Bail dans le secteur immobilier
Dans le secteur immobilier, les contrats de bail sont généralement conclus pour des terrains, des biens immobiliers au sens de bâtiments ou d'entreprises.
Les contrats de bail de terrains doivent être établis par écrit s'ils sont conclus pour un bail de plus d'un an. Si le terrain est utilisé pour l'agriculture, cette règle s'applique pendant plus de deux ans. Si la forme écrite n'est pas respectée, le contrat de bail court pour une durée indéterminée devant la loi. La recommandation générale pour toutes les formes de bail ne peut que la suivante : tout consigner par écrit dès le départ et faire signer tous les accords par les deux parties.
Obligations du bailleur
Le bailleur est légalement tenu de remettre au locataire le bien loué de telle sorte que l'utilisation et la fructification réglementées par contrat soient possibles. Si le stock est également loué, ce qui est assez courant dans un restaurant ou une ferme, et si l'un des articles du stock devient inutilisable sans faute du locataire, ce dernier doit le remplacer. Les animaux qui servent à générer un profit sont exclus de cette disposition.
Obligations du locataire
Un bail devrait permettre à un locataire d'utiliser le bien loué de manière entrepreneuriale. Le locataire est donc également soumis à l’obligation de rédiger ce bail correctement et avec le soin d'un négociant avisé. Les articles loués doivent être réparés ou remplacés lorsqu'ils sont usés. Lorsqu'un bail est résilié ou dénoncé, le locataire est tenu de restituer le bien loué dans le même état que celui dans lequel il lui a été remis.
Résiliation du bail par dénonciation
Sauf stipulation contraire dans le contrat, un contrat de bail peut être résilié avec un préavis de six mois avant la fin d'une année de location.
Important à savoir : Contrairement à un contrat de location, un contrat de bail ne prend pas fin avec le décès du locataire, mais les obligations sont transférées aux héritiers respectifs.
Particularités et éléments à savoir sur le contrat de bail
En raison de la nature du contrat de bail, il est justifié qu'il soit conclu pour une période plus longue. Cela vaut donc la peine de connaître et de considérer les avantages et inconvénients possibles avant de le conclure.
La base juridique d'un contrat de location est le droit du bail. Ce droit protège le locataire. Une telle protection des locataires n'existe pas. Le contrat de bail est soumis au Code civil général et peut être librement rédigé par les deux parties. Pour cette raison, l'avis d'un expert juridique doit toujours être sollicité lors de la rédaction du contrat, afin de ne pas négliger les failles ou les lacunes qui pourraient ultérieurement avoir des effets négatifs.
Plus le contrat est détaillé et complet, mieux il peut protéger les parties contre d'éventuels litiges. Tous les détails concernant le bien loué doivent être minutieusement consignés. Cela comprend également les méthodes de paiement et les délais de préavis.
Emphytéose - l'alternative au bail pour l'achat d'un terrain
Le principe de l’emphytéose représente une forme particulière de bail. Familièrement, il est souvent appelé bail emphytéotique. Le rêve de construire une maison se brise souvent en raison des conditions financières. En effet, les terrains avec permis de construire sont rares et chers. C’est tout particulièrement le cas dans les endroits attrayants ou les zones métropolitaines.
L’emphytéose permet de construire sur un terrain dont le propriétaire n’est pas la personne qui construit. Le propriétaire et le locataire perçoivent régulièrement des intérêts emphythéotiques d'utilisation. Les termes usuels de ces contrats sont compris entre soixante et quatre-vingt-dix-neuf ans.
Une fois le contrat emphytéotique expiré, les propriétaires de terrain et les locataires ont un droit de préemption mutuel. Si ce droit n'est pas utilisé, la maison est transférée au propriétaire du terrain. En cas d’accord de prolongation de contrat, le locataire emphytéotique jouit d’un droit prioritaire sur un nouveau contrat.
Si le bien est transféré au propriétaire du terrain, ce dernier doit verser une indemnité au locataire. Il s'agit généralement d'au moins les deux tiers de la valeur marchande actuelle à déterminer. Les bases juridiques du bail emphytéotique reposent sur la loi sur l’emphytéose.
