Vous souhaitez sous-louer votre logement ? Tout signataire apposant sa signature sur un contrat doit être conscient de la situation juridique applicable, afin d'éviter au mieux toute contestation ultérieure pouvant être causée par sa méconnaissance. Cela s'applique également à la sous-location de votre logement. Nous souhaitons vous informer des bases juridiques les plus importantes en répondant aux questions les plus fréquemment posées.
Sous-location : ce qui est autorisé et ce qui est interdit
Que signifie exactement la sous-location ?
Le terme de sous-location est utilisé lorsqu'un locataire donne en location tout son logement (dans ce cas il doit, entre autres, garder au moins une clé et laisser ses objets dans le logement) ou une partie de sa maison ou de son appartement à un tiers pour une durée indéterminée ou pour une période limitée. En contrepartie, il perçoit un loyer.
Le contrat de location effectif du locataire principal reste inchangé et il continue de payer ses loyers au propriétaire.
En tant que locataire, ai-je le droit de sous-louer mon appartement ?
En principe, un locataire a le droit de sous-louer son logement. Cependant, la sous-location n’est possible qu’à certaines conditions. La sous-location est théoriquement interdite si un logement est loué vide ou loué meublé à usage de résidence principale du locataire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989), cependant elle peut être autorisée à certaines conditions. En revanche, un locataire qui loue en meublé ne fait pas l’objet d’une interdiction (sauf stipulation contraire du propriétaire dans le contrat de location).
Il convient de rappeler qu’un logement loué à titre de résidence principale est un logement occupé au moins huit mois dans l’année par le locataire, son conjoint ou par une personne à charge.
Faut-il l'autorisation du propriétaire et peut-il la refuser ?
Oui, vous avez toujours besoin de l'accord du propriétaire pour sous-louer. Veuillez noter que le propriétaire n’est pas tenu d’accepter votre demande de sous-location et qu’il n'est tenu de justifier son refus.
En outre, le locataire doit obtenir l'accord du propriétaire par écrit, également pour le prix du sous-loyer. Ceci pourrait déjà être prévu dans le bail.
Sachez que le montant du sous-loyer ne peut excéder le loyer du locataire principal.
Si vous ne fournissez pas ces informations, votre demande de sous-location peut être refusée. Nous vous conseillons d'obtenir cette autorisation par écrit et dans un délai d'au moins un mois avant l’emménagement par lettre recommandée.
Outre l'autorisation du propriétaire, il est bon de rappeler que dans le cadre d’un contrat de sous-location, c’est le locataire qui reste le principal responsable.
Si le sous-locataire ne paye pas le loyer ou dégrade le logement, c’est toujours le locataire qui sera tenu responsable vis-à-vis du propriétaire.
Mieux vaut donc établir un contrat qui formalise les modalités de la sous-location.
Il est également important de savoir que tout nouveau sous-locataire ou sous-locataire supplémentaire nécessite d’une nouvelle autorisation, à moins que le propriétaire n'ait déjà donné au préalable un permis illimité et sans restriction par écrit.
Si, en revanche, un appartement est sous-loué sans l'accord préalable du propriétaire, cela constitue une rupture de contrat, qui donne droit à une résiliation immédiate.
Y a-t-il des cas particuliers ne rentrant pas dans la sous-location ?
Le sous-locataire peut héberger ses proches ou sa famille ou prêter ponctuellement son logement du moment qu’il le fait à titre gratuit. On entend par parent proche les ascendants (parents, grands-parents) ou les descendants (enfants, petits-enfants). Dans cette situation, le bailleur ne peut pas s’opposer à leur hébergement.
Il en va de même pour les conjoints (non mariés) : le locataire a le droit de vivre en couple, sans autorisation du bailleur.
Réflexions avant la sous-location et détails contractuels importants
Avant de prendre la décision finale de sous-louer votre propre logement, nous vous recommandons d’en évaluer soigneusement les avantages et les inconvénients ainsi que les coûts et les bénéfices concrets. Un sous-locataire partagera ou utilisera la totalité votre appartement et donc votre espace privé. Vous devriez examiner attentivement les candidats et prévoir, dans tous les cas, un entretien préliminaire.
Même si votre choix se porte sur des connaissances, des amis ou des personnes de confiance, nous vous recommandons d’établir un ensemble de règles contractuelles. Les différends concernant votre maison peuvent mettre vos nerfs à rude épreuve, vous coûter du temps et, dans le pire des cas, de l'argent. Incluez tous les frais accessoires dans le loyer de la sous-location. Tenez compte de l'électricité, de l'eau, du câble, d'Internet et peut-être aussi de l'usure du mobilier. Accordez-vous sur les réparations esthétiques, car vous êtes responsable envers le propriétaire des dommages causés par le sous-locataire.
Si vous souhaitez fixer une durée de sous-location par contrat, il vous faudra l’indiquer dans le bail de sous-location afin de respecter la réglementation en vigueur en matière de location saisonnière ou de location comme résidence principale du sous-locataire. Les délais de préavis pour les deux parties dépendent de divers facteurs et nous vous conseillons d'obtenir les conseils juridiques nécessaires.
Autre point à noter : pour la sous-location d’un logement vide, vous devez déclarer les loyers perçus en tant que bénéfices non commerciaux. Pour la sous-location d’un meublé, vous devez déclarer les loyers comme bénéfices industriels et commerciaux.
Avec les bons sous-locataires, le consentement amical de votre propriétaire et un contrat mûrement réfléchi, une sous-location peut s’avérer bénéfique pour les deux parties !