Comment gérer un bien immobilier en cas de divorce ?

Vivre ensemble dans une maison fait partie de l'idéal d’un couple heureux, raison pour laquelle l'achat ou la construction d'un bien immobilier représente pour de nombreux couples un investissement stable pour la constitution d’un patrimoine commun. 

Cependant, la situation personnelle et les projets peuvent changer et le couple peut décider de se séparer. Dans ce qui suit, nous aimerions vous donner un aperçu de la façon dont un bien immobilier peut être géré en cas de divorce.

Hamburg - Comment gérer un bien immobilier en cas de divorce ?

L'importance des décisions prénuptiales 

Au moment du mariage civil, le couple décide de la manière dont il gérera ses biens personnels et communs pour l'avenir. Il peut s'agir du régime de la séparation des biens, du régime de la communauté réduite aux acquêts, du régime de la communauté universelle ou encore du régime de la participation aux acquêts. Il est également possible de conclure un contrat de mariage afin de définir une répartition patrimoniale sur mesure. Cette approche permet d’éviter les conflits en cas d'urgence, mais peu de couples y ont recours, car elle est perçue comme peu romantique.

En cas d'union sans contrat de mariage, le régime sera celui de la communauté réduite aux acquêts. Il existe également le régime de participation aux acquêts, qui est un régime hybride entre un régime de séparation de biens qui s’appliquera pendant le mariage et un régime de communauté réduite aux acquêts en cas de dissolution. Pendant le mariage, ce régime fonctionne comme une séparation de biens. En cas de divorce, ce sont les règles de la communauté réduite aux acquêts qui s’appliquent. Cela signifie que chaque conjoint reçoit la moitié des biens acquis séparément par le couple pendant le mariage, y compris, dans la plupart des cas, également les biens immobiliers.

La maison sous le régime de participation aux acquêts

Lors de la dissolution de la participation aux acquêts, chacun a droit à la moitié, en valeur, des acquêts nets constatés dans le patrimoine de l'autre et mesurés par l’estimation des patrimoines originaires et finaux respectifs des époux. Les patrimoines finaux comportent tous les biens qui appartiennent respectivement aux époux au jour où la participation aux acquêts est dissoute. L’enrichissement global est ensuite divisé en deux et l’époux le moins enrichi est indemnisé par l’autre époux.

Le logement en propriété est partagé à la valeur vénale actuelle, pour autant que les deux époux soient copropriétaires, ce qui est d'usage dans le régime de la participation aux acquêts. La manière dont les époux sont pris en compte est réglée légalement ou par contrat. Généralement, le couple vend le bien acquis et se partage le bénéfice. 

Transfert et paiement

Si l'un des partenaires décide de reprendre la maison, il effectue un versement compensatoire à l'autre. Des solutions mixtes sont aussi envisageables. Un partenaire pourrait par exemple renoncer à sa part de biens propres et obtenir en contrepartie un usufruit ou un droit à une part du revenu. Si un financement est en cours, la banque devra s’assurer que la personne ayant repris le bien est en mesure de rembourser l’emprunt, comme elle le ferait pour un emprunteur individuel classique. 

Cette solution est utile si un conjoint et ses enfants souhaitent continuer à vivre dans la maison. Cependant, la mise en œuvre de cette solution est souvent vouée à l’échec, en raison du manque de ressources financières.

Division immobilière

Une autre possibilité pourrait être la division du logement qui permettrait de convertir la propriété existante en deux unités résidentielles distinctes dans lesquelles les deux parties peuvent rester. L'unité d’habitation respective peut ensuite être vendue ou louée.

Étant donné que la réalisation de cette division n’est possible que si la propriété est suffisamment grande et qu’elle possède des conditions structurelles particulières, cette solution n’est que rarement mise en œuvre.

Location du bien immobilier

Si les deux conjoints souhaitent déménager, mais conserver la maison, une location commune peut être envisagée. Il convient de garder à l'esprit que cette voie continue d'impliquer des décisions et des obligations communes en tant que propriétaires et qu'une bonne coopération est requise pour cela.

L’avantage est ici que les revenus locatifs pourraient permettre de poursuivre le remboursement des échéances du prêt en cours et d’éviter les pénalités liées au remboursement anticipé à la banque.

Vente de la maison

L'expérience montre qu'outre le transfert à l'un des conjoints, la vente est la solution la plus fréquemment choisie. Elle permet de régler la compensation des acquêts et les éventuels prêts en cours et marque souvent un véritable nouveau départ pour chacun des conjoints.

Vente aux enchères, si aucun accord amiable n'est possible

En cas de situation insolvable, le juge pourra choisir la vente forcée du bien, ce qui veut dire que la maison sera vendue aux enchères. Cette vente peut avoir lieu contre la volonté de l'un des époux, mais elle engendre des frais supplémentaires (experts, frais judiciaires, etc.) et réduit souvent considérablement les profits, puisque le bien n'atteint que rarement sa valeur réelle. 

Biens acquis avant le mariage 

Si dans le cadre du régime de participations aux acquêts, l'un des époux possédait déjà un bien avant le mariage, celui-ci s'ajoutera à son patrimoine initial et ne sera pas compris dans le patrimoine final. La même règle s'applique pour les biens reçus par donation ou succession pendant le mariage.

Leur valeur est évaluée au jour de la liquidation d'après l'état du bien au jour du mariage. Il arrive souvent que le bien soit vendu pour partager le bénéfice, notamment lorsqu'aucun des deux partenaires ne peut ou ne veut supporter seul l'hypothèque.

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