Les charges payées par le propriétaire
Le propriétaire et bailleur d'un bien immobilier doit supporter toutes les charges qui reposent sur le bien loué. Ces charges comprennent les coûts d'exploitation.
Si une répartition des charges est convenue d’un commun accord dans le contrat de location bail, le locataire sera effectivement tenu d’assumer les dépenses mentionnées. Le contrat doit indiquer clairement quelles dépenses sont à la charge du locataire. Il peut s’agir d’une liste des différentes catégories de dépenses ou d’une liste de charges énumérées par décret.
S'il n'y a pas d’accord contractuel, le locataire, en plus du loyer, s’acquitte des charges locatives, en réglant une provision sur charges. Ses charges ne comprennent cependant pas le chauffage et l'électricité.
Quelles sont les charges récupérables ?
Les charges sont les frais liés à un bien immobilier donné en location.
En font partie l'impôt foncier, l'assurance de responsabilité civile immobilière, toutes les taxes liées à l'approvisionnement en eau, l’assainissement et le chauffage, le balayage et l'enlèvement des ordures ménagères ainsi que le nettoyage du bâtiment et de la cheminée, l’entretien du jardin, y compris l'enlèvement des nids de guêpes ou la désinsectisation.
Elles comprennent également les parties communes utilisées par les locataires tels que l'éclairage du bâtiment, l’ascenseur, l’antenne collective ou le câble, la machine à laver et le sèche-linge partagés et tout autre coût d'exploitation supplémentaire énuméré.
La répartition des charges se fait généralement au prorata de la surface du logement loué. Pour la location vide, on applique la provision sur charges réelles. D'autres points doivent être explicitement indiqués dans le contrat de location. Il peut s’agir du nombre de ménages ou du nombre d’utilisateurs de la connexion au câble.
Pour les installations à utilisation individuelle, telles que la machine à laver commune ou un vide-ordure, seule une provision sur charges réelles pourra être appliquée. Si ce n’est cependant pas le cas, il est nécessaire d'envisager une approche permettant une réduction de ces coûts pour le locataire.
Décompte et remboursement des charges
Une fois par an, le propriétaire fournit au locataire un décompte des charges en fonction des dépenses réelles, pour opérer une régularisation. La loi impose alors de prévenir le locataire au moins un mois avant de procéder à la régularisation.
Le propriétaire transmet donc au locataire le décompte par nature de charges. Il doit contenir la répartition des frais, les coûts totaux et le calcul au prorata pour le locataire. Les provisions versées par le locataire seront bien sûr soustraites du montant des dépenses réelles.
Bon à savoir
Si vous avez reçu en tant que locataire un décompte des charges, prenez le temps de le vérifier attentivement, surtout s’il semble avoir nettement augmenté. Si le décompte contient des postes de charges peu clairs ou incorrects, le locataire dispose d’un délai de 3 ans pour demander le remboursement de sommes versées à tort. De même, le bailleur dispose d’un délai de trois ans pour réclamer la récupération des charges impayées pour les dépenses contractées.
Un autre fait important conduit souvent à des incohérences : dans le cas d'un bien loué en colocation ou en meublé, aucune régularisation ne peut être exigée si les charges sont prélevées sous la forme d'un forfait. En cas de trop-perçu ou de dépenses complémentaires, ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent exiger un complément ou un reversement du trop-perçu.
