L'importance de l'emplacement d'un bien immobilier

L'emplacement d'un bien immobilier est tout aussi important pour les acheteurs, pour les investisseurs que pour les vendeurs, car c’est l'un des facteurs les plus décisifs pour l'évaluation et la détermination du prix. Le mot « immeuble » vient du latin « immobilis » qui signifie « immobile ». Fondamentalement, un bien immobilier est un bien qui ne peut pas être déplacé et se réfère à un terrain ou à un bâtiment. Toutefois, dans la langage courant, on utilise ce terme plutôt pour les terrains bâtis ou même pour le seul bâtiment.

Si l’on souhaite faire évaluer son bien immobilier, son emplacement a donc naturellement un impact déterminant. Le prix total d’un bien immobilier se compose du prix du terrain et de la valeur de la maison. Dans ce calcul, l’emplacement du bien est un facteur non modifiable et revêt donc la plus haute importance. Tous les facteurs liés au bâtiment tels que les matériaux de construction, la taille ou l’état d’entretien sont modifiables. Il se peut donc fort bien que, pour la détermination du prix dans un emplacement de choix, le terrain soit un élément plus important que le bien qui y est construit. À l'inverse, dans un endroit moins attrayant, le prix total sera davantage influencé par la maison ou le bâtiment que par la valeur du sol.

Hamburg - Bien immobilier commercial ou privé : l'emplacement est déterminant pour l'évaluation de la valeur. En savoir plus dans notre blog.

Micro- et macro-localisation et les différentes catégories

Les experts immobiliers déterminent encore une fois l'emplacement d’un bien sur la base de la micro-localisation, qui tient compte de l’environnement se trouvant à proximité immédiate, et sur la base de la macro-localisation, qui se rapporte à une plus grande superficie telle que la ville ou la région. Pour les ventes et les achats d’immeubles ou d’appartements, quatre niveaux d'évaluation de la situation ont pu être déterminés en fonction de l’analyse de la micro- et macro-localisation. Ceux-ci vont de l’emplacement simple à l’emplacement de choix en passant par les bons ou moyens emplacements. On retrouve également diverses catégories dans le domaine des transactions immobilières commerciales. La classification commence par la catégorie 1A pour un emplacement de choix, pour ensuite continuer avec les catégories 1B, 2A et 2B. On retrouve également les catégories C et D.

L’emplacement fait également la différence en termes d’investissement

Un bien immobilier situé dans un emplacement de choix aura une valeur stable et, dans le meilleur des cas, il pourrait profiter d’une augmentation de la valeur. Il aura par conséquent un prix plus élevé. Les investisseurs pourront trouver un intéressant compromis pour les moins bons emplacements, car ils peuvent s’attendre dans un premier temps à un prix d'achat plus bas et donc à un rendement locatif plus important. Il est toutefois peu probable que ces emplacements présentent un potentiel de plus-value.

Rôle de l’emplacement dans l'achat d'une maison privée

Si vous êtes en passe de déménager et que la question de la macro-localisation a déjà été résolue, il est fortement recommandé d’examiner la micro-localisation de la propriété à la loupe avant d'acheter. Interrogez-vous sur les éléments qui représentent pour vous un emplacement de rêve. Vous imaginez-vous vivre dans un environnement urbain, haut en couleurs et bien développé, vous permettant de faire du shopping à pied ou préféreriez-vous une rue résidentielle, tranquille, sans trop de circulation ? Ou peut-être même un endroit isolé en pleine nature ? Quelle importance revêt pour vous la distance qui vous sépare de votre lieu de travail et les transports en commun ou la proximité des autoroutes ?

Évaluation de l’emplacement : aujourd’hui et demain

Étant donné que les investissements dans l'immobilier doivent être considérés sur le long terme, lorsque vous recherchez l'endroit approprié pour votre futur terrain à bâtir, vous devrez évaluer l'emplacement non seulement dans le présent, mais également pour les années à venir. Pour ce faire, il est conseillé de consulter le plus grand nombre de sources d'information possible. Jetez par exemple un œil sur les plans d’urbanisme auprès de l'autorité compétente en matière de construction. En fonction des administrations, vous pouvez souvent faire cela en ligne. De gros projets de construction ont-ils été approuvés à proximité ? Faites-vous une idée du niveau actuel des loyers et des valeurs indicatives des terrains. Ces dernières se réfèrent au prix du terrain dans une zone spécifique et sont actualisées périodiquement. Vous pourrez ainsi avoir une idée du potentiel de développement futur.

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