La rénovation énergétique d'un bâtiment ancien

Sur le chemin de la transition énergétique, la rénovation énergétique des bâtiments anciens est une des priorités de l’agenda de l'UE. Les foyers français se composent principalement de bâtiments existants, montrant clairement la nécessité de rattraper un retard sur le plan énergétique. Les anciens matériaux de construction utilisés avant la première réglementation thermique de 1974 sont bien loin de satisfaire aux normes actuelles. En outre, de nombreuses propriétés présentent des dommages aux fenêtres, à la façade ou aux toits, ce qui entraîne une perte supplémentaire d'énergie. 

Outre l'isolation des éléments susmentionnés, la rénovation énergétique complète d'un bâtiment ancien comprend également l’utilisation d’un chauffage moderne et de la technologie innovante de la maison intelligente. Bien que la rénovation énergétique soit associée à des coûts considérables, ceux-ci seront compensés relativement rapidement grâce à des économies d'énergie bien plus importantes. Les programmes de soutien de l'État, les prêts ou les primes visent à faciliter la rénovation énergétique des vieux bâtiments de la part des propriétaires et contribuent ainsi à la réalisation des objectifs de la transition énergétique.

Hamburg - La rénovation énergétique d'un bâtiment ancien

Quels sont les objectifs d'une rénovation énergétique ?

La rénovation énergétique d'un vieux bâtiment consiste toujours à réduire la consommation d'énergie. Environ 66 % des bâtiments existants en France ont été construits avant 1974. Dans le passé et au cours de l'après-guerre, il n'existait aucune réglementation énergétique ni prise de conscience liée au choix de matériaux de construction appropriés. Cependant, ces bâtiments ne nécessitent pas nécessairement d’une rénovation complète pour l’amélioration de leur efficacité énergétique et du confort de vie. Différentes mesures telles que le remplacement des fenêtres ou l'achat d'un nouveau système de chauffage avec une pompe à chaleur pour les énergies renouvelables peuvent déjà apporter d’importantes économies. Cela est d’autant plus vrai, si le bien immobilier a déjà été rénové dans le passé. Toutefois, si le bâtiment est mal isolé, la rénovation de l'enveloppe du bâtiment devrait être une priorité, car même la meilleure installation de chauffage n’aura aucune utilité, si toute la chaleur s’échappe par les fenêtres. Un plan de rénovation personnalisé prévoit une rénovation énergétique en vue de réduire la consommation d'énergie. Toutefois, il tient également compte des besoins et des habitudes individuels des résidents ainsi que du budget financier à allouer à la rénovation. 

 Y a-t-il une obligation de rénovation énergétique des bâtiments anciens ?

Avant 2025, les propriétaires de bâtiments privés résidentiels, dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, doivent avoir réalisé une rénovation énergétique. Il s’agit des logements classés en « F » et en « G » sur l’étiquette DPE (diagnostic de performance énergétique). Les futurs acheteurs de maisons doivent donc examiner de près le diagnostic de performance énergétique d'un bien immobilier. Ils devraient également tenir compte des coûts d'une éventuelle rénovation énergétique lors de la prise de décision d'achat et les ajouter au prix d'achat. Les mesures communes comprennent le remplacement du chauffage, l'amélioration de l'isolation du toit ou, alternativement, du plancher des combles et de la tuyauterie.

L’entretien annuel des chaudières est obligatoire et demande d’évaluer la performance énergétique et environnementale de la chaudière. Cet entretien concerne toutes les chaudières : gaz, fioul, biomasse, multi combustibles dont la puissance est comprise entre 4 et 400kW. L'attestation d'entretien doit être conservée pendant 2 ans minimum.

Si vous êtes propriétaire d’une construction ancienne, vous ne devez pas rénover votre propriété à chaque changement de loi, mais sachez qu’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement deviendra obligatoire pour toute construction neuve à partir de 2017 et pour tous les biens immobiliers vendus dès 2025. Il a pour but d’identifier les travaux nécessaires à l’amélioration énergétique et de permettre aux acquéreurs successifs savoir quelles améliorations ils pourront apporter.

 Rénovation énergétique dans un bâtiment ancien : quelles sont les possibilités techniques ?

Il existe une variété de matériaux et de méthodes pour la rénovation énergétique d'une construction ancienne. En général, l'évaluation de la propriété permet de trouver la meilleure solution. Des experts spécialement formés en efficacité énergétique analysent en détail la propriété et ses faiblesses énergétiques. Le conseil en énergie et le plan de rénovation personnalisé permettent d’obtenir des aides financières, raison pour laquelle les propriétaires sont invités à y recourir. En effet, la rénovation comprend généralement plusieurs types de travaux permettant d’obtenir une efficacité énergétique globale.

Dans une maison dite de Net Zero, par exemple, la propriété utilise un système photovoltaïque pour produire l’énergie nécessaire à sa consommation moyenne annuelle. Des projets tels que Energiesprong reposent sur des mesures de rénovation à grande échelle à l’aide d’éléments préfabriqués, afin de pouvoir réaliser plus rapidement les objectifs de la transition énergétique européenne. De plus, la qualité d’une rénovation énergétique dépend de la qualité des professionnels en charge des travaux, raison pour laquelle, la plupart des programmes de financement ne soutiennent que les travaux de rénovation effectués par des professionnels qualifiés et non pas les prestations propres.

Dans ce cadre, l'utilisation de la technologie de la maison intelligente permet de justifier une réduction de la consommation d'énergie sans déployer de grands efforts. Les appareils numériques tels que les thermostats de chauffage intelligents ou l'éclairage domestique intelligent réduisent la consommation d'énergie grâce à un système de contrôle automatisé. 

  • Rénovation d'un système de chauffage à combustibles fossiles en remplaçant la chaudière à condensation ou renouvellement de la pompe de chauffage

  • Remplacement par un système de chauffage moderne pour les énergies renouvelables

  • Système solaire thermique supplémentaire sur le toit

  • Isolation du toit

  • Isolation du plafond du sous-sol

  • Isolation de mur extérieur avec façade rideau

  • Isolation du mur extérieur avec système composite d'isolation thermique

  • Isolation centrale à l’intérieur des maçonneries

  • Isolation intérieure de la façade

  • Rénovation ou remplacement des fenêtres

  • Technologie de maison intelligente telle que les thermostats de chauffage ou l'éclairage intelligent

 Quels sont les avantages et les inconvénients d'une rénovation complexe d’un bâtiment ancien ?

La rénovation d'un bâtiment existant apporte dans tous les cas des avantages énergétiques. L'isolation des façades et du toit, la substitution des fenêtres mal isolées et l'installation de technologies modernes créent un climat intérieur beaucoup plus agréable et offrent une économie d'énergie significative dans la propriété. Avec un système photovoltaïque sur le toit, les propriétaires se transforment également en producteurs d'électricité. On s'attend à ce que la maison appelée Net Zero génère en moyenne autant d'électricité par an que celle nécessaire pour le chauffage, l'approvisionnement en eau chaude et l'éclairage. 

Les avantages intéressants de la rénovation d’un bâtiment ancien

La réduction de la consommation d'énergie permet non seulement de réduire les factures, mais également de protéger l'environnement. Les émissions de CO2 baisseront et le bâtiment écoénergétique contribuera à la transition énergétique. De plus, les vieux bâtiments rénovés ont une meilleure apparence et contribuent à une meilleure qualité de vie des locataires et des propriétaires. En règle générale, la protection contre les intrusions est améliorée, en particulier lorsque des serrures de porte intelligentes et de nouvelles vitres sont installées. De plus l'isolation thermique prévient les dommages causés par l'humidité et réduit les nuisances sonores. Le cadre de vie est donc plus tranquille et plus agréable.

En outre, une rénovation énergétique fait nettement augmenter la valeur de la propriété. Les maisons ou appartements satisfaisant aux normes modernes permettent d’établir des loyers ou des prix de vente plus élevés. Selon l'état de l'ancien bâtiment, la réduction des coûts énergétiques est si évidente que les économies compensent rapidement les frais soutenus pour la rénovation énergétique. Lors du passage des énergies fossiles aux énergies renouvelables, le propriétaire se libère de la hausse régulière du prix des ressources rares et de la fluctuation des prix du marché. La rénovation d’un bâtiment ancien est également avantageuse au niveau de l’entretien, car les nouveaux éléments permettent de repousser les besoins en rénovation.

Les inconvénients éventuels d'une rénovation énergétique

La rénovation écoénergétique d'un bâtiment ancien n'apporte pas seulement des avantages. Pour les appartements en location, les travaux de rénovation perturberont les locataires. Ceux-ci, craignant également une augmentation future du prix loyer, ont tendance à changer de logement. Pour les grands immeubles ou les sociétés de logement, les rénovations massifiées, comme l’approche Energiesprong, sont une solution permettant de limiter les nuisances des locataires à seulement quelques jours. Bien sûr, le propriétaire est également affecté par les inconvénients d'un chantier temporaire de rénovation dans et sur la propriété où il réside. Si les professionnels commissionnés ne travaillent pas avec précaution ou qu’ils ne cessent d'accumuler des retards, les désagréments prendront vite le dessus. Selon la situation financière, les coûts d'une rénovation énergétique peuvent devenir un fardeau à court ou à long terme. Néanmoins, les avantages l'emportent sur la plupart de ces inconvénients. Les propriétaires peuvent rassurer les locataires en leur garantissant un loyer stable pour une certaine période et en les impliquant dans la planification des mesures de rénovation dès le début. Si les résidents connaissent les nombreux avantages et comprennent quelle sera l’amélioration de la qualité de vie, ils seront plus enclins à accepter patiemment la fin des travaux de rénovation.

Quelles sont les aides financières pour la rénovation énergétique d’un bâtiment ancien ? 

MaPrimeRénov’ s'adresse à tous les ménages, ainsi qu’aux copropriétés et aux propriétaires bailleurs. Le montant de la prime est calculé en fonction des revenus et du gain écologique des travaux. MaPrimeRénov' Sérénité est un conseil et une aide financière pour assister les ménages aux ressources « modestes » dans leur projet de rénovation énergétique globale de leur logement. L'éco-prêt à taux zéro vous permet de financer la rénovation énergétique de votre logement sans faire d'avance de trésorerie et sans payer d'intérêts. Le prêt peut aller jusqu'à 50  000 € et le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2023. Le dispositif « Coup de pouce économies d’énergie » permet de bénéficier de primes pour financer certains travaux de rénovation énergétique.

Dans le cadre des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), les entreprises de fourniture d’énergie proposent des aides pour la réalisation de travaux d'économies d'énergie sous réserve qu’ils soient effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Si vous rénovez votre logement, certains travaux peuvent bénéficier d'une TVA à taux réduit à 5,5 %. Certaines collectivités (communes, départements…) exonèrent temporairement de taxe foncière les foyers qui réalisent des travaux d'économie d'énergie. L'exonération peut être totale ou partielle. Outre les aides nationales, il existe aussi de nombreuses aides locales pour améliorer la performance énergétique de votre habitation. De plus, l'État a mis en place plusieurs dispositifs pour aider les particuliers à financer leurs travaux d'économies d'énergie, et notamment l'installation et l'exploitation de panneaux solaires. En tant que particulier, grâce au système de l’obligation d’achat, vous pouvez injecter de l’électricité sur le réseau et la vendre à un acheteur à un prix fixé par la loi.  

  • Les installations qui permettent l'autoconsommation sont éligibles à une prime à l'investissement.

  • Les installations photovoltaïques raccordées au réseau d'une puissance inférieure ou égale à 3 kWc peuvent bénéficier d'un taux de TVA à 10 %.

  • Il est aussi possible de bénéficier d'une exonération d'impôt sur le revenu si votre installation remplit les trois conditions suivantes : sa puissance est inférieure à 3 kWc, elle est raccordée au réseau public en deux points au plus, elle n'est pas affectée à l'exercice d'une activité professionnelle.

  • Si votre installation est supérieure à 3 kWc : les revenus tirés de la vente d'électricité sont imposables à l'impôt sur le revenu

 

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