Particularités d'un contrat de bail et contrat de location

En principe, la location d'un bien loué pour une durée déterminée ou indéterminée est convenue par le biais de contrats de bail. Ce type de contrat implique un usager - le locataire - qui paie une redevance, appelée « loyer », au bailleur. La structure de la relation contractuelle est similaire à celle du contrat de location. Cependant, un contrat de bail permet uniquement au locataire d'utiliser le bien loué. Le contrat de bail autorise également le locataire à procéder à ce que l’on appelle la « fructification ».

Ainsi, la retenue des revenus est réglementée de manière contractuelle. Si la propriété louée est une terre agricole ou une ferme, il peut s’agir de fruits réels, mais le terme de « fructification » est issu du terme latin de droits de propriété (usus fructus) et représente tous les revenus possibles.

La fructification est également possible pour les droits loués, par exemple les droits de pêche à la ligne ou de pêche.

Pour que la différence entre le loyer et le bail soit facile à comprendre, prenons l’exemple d’un verger. Un locataire est autorisé à l'utiliser à des fins de loisirs, mais n'est pas autorisé à récolter et/ou à vendre les fruits dans le but de réaliser un profit. Ce droit revient au propriétaire et au loueur du verger.

Hamburg - Quelle est la particularité des contrats de bail ? Vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur le bail et l’emphytéose dans notre dernier article de blog.

Bail dans le secteur immobilier

Dans le secteur immobilier, les contrats de bail sont généralement conclus pour des terrains, des biens immobiliers au sens de bâtiments ou d'entreprises.

Les contrats de bail de terrains doivent être établis par écrit s'ils sont conclus pour un bail de plus d'un an. Si le terrain est utilisé pour l'agriculture, cette règle s'applique pendant plus de deux ans. Si la forme écrite n'est pas respectée, le contrat de bail court pour une durée indéterminée devant la loi. La recommandation générale pour toutes les formes de bail ne peut que la suivante : tout consigner par écrit dès le départ et faire signer tous les accords par les deux parties.

Obligations du bailleur

Le bailleur est légalement tenu de remettre au locataire le bien loué de telle sorte que l'utilisation et la fructification réglementées par contrat soient possibles. Si le stock est également loué, ce qui est assez courant dans un restaurant ou une ferme, et si l'un des articles du stock devient inutilisable sans faute du locataire, ce dernier doit le remplacer. Les animaux qui servent à générer un profit sont exclus de cette disposition.

Obligations du locataire

Un bail devrait permettre à un locataire d'utiliser le bien loué de manière entrepreneuriale. Le locataire est donc également soumis à l’obligation de rédiger ce bail correctement et avec le soin d'un négociant avisé. Les articles loués doivent être réparés ou remplacés lorsqu'ils sont usés. Lorsqu'un bail est résilié ou dénoncé, le locataire est tenu de restituer le bien loué dans le même état que celui dans lequel il lui a été remis.

Résiliation du bail par dénonciation

Sauf stipulation contraire dans le contrat, un contrat de bail peut être résilié avec un préavis de six mois avant la fin d'une année de location.

Important à savoir : Contrairement à un contrat de location, un contrat de bail ne prend pas fin avec le décès du locataire, mais les obligations sont transférées aux héritiers respectifs.

Particularités et éléments à savoir sur le contrat de bail

En raison de la nature du contrat de bail, il est justifié qu'il soit conclu pour une période plus longue. Cela vaut donc la peine de connaître et de considérer les avantages et inconvénients possibles avant de le conclure.

La base juridique d'un contrat de location est le droit du bail. Ce droit protège le locataire. Une telle protection des locataires n'existe pas. Le contrat de bail est soumis au Code civil général et peut être librement rédigé par les deux parties. Pour cette raison, l'avis d'un expert juridique doit toujours être sollicité lors de la rédaction du contrat, afin de ne pas négliger les failles ou les lacunes qui pourraient ultérieurement avoir des effets négatifs.

Plus le contrat est détaillé et complet, mieux il peut protéger les parties contre d'éventuels litiges. Tous les détails concernant le bien loué doivent être minutieusement consignés. Cela comprend également les méthodes de paiement et les délais de préavis.

Emphytéose - l'alternative au bail pour l'achat d'un terrain

Le principe de l’emphytéose représente une forme particulière de bail. Familièrement, il est souvent appelé bail emphytéotique. Le rêve de construire une maison se brise souvent en raison des conditions financières. En effet, les terrains avec permis de construire sont rares et chers. C’est tout particulièrement le cas dans les endroits attrayants ou les zones métropolitaines.

L’emphytéose permet de construire sur un terrain dont le propriétaire n’est pas la personne qui construit. Le propriétaire et le locataire perçoivent régulièrement des intérêts emphythéotiques d'utilisation. Les termes usuels de ces contrats sont compris entre soixante et quatre-vingt-dix-neuf ans.

Une fois le contrat emphytéotique expiré, les propriétaires de terrain et les locataires ont un droit de préemption mutuel. Si ce droit n'est pas utilisé, la maison est transférée au propriétaire du terrain. En cas d’accord de prolongation de contrat, le locataire emphytéotique jouit d’un droit prioritaire sur un nouveau contrat.

Si le bien est transféré au propriétaire du terrain, ce dernier doit verser une indemnité au locataire. Il s'agit généralement d'au moins les deux tiers de la valeur marchande actuelle à déterminer. Les bases juridiques du bail emphytéotique reposent sur la loi sur l’emphytéose.


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