bureaux, nos expertes et experts sur place sont à vos côtés.      

Avertissement / remarque :                        

Toutes les informations ont été recueillies avec le plus grand soin. Toute responsabilité pour les dommages subis quant à l’exactitude et l'exhaustivité des informations est exclue, à l'exception de la responsabilité en cas de faute intentionnelle ou de négligence grave. Mise à jour des informations et des données : septembre 2018. Sources et références des données relatives aux emplacements géographiques : population (2017, office statistique du canton de Zurich), ménages (2017, statistiques de la ville de Zurich), logements vacants (2017, office statistique du canton de Zurich), appartements finis (2017, statistiques de la ville de Zurich), prix moyen des loyers (1er semestre 2018, Engel & Völkers Commercial sur la base des données de Wüest & Partner). Reproduction autorisée sous réserve d’indication de la source : Engel & Völkers Commercial GmbH.

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